国内房产泡沫现状及对策探析

时鹏科

[摘 要]文章首先阐述了我国经济房地产行业存在着巨大的泡沫问题，并随之阐述了造成我国房地产泡沫的各种因素。在此基础上对造成房产泡沫的因素进行了分析，得出房产泡沫产生的根本原因是大量的投机投资资本的涌入、土地价格的急速上升。最终，对于如何解决房产的巨大泡沫提出了相应的建议。

[关键词]房产泡沫；系统性风险；投机资本；土地价格；政府行为

[DOI]10.13939/j.cnki.zgsc.2016.12.128

2015年我国GDP增长已低于7%，经济增长严重下滑。其原因一部分归咎于2008年金融危机以来世界主要的发达国家经济复苏一直未曾出现，在世界经济联系日益密切的今天，必然会给中国经济带来负面的影响；另一部分是因为改革开放以来中国推行的渐进式改革使得经济建设取得了巨大的成效，然而双轨制经济运行已阻碍了中国经济的进一步发展且伴生出巨大的经济隐忧，以房地产泡沫、地方债务、影子银行最为显著。

1 我国房产价格脱离实际均衡价格的现状

我们引入房价收入比这个指标，来衡量我国房产市场出现的泡沫问题。以山东省为例，现在我们以山东省在职职工的年收入为计量数据，每个家庭的房屋面积我们计90平方米，则房价收入比如图1所示：

图1 2007—2013年山东省房价收入比

由图1数据可以看出，山东省房价收入比基本上要大于9.5，而国际上的合理范围为3～6。证明了我国房地产面临着巨大的泡沫问题。

2 房价过高的原因及分析

国内现有的研究表明，房地产行业出现巨大泡沫的原因：

①建筑成本的上升，这其中又分为土地出售成本上升、建筑材料价格和人力资本的上升两小类；②大量的资金涌入，又分为蓄意炒房的资金涌入、投资房地产的投资资本涌入、政府宽松的货币财政政策带来的资金涌入三小类；③居民收入增长使得需求增长带来的房产价格的上升。

首先，我们将居民收入增长的因素给排除掉，收入增长会带来需求的上升从而引起房价的上涨，但是正常的市场需求扩大绝对不会带来如此严重的房产泡沫。

其次，第二项大量的资金涌入。①投资资本的大量涌入。房地产泡沫迅速扩大其原因是什么？在经济人的理论假设下，这个问题迎刃而解。倘若没有看到房地产行业因泡沫带来的巨大的投资回报利润，就不会有大量的投资资本迅速涌入房地产行业以致房产泡沫的急速膨胀。其次图2中数据显示我们可以看出投资资本的涌入并不是引起泡沫产生的真正原因。②国家宽松的货币财政政策带来的资金涌入。对此其表明由于房地产行业迅速扩大的泡沫使得该行业在拥有本行业应该扩大的资本之后又侵占了本应投入到其他行业中去的社会资本。由此我们得出，政府宽松的货币财政政策并不是房地产泡沫产生的根本原因。③蓄意炒房资本的涌入。我国房地产泡沫存在的很大一部分原因要归咎于房地产市场上虚拟出来的大量房屋需求数量，其扭曲了市场的价格机制，使得房产市场的均衡数量远远高于实际均衡数量，提高了市场出清价格，造成了房产泡沫的产生，而造成大量虚拟房屋需求的最主要原因就是蓄意炒房行为的存在。

图2 2007—2013年房地产投资占各行业固定资产投入比例

最后，建筑成本上升的因素。①对于建筑材料价格及人力资本价格上升的因素，其与正常的发现有利可图之后而涌入的资本一样，是因为巨大的房产泡沫所引发的恶性循环，对于生产资料市场而言正是由于房产泡沫的产生导致在原材料市场中需求的迅速上升使得原材料出售者存在了提高生产资料价格的可能。同时，图3中的数据可以看出原材料价格的上涨并不是房产泡沫产生的根本原因。②对土地价格上升与房产泡沫产生的因果关系的研究发现：自改革开放我国实施地租级差化开始，土地价格开始上升这引起了房价的上涨，然而这种上涨并不剧烈，只是由于建筑成本的上升而引起的正常的价格上涨。我们将2007—2013年的土地购置费用折线图（图4）与我国住宅平均价格图（图1）相比较发现：住宅价格的上升与土地价格的上升基本上是保持同步的。这从侧面证明：房产价格的泡沫与土地价格的飙升二者相互促进，形成严重的恶性循环，最终产生了如今我国房产巨大的泡沫问题。

