公共投资与土地价格互动关系研究

2015-05-21谭术魁李志恒

中国房地产·学术版 2015年3期

谭术魁++李志恒

摘要：以向量自回归（VAR）模型、脉冲响应函数分析、方差分解方法研究北京市地方政府公共投资与土地价格变动相互影响的动态演变规律与特征。认为：北京市公共投资与土地价格存在着相互影响，其中土地价格对公共投资的影响滞后期为一年，公共投资对土地价格的影响在滞后两年达到最大值。短期内公共投资对土地价格具有显著的拉动作用，而从长期来看，土地价格对公共投资的影响更为显著。因此应降低“土地财政”中土地使用权出让收入比重，开辟不动产保有环节税源；健全土地出让收支预算管理；政府公共投资应基于长期目标，实现从“增长型”政府向“服务型”政府转变。

关键词：公共投资，土地价格，向量自回归（VAR）模型

中图分类号：F293.35 文献标识码：A

文章编号：1001-9138-（2015）03-0014-21 收稿日期：2014-12-26

1 问题的提出

公共投资是提升一个城市的交通条件、环境质量、医疗与教育水平的重要因素，这些公共产品效用的提高会在一定程度上内化到房地产价格之中，进而带动土地价格的上涨。同时，土地财政收入是政府公共投资的重要来源，土地价格的波动对公共投资的规模、方向等也可能产生一定的影响。通常情况下，这样的相互影响存在一段时间的滞后，滞后期的存在是市场机制发挥作用的必然结果，但也对宏观调控提出了更高的要求。政府一方面要能够预判公共投资行为对相关区域房地产市场可能造成的影响，另一方面也要依据市场规律合理选择宏观调控的时点、力度等。因此，深入分析并揭示其中的动态演变规律与特征具有重要的理论与实践意义。

2 文献回顾

在关于公共投资或公共品的供给对房地产价格影响的研究中，比较著名的有Tiebout（1956）提出的tiebout模型，Tiebout认为城市中提供的许多公共服务都具有地方特点，消费者可以通过“用脚投票”，迁移到提供公共物品和税收较好的地区居住，这种选择必然涉及到房地产的消费。这时住宅价值将取决于以教育、医疗等为代表的公共服务质量的高低，即这些公共服务将被资本化到房地产价格中。在此之后，许多学者针对Tiebout理论开展了经验研究， Benjamin等（1996）、Knaap等（2001）的实证研究表明，公共交通投资对土地价格有明显的正向影响。国内方面，高凌江（2008），梁若冰、汤韵（2008），踪家峰（2010），刘畅（2012）的研究表明房地产市场存在公共财政支出资本化的现象。周京奎、吴晓燕（2008），郭小冬、陆超云（2009）等研究则从公共品供给水平和公共投资的角度证明了公共品供给对房地产价格具有显著的正向效应。此外，部分学者论证了某一类公共品供给对房地产价格的影响。

通过分析上述研究可以发现，目前关于公共投资与土地价格相互关系的研究有如下不足之处：第一，集中于研究公共投资对房地产价格的单向影响，忽视了二者之间的双向因果关系。第二，已有文献大多采用静态分析方法，未能揭示出两者之间相互影响的动态演变过程和特征。因此，本文构建向量自回归（VAR）模型，对公共投资与土地价格间的动态关系进行实证研究，在此基础上提出针对性的政策建议。

3 实证分析

3.1 研究区域概况

北京市作为我国的政治经济文化中心，近年来伴随着经济的快速发展，公共投资与土地价格均呈快速上升趋势。由图1可以看出，2000-2011年间，北京市的公共投资额由531.631亿元增长至1672.209亿元，年均增长17.88%。同期土地价格由3271元/平方米上升至8986元/平方米，年均增长14.56%。从增长速率来看，2004-2009年间公共投资增长速度较快，同期土地价格上涨较为平稳。一直以来，北京市的土地市场始终是社会关注的焦点，这不仅是由于“地王”频出等价格原因，更是由于其土地市场的宏观调控政策通常走在全国前列，其调控手段的时点、力度具有很重要的导向意义。本文对北京市公共投资与土地价格的动态关系进行深入研究，以期为北京乃至其他城市的城市发展、土地市场调控提供依据。

