土地招拍挂出让对城市地价与房价的影响

2021-11-24徐静

大众投资指南 2021年31期

徐静

（邯郸市公共资源交易中心，河北邯郸 056000）

土地招拍挂出让制度就是三种不同土地出让方式的总称，其中包括招标、拍卖以及挂牌。由于土地招拍挂出让制度是当今我国市场经济建设的一个新兴事物，在实际对这一制度实施的过程中，势必会出现一些问题。我们也就有必要了解到土地招拍挂出让制度所起到的是对土地资源进行合理调配的价值。如果否认土地招拍挂出让制度，就是土地市场建设的一个倒退，可房价的上涨也严重危害了社会的稳定。因此，就一定要明确城市地价与房价之间的关系，并分析以及研究土地招拍挂出让制度是否在一定程度上推动了城市地价与房价的提高。

一、土地招拍挂出让制度

（一）招标出让方式

对于土地进行招标出让，就是泛指由市级、县级人民政府土地行政主管机关所制作和发布的一种招标公告。主要是邀请公民、法人以及其他组织前来参加有关于土地利用全的项目投标，并依据其结果来决定土地归属人的一种方式。

（二）拍卖出让方式

对于土地进行拍卖出让，就是泛指由市级、县级人民政府土地行政主管机关所制作和发布的一种拍卖公告。主要就是要求竞买人在相应的时间以及地点进行公开的竞价，并依据竞拍的结果来决定土地归属人的一种方式。

（三）挂牌出让方式

对于土地进行挂牌出让，就是泛指由市级、县级人民政府土地行政主管机关所制作和发布的一种挂牌公告。主要是依照在挂牌公告中规定的时间和期限之内，拟定已经提供出让给土地使用权的交易条件，并在其他指定的交易地点上进行挂牌。一旦获得了竞买者的报价申请，就有权利会及时更新其挂牌的实际价格，并且根据其在挂牌时间或者公告中规定的截止时间或者日期的实际出价结果，来决定土地归属人的一种方式[1]。

二、土地招拍挂出让制度的程序

依据相应的标准，通过招拍挂出让土地的使用权一般按照以下程序进行办理：第一，要制定出土地使用权的出让计划；第二，拟定出出让土地的用途、方式、年限等方案；第三，上报给市级、县级人民政府，待到批准后方可实施；第四，制定土地招拍挂出让的文件；第五，发布招拍挂出让的公告；第六，明确土地出让的底价；第七，对竞买人的资格进行审查；第八，组织土地的投标、开标、拍卖会以及挂牌；第九，签订土地出让的成交确认书；第十，签订土地出让的合同；第十一，公开土地出让的结果；第十二，办理土地的登记，并领取土地使用权的证书。

三、土地招拍挂出让制度存在的问题

（一）招标制度

现如今，在竞标的过程中都会带着方案，并对竞标单位的资格进行审查。招标单位在对竞标单位的资格进行审查的同时，可以在其中选择最少三家来参与竞标。由于招标单位所制定的底价并不公开，就会导致土地在公开招标的过程中，出现围标以及陪标等的弄虚作假。

（二）拍卖制度

在对土地进行拍卖出让的过程中，地方的政府会渐渐放弃自己的公共职责，而过于追逐利益的得失，甚至会成为抬高地价的暗中推手，从而导致地王的现象经常发生。如此一来，就会抬高房价，致使工薪阶层都沦为房奴。

除此之外，由于对土地的拍卖都会由价高者所得，这也就导致具有实力的开发商会拥有很多拿地的机会，而实力比较一般的开发商就会很难拿到土地。最终形成大开发商的垄断，从而降低竞争的公平性。

（三）挂牌制度

由于挂牌出让的制度并没有规定竞方的数量，如果遇到竞方少的情况，就会使土地竞争的情况达不到理想的效果，尤其是只有一家参与。而且，如果没有任何一家参与竞争，由于挂牌的期限是一个月，因此就会导致项目的时间得到推迟，造成土地资源的浪费。在一些一线的城市中，房地产的发展都比较好，在挂牌之后，势必会超过三家，从而会形成如拍卖一般的竞价，最终导致城市的地价增高。

（四）对地方政府土地财政的依赖

现阶段，分税制改变了地方政府的财权分配局势，可是却并没有对事权进行合理的划分，最终致使地方政府的收支出现赤字。面对着财政的压力，地方政府如果想要保证自己的运转，就会扩大自己预算之外以及预算之内的收入。由于土地资源是被地方政府所掌控的，因此，就会出现土地财政的现象。

与此同时，地方政府拥有招商引资的职责。通常情况下，为了引进资金，地方政府就会压低底价。于地方政府而言，高价出让土地就会充实自己的资金，而压低地价就会获得当地经济的发展以及政绩。为了更好地解决这一问题，地方政府就通过非市场化的方式来出让商业的土地，通过协议的方式来出让工业的用地，从而弥补自己的损失，这也就导致招拍挂制度的土地价格虚高。