图3 2007—2013年房地产开发房屋造价（元/平方米）

图4 房地产开发企业购置土地费用（万元/平方米）

经本文分析发现：蓄意炒房行为、土地价格上升导致了房产泡沫的产生，并随之进入恶性循环；建筑材料的价格的提高、市场上投资资本的涌入以及政府实行宽松的货币财政政策并不是房价急剧上升、房产泡沫越吹越大的根本原因。

3 平稳解决房产泡沫过大问题对策

对于平稳解决房产泡沫问题，我们要着重于抑制炒房投机行为以及降低土地交易价格两个根本因素，同时对于其他因素也需要相应的政策来辅助调控，只有这样才能有效地解决我国房地产问题。

对于抑制蓄意炒房行为，可以从三个方面考虑。第一、税收。我们将税收暂分为三部分：房屋建筑部分、房屋流通部分以及房屋处理部分。对于房屋建筑部分不易再征收额外税收，因为我国住房仍面临着供给数量少于需求数量的情况，对房屋建筑部分征收过高税收只能减少供给进而进一步将房价提高；对于房屋流通部分征收高额税收无论是税收效应转嫁到谁身上都会减少房屋的交易数量，这对于解决问题只能起反方向的作用；针对于房屋处理部分，我们将之归为自身保有房与转卖房，对于自身保有房不建议如国外发达国家一样征收大量税收，因为现如今我国的国情依然是房屋供给远小于房屋需求，这与发达国家而言是非常明显的区别，发达国家可以通过此获得大量的稳定的税收，然而对我国而言则会产生反效果，使得房屋交易减少或者减缓自身保有房产数量的上升速度，不利于我国房地产行业的健康发展，而对于转卖房则应征收大量的增值税，税率尽量提高以遏制蓄意炒房行为的发生。第二、降低民众心中对于房价上涨的预期。政府可以在正式场合公开声明房价将缓慢下降，同时采取一系列行之有效的措施执行到位，则民众在看到前期房价的确缓慢下降是其预期自然会降低，也就缩小了炒房行为周转的空间。第三、取消限购政策。限购政策在一定程度上限制了炒房行为，然而只能解一时之急。从长远来看，一个健康活力的房地产市场需要的是一个在固定的制度框架下的约束力量，而不是政府对于经济发展的过多干预。只有减少了政府对经济自由发展的干扰才会提高经济发展效率，在其他行之有效的政策措施实施后，市场作用会使得民众自动对于购房数量进行利己的选择，炒房行为也会随之消弭。

对于土地交易价格过高的问题，政府不宜采取政策性措施来刻意压低土地价格，土地竞标的方式可以继续实行，政府要做的是：杜绝那种刻意哄抬土地价格以增长地方政府收入的情况出现。政府自身应加大对行政本身的检查力度，以杜绝地方政府对经济干扰的问题，对于越权的地方政府官员应施以严厉打击。

对于其他因素而言，政府应选择性的采取适度的措施，在不过多的干预经济运行的原则上，来削减房地产的泡沫。对于生产原材料价格上升的问题，笔者认为政府可以放任自流。这是因为在图3中我们可以看到：近年来原材料的价格在上升，但是上升幅度并不大，指数化之后，上升幅度会更小。解决大量投资资本涌入问题的关键是在市场利率上：政府可以使利率市场化，则一年的存款利率与CPI挂钩，这样会减少居民投资性质的购房行为，因为此时存入银行的钱的保值效果与购房保值效果基本相当。对于我国宽松的货币财政政策，笔者认为在当下是必须施行的政策措施。我们在强调：我国经济发展必须由投资拉动型向内需拉动型转变。然而我们必须意识到，要内需拉动实现持续的增长，那么收入必须持续的增加，就是要不断地提高劳动生产率，否则持续的消费之后只能负债，引发经济危机。而这需要投资来促进技术创新、产业升级、改善基础设施、发展高附加产业。我们需要的不是停止投资，而是停止无效或低效回报投资，需要的是以健全的市场体制框架为动力，来引导资本流入到最需要的领域中。

参考文献：

[1]汪玉凯.国家命运——中国未来经济转型与改革发展[M].北京：中央编译出版社，2015.

[2]韩康.中国市场经济模型重新思考[M].北京：经济科学出版社，2010.

[3]李健，邓瑛.后危机时代：全球化下的中国经济学[M].北京：经济管理出版社，2010.