3.2 研究方法

本文采取的主要研究方法为向量自回归模型（VAR）、脉冲响应函数和方差分解。VAR模型是一种非结构化模型，它不以严格的经济理论为基础，令每个内生变量对所有内生变量的若干期滞后项进行回归，以估计全部内生变量之间的动态关系。其基本表达式为：

其中，yt是内生变量向量，xt是外生变量向量，和是待估的系数矩阵，是随机扰动向量，i为模型滞后阶数（根据AIC和SC最小的准则确定）。

由于VAR模型参数的OLS估计量只具有一致性，单个估计值的经济解释十分困难，因此要想对一个VAR模型做出分析，通常是通过观察系统的脉冲响应函数和方差分解来完成。本文将按照以下顺序进行实证分析：第一，原始数据的平稳性检验；第二，协整关系检验；第三，Granger因果关系检验；第四，VAR模型的建立；第五，脉冲响应分析；第六，方差分解分析。

3.3 变量、数据的选取与处理

公共投资一般被界定为由政府投资形成资本的活动。在市场经济条件下，由于政府不能在微观层次上直接介入企业活动的领域，因此，政府投资往往限定于特定的公共服务领域，这种投资被称为公共投资，有时也被称为政府投资。本文在参考前人研究的基础上，并考虑到数据的可获得性，选取北京市各年份的电力、煤气及水的生产和供应业，交通运输、仓储和邮政业，科学研究、技术服务和地质勘查业，水利、环境和公共设施管理业，居民服务和其他服务业，教育，卫生、社会保障和社会福利业，文化、体育与娱乐业，公共管理与社会组织加总得到的公共投资总额。

实证分析所选取的变量包括公共投资和土地价格两个方面，其中公共投资规模采用地均公共投资额（GI）表征，其表达式为：地均公共投资额=公共投资额/建成区面积。其中，土地价格（LP）数据来源于中国城市地价动态监测网（http：//www.landvalue.com.cn/），公共投资额和建成区面积来源于《北京市统计年鉴》，时间序列为2000-2011年。为了消除异常数据对于模型估计精度的影响，变量数据均采用对数形式，从而得到lnGI，lnLP，文中的计算过程均采用Eviews6.0完成。

3.4 平稳性检验

由于多数经济变量的时间序列是不平稳的，为了避免伪回归问题，本文采用ADF检验法对上述序列进行单位根检验。其检验结果如表1所示。

从表1的结果可以看出，LNLP和LNGI两个变量的时间序列在10%显著水平下都是非平稳的，而它们的一阶差分序列DLNLP和DLNGI在10%的显著水平下都是平稳的，因此一般可以进行协整检验。

3.5 协整检验

协整是为了考察两个或多个变量之间的长期均衡关系，为了探寻公共投资与土地价格之间的长期均衡关系，本文采取Johansen检验法对相关变量进行协整检验，检验结果如表2所示。

从表2结果可知，在5%的显著水平上，存在唯一的协整方程，即存在稳定的长期均衡关系。协整方程为：

ECM=LNGI-1.486369LNLP+5.729547

（0.46327）（3.85302）

其中，括号内的数字表示参数估计值的标准误差。由上式可知，公共投资与土地价格之间存在显著的正相关关系。

3.6 Granger因果检验

协整检验的结果表明公共投资与土地价格之间存在长期的稳定关系，但不能说明变量之间是否存在因果关系以及因果关系的作用方向。因此，在建立VAR模型之前，我们对两个变量进行Granger因果检验，检验结果如表3所示。

由表3可以看出，在5%的显著水平下，滞后一期时，土地价格（LNLP）是地均公共投资（LNGI）的Granger原因，而滞后二期时，地均公共投资（LNGI）是土地价格（LNLP）的Granger原因。

不同的滞后期时使Granger因果检验出现了截然相反的结果，这表明二者之间并不是一种简单的Granger双向因果关系，其中是否存在一定的规律正是本文研究的重点。后文将通过VAR模型的建立、脉冲响应函数分析等对这一动态过程进行更加深入的分析和解释。