四、土地招拍挂出让与城市地价的关系

（一）展现了土地的市场价值

自从土地招拍挂出让制度的实施以来，土地出让的价格就出现了明显的上涨。但我们要了解到，在土地招拍挂出让制度实施之后，土地价格的上涨是与早期非市场化出让价格相比的。在这一制度实施之前，我国的土地资源配置就存在着问题，由于对土地资源的非市场化配置，致使其价格被低估。伴随着划拨用地的制约，通过协议的方式来出让土地是地方政府所采取的一种主要土地出让方法，从而导致土地的市场价格没有显示出来，最终造成国有资产的流失。而土地招拍挂出让则是利用市场竞争的制度来展示土地的真正价格，在土地招拍挂出让制度之下的土地价格，依旧保持着市场供给和需求关系之间的一个平衡点，并没有干扰市场的正常运行，而是通过利用公平竞争的手段和方式，来促使地价能够回归至真实的市场价格，并将土地流失的资金也收回给投资者或政府手中，从而获益利用此融资提供公共服务。

（二）显化土地价格的用地类型差异

现如今，土地招拍挂出让制度大多用于城市经营地的出让，而通过协议的方式来对土地进行出让大多用于工业用地。由于经营用地与工业用地是有本质的区别的，因此，经营用地的价格自然会高于工业用地的价格。而且，招拍挂出让的土地价格会包含土地开发的成本，因此地价就会偏高。由于招拍挂出让的土地大多都是用作经营的地价，而在地价中就不仅仅会包含土地所获得的成本，还会包含土地开发的成本。与此同时，由于城市土地的拆迁安置费用会高于建设用地的征地费用，因此，经营用地的土地价格就会高于协议出让的工业用地价格。

通过对以上内容进行分析，我们可以发现，自土地招拍挂出让的政策得到实施后，地价上升的背后就是因为当前的市场已经显化了土地的价格，将以往扭曲的地价又重新回归到了正常的价格水平。通过对于土地的招拍挂出让制度来进行了实施，也就使得土地的交易价格更为透明，房地产开发商就能够通过公平竞争方式获得土地所有权。通过受开发商资质影响而出售的土地，就会逐渐退出，而土地也会配置到可以更好对其进行利用的人手中。对于开发商来说，他们会更注重于建造好房子，并通过竞争来在市场中立足。通过这种激励的制度来对房地产市场的行为进行规范，就可以促进我国房地产市场的发展。与此同时，政府也可以同队对土地进行出让来获得资金，防止国有资产的流失，建造更多低成本的房屋来解决低收入人群的居住问题。

五、城市地价与房价的关系

（一）依据房价构成分析

基于房价构成来看，城市地价就是房价的一个构成部分，在房价中会包含土地的开发费用、管理费用、利润等等。依据出让土地的条件不同，地价也就会有所不同。如果出让的土地为毛地块，地价就是土地的出让资金，仅仅会包含土地使用所取得的费用。如果出让的土地为熟地块，低价中就不仅会包含土地使用所取得的费用以及土地开发的费用。因此，出让土地条件的不同，地价所包含的费用就不同。由于熟地出让的价格包含土地开发的费用，就会导致价格的上涨。但这一费用也只是转移在了地价中，并没有对房价产生影响。所以，地价虽然涨了，但房价并没有理由进行上涨[2]。

（二）依据开发商行为分析

自从实施土地招拍挂出让制度，市场就更加的透明化，竞争者也会更加公平，开发商就不能像以往一样通过关系获取土地。由此可知，通过招拍挂方式出让的土地价格是由开发商的竞价决定的。基于市场土地资源配置的原则来看，土地会出让到用其获得高利润的人手中。于开发商而言，他们在房地产市场中所投入的土地获取的利润，如果大于土地市场中取得土地的成本，他们就会继续竞标，他们既然敢于接受土地的价格，就一定会保障自己的利益。

（三）依据市场分析

在市场经济的条件下，城市土地的价格与房价是由市场的供需来决定的。在我国，房地产的市场是与土地市场相关联的。由于政府的垄断，土地的供给就会不足，最终影响地价。正是因为对土地的需求，土地的价格就一定会由此块土地在建设项目投入后所能够带来的经济收益而得以决定的，也就是说开发商对于房价的预测程度将会直接决定他们在土地交易中的竞争行为，因此，对于这块土地的需要容易受到房价影响。

由此我们可以发现，从长期的发展来看，低价是由房价决定的。而在明确房价与地价的关系后，我们就会得出结论，底价主要由房价决定，那么，由于土地招拍挂出让的实施，推高了房价的说法也就是不正确的。