3.7 VAR模型的建立与分析

为了进一步分析公共投资与土地价格的动态关系，构建二维向量自回归模型。确定滞后阶数是VAR建模中重要的一步，因此本文采用多种定阶方法进行筛选。结果显示，LR统计量选择了滞后一期，而最终预测误差FPE、赤池信息准则AIC、施瓦茨信息准则SC以及H-Q准则均选择了滞后两期，因此我们确定模型的滞后阶数为2。VAR（2）模型的具体表达式如表4所示。

LNLP=0.170081LNLP（-1）+0.788318LNLP（-2）+0.310145LNGI（-1）-0.302098LNGI（-2）+0.452815

（0.58893）（2.65030）（2.42383）（-4.16052）（1.01447）

LNGI=0.342264LNLP（-1）+0.300205LNLP（-2）+0.789890LNGI（-1）-0.387627LNGI（-2）-0.049290

（0.31481）（0.26810）（1.63977）（-1.411805）（-0.02933）

整个模型的拟合度调整R2分别为0.9878和0.8886，表明模型拟合效果较好。同时，为了检验模型的稳定性，计算模型的AR特征根多项式，发现特征多项式的根的倒数全部位于单位圆内，这表明所建立的VAR（1）模型是稳定的。此外，经检验各扰动项不与自己的滞后值相关，并经White异方差检验显示也不存在异方差，模型效果良好，可以作为进一步分析的依据。

3.8 脉冲响应分析

脉冲响应函数（IRF：Impulse Response Function）描述了来自随机扰动项的一个标准差大小的信息冲击对变量当前和未来取值的影响，它能够形象地刻画出公共投资与土地价格之间的相互冲击动态响应路径。如图2所示：横坐标是脉冲响应函数的未来响应基数；纵坐标是因变量对扰动项一个标准差冲击的响应程度。

由图2可知，土地价格对其自身的一个标准差具有显著的正向效应，而且在1-6期内呈现轻微波动，波动的周期约为2期，6期以后趋于平稳。由此可以推测土地价格上涨所释放的信号在短期内会进一步推高土地价格，这一影响在短期内波动较大，而其长期影响比较稳定。另一方面，土地价格的公共投资的响应则表现出剧烈的波动效应，在前4期内为正向影响，而在第5期开始出现负向，随后一直处于正负交错状态，但正向影响略大于负向影响。通过计算发现，分析期内土地价格对于公共投资的累积响应为0.046085，这就表明从长期来看，公共投资对于土地价格的推动作用并不十分显著。

从公共投资的响应来看，当期的一个标准差的土地价格的冲击，对于1期的公共投资具有较为显著的正向影响，随后呈现平稳下降趋势，在第6期后稳定在0.24左右。从长期来看，土地价格的变动对于公共投资存在稳定的正向影响，这也反映出我国目前“土地财政”的现状。而且，其在分析期内的累积响应为0.378298，远大于土地价格对公共投资的响应。同时，公共投资对于自身一个标准差的冲击所响应的时间范围约为4期，4期以后影响基本消失，表现出了较强的时效性。

3.9 方差分解

方差分解能够将VAR系统的预测均方误差分解为系统内各变量冲击所做的贡献，可考虑系统内任意一个内生变量的预测均方误差的分解。下面我们将对VAR模型进行方差分解，以测算各内生变量对彼此波动的相对贡献率（见图3）。

由图3可知，公共投资对土地价格的贡献度在第一期内几乎无影响，而在第二期内迅速上升到约40%，随后又呈现平稳下降趋势，第10期下降至20%左右的水平，这表明虽然短期内公共投资对土地价格的贡献率较大，但随着时间的推移，这一影响越来越弱。而另一方面，公共投资的方差分解结果显示，土地价格对其贡献度呈上升趋势，到第10期时约达到40%的水平，并且存在随着时间推移进一步增大的趋势，这表明当期土地价格对后期公共投资的贡献率会逐渐增大。

4 结论与建议

4.1 结论

本文将公共投资和土地价格引入向量自回归模型，并进行了脉冲响应函数分析和方差分解，从中得到以下结论：

（1）公共投资与土地价格波动确实存在着相互作用，其中土地价格变动对公共投资的影响在滞后一年最为显著。结合相关研究分析，表明：由于土地使用权出让收入是北京市政府公共投资的重要来源，当年的土地价格上涨也就意味着第二年公共投资的增加。这一结论与我国现行的财税制度是吻合的。然而，土地价格受市场机制调节，其在一定范围内的波动是合理的，甚至是必须的，但是公共支出必须具有一定的连续性和稳定性，两者之间的矛盾值得我们深入思考。

（2）公共投资对土地价格的影响在滞后两年达到最大值，其后一直呈现以两年为周期的剧烈波动。从公共投资本身来看，其中大部分属于固定资产投资，公共资本的形成、发挥效用需要一定的时间。当年公共投资的增加或减少不可避免地向市场释放出一种信号，市场对这一信号响应的快慢也会有着重要的影响。因此，两者综合作用的结果即表现为公共投资对土地价格的拉动作用存在两年的滞后期。

（3）短期内公共投资对土地价格具有显著的拉动作用，而从长期来看，土地价格对公共投资的影响更为显著。公共投资通常意味着公共服务质量的提高和投资环境的改善，因而能够吸引外部经济要素向本区域流动，带动土地价格的上涨。土地价格持续上涨能够为地方政府提供稳定的财政收入来源，这就导致了目前许多地方政府打着“经营城市”的旗号，采取较为激进的公共投资策略，加速城市扩张，导致土地的无序利用。

4.2 政策建议

基于以上关于公共投资与土地价格相互作用的实证分析，本文提出如下政策建议：

第一，地方政府依托土地生财，将所得用于履行公共投资、改善民生之责，这其中存在着一定的必然性和合理性。然而，以地生财并不能仅靠一次性卖地生财，要降低“土地财政”中土地使用权出让收入比重，开辟不动产保有环节税源，使土地出让金收入与其他税收收入形成互动关系，使政府的公共投资资金来源具有稳定性、平滑性，从而降低由于土地价格波动对公共投资方向、结构的影响，削弱地方政府“卖地”的积极性，控制城市无序扩张。

第二，加强土地出让收入管理，不能通过继续增加土地出让收入计提项目实现。计提项目的增加加重了地方政府对于“卖地”的依赖，也不能保障公共支出的稳定性，反而可能引发新的寻租行为。因此，管理者应从健全土地出让收支预算管理入手，建立科学完整的支出标准体系，从而给予现有计提公共支出项目以稳定保障。同时，管理者可以考虑在条件成熟的情况下，将土地出让收支预算资金全部纳入土地预算体系，编制综合性的土地预算，建成一个完整独立的土地预算体系。

第三，房地产价格的稳定上涨必须依靠区域经济基本面的支撑，而且公共投资的回报通常具有长期性，通过巨额公共投资来“经营城市”的做法隐藏着巨大的赤字风险。因此，政府的公共投资应着眼于城市发展的长期目标，减少过度投资和无效投资，减少对于城市化和经济增长的干预，实现从“增长型”政府向“服务型”政府的转变。

参考文献：

1.Tiebout，C.，A Pure Theory of Local Expenditures.Journal of Political Economy.1956.64

2.周京奎吴晓燕.公共投资规模、居民支付意愿与住宅价格走势——基于中国30城市截面数据的实证检验.财贸研究.2008.6

3.梁若冰汤韵.地方公共品供给中的Tiebout模型：基于中国城市房价的经验研究.世界经济.2008.10

4.杜雪君黄忠华等.房地产税、地方公共支出对房价的影响——全国及区域层面的面板数据分析.中国土地科学.2009.7

5.踪家峰刘岗贺妮.中国财政支出资本化与房地产价格.财经科学.2010.11

6.刘畅.益贫式增长视角下公共财政支出对房地产市场影响.财经问题研究.2012.5

7.于长革.政府公共投资的经济效应分析.财经研究.2006.2

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