VR 技术在房地产营销策划中的运用探究

（湖南财政经济学院，湖南 长沙 410000）

一、VR 技术的4 个发展阶段

VR 技术（虚拟现实技术）是将计算机技术、仿真技术、传感器技术相结合，形成动态三维立体视觉效果。该技术的发展大体分为4个阶段。1963年之前是VR 技术的思想萌芽阶段，1963年到1972年是技术出现的初始阶段，1973年到1989年是开始产生技术概念和理论的阶段，1990年至今是VR 技术得到完善和实际应用的阶段。1935年，美国科幻小说家斯坦利·温鲍姆在其短篇小说中初次提到了VR 技术，具体描述为能全方位沉浸体验，主要以眼镜为基础，同时还会有视觉、触觉、嗅觉等概念，这也是人们可以追溯到的最早的关于VR 的构想。2014年谷歌推出谷歌卡板、三星推出Gear VR，2016年苹果推出一款名为View Master 的VR 头盔产品，由此可见虚拟现实技术已经从研究阶段发展到应用阶段，在科学研究、航空领域、医学事业和商业活动中得到了广泛的应用。在中国VR 技术蓬勃发展，价格已能被消费者接受。而且也有一些简单的VR 产品价格并不高。随着技术的发展、设备的普及和价格的不断调整，VR 技术的发展已经进入第4个阶段，在我国房地产业得到了充分的应用，能助力房地产营销策划工作的开展。

二、VR 技术在房地产营销策划中的运用现状

当前将VR 技术应用于室内空间的设计与探索表现出了非常好的发展势头，并逐渐有了产业化、规模化的特点，VR+Real 房地产便是其中的典型代表。传统的多媒体技术在呈现产品时，以平面图像或文字描述为主，接收产品信息的方法比较简单［1］。VR 技术的功能则更丰富，能从视觉、听觉等方面展示产品的外观和功能，另外还具备沉浸式的互动功能，能有效加强受众与产品的互动，同时也能强化消费者对产品特性的感受，进而激发消费者的购买欲望。

第一，VR 技术解决了时间问题。传统模式下，在呈现样板间的效果图时，主要是通过设计人员绘制好图纸，然后根据图纸绘制房屋空间内的效果图，后期会根据设计图纸和效果图来建造样板房，其中存在的问题就是营销周期较长。应用VR 技术的一大优势是开发周期较短，能使整个销售周期提前半年以上，从而加快资金周转。第二，应用VR 技术能有效解决占用空间大的问题。传统模式下，为了提高建筑物的销售量，房地产开发商不惜投入大量资金，专门打造临时的样板间，这种做法的缺点是成本高，需要在销售结束后拆除，因此会导致资金的浪费。VR 样板房的优势是不受空间的制约，只需要一个简单的三维仿真设备和VR 模拟设备，就可以在较小的空间内看房，采用这种“穿越”看房的形式，能使消费者在短时间内就接触到齐全的房型，方便消费者体验和选择大量样板房，省时省力省空间。第三，VR 技术还能解决视角单一的问题。传统的效果图为用户展示的仅仅是一张房子的照片，无法让顾客预想生活在这样的房子里是否幸福快乐，也无法预想这个房子是否与自己的生活习惯相符。而在VR 技术的作用下，用户能非常直观地看到和感受到未来入住房屋的空间、光线、质感情况，真正实现所见即所得。

三、VR 技术在房地产营销策划中的运用策略

（一）面向年轻消费者策划营销方案

目前，社会上的购房趋势是低龄化，年轻一代的思想非常前卫，传统的房地产策划图以及房地产网站的宣传图已经不能吸引年轻群体。考虑到上述因素，房地产企业在开展营销策划工作时，需要将年轻人喜欢网络游戏和短视频的特征考虑在内。可使用VR 技术制作一系列感性的视频来展示样板房，展示楼盘周围的情况。应用VR 技术改变传统的灌输式宣传方式，这样能有效优化年轻群体的消费体验，从而成功吸引楼盘的消费主力。VR 技术与计算机技术相结合，能生成真实感非常强的模拟环境，使年轻消费者可以根据自己的想法浏览和审视一些房屋。

（二）重视产品细节的展示

房地产市场营销的难点是在没有房地产实物的情况下激发消费者的购买欲望。有了VR技术，营销人员就可以进行远程营销、扩大客户基础，客户就能通过强大的数据库看到开发商系统中展示的房屋。这是突破传统三维动画和视频信息局限的有效手段，避免顾客只能看到固定的房子。除此之外，也可以配备有规划的演示家居模型，利用产品细节充分展现房子的魅力。比如，模拟房子周围的海景和湖景，这样消费者就可以直接看到房子外面的风景。在此基础上，展示不同楼层、不同房间的角度，如此一来消费者就可以结合自己的需求来敲定最后购买的楼层，加快住房的销售。VR 技术能为消费者创造场景感，使消费者有强烈的真实感，这也是平面动画以及家居摄影无法比拟的。

（三）场景建模与优化

在搭建场景模型的工作中，会用到设计师提供的CAD 图纸、草图模型以及现场照片。在制作三维模型时，应严格根据尺寸进行。以前在设计和制作效果图的工作中，为了提高制作的效率，往往只在镜头的视线内建立三维模型，如仅仅制作客厅的场景，对客厅外的部分就会简化，甚至不建立相应的模型，这与摄影棚中的场景布置比较相似［2］。而使用VR 技术则有所不同，要求所建立的模型必须面面俱到，也就是说图纸上的所有构成都必须通过三维建模技术真实地反映出来，在把所有三维模型都完成建设后，就需要对模型进行优化。在显示所有的图像时，会用到图形卡，因此需要对模型的表面编号进行优化，即场景模型的表面编号优化、地图材质优化等。做好灯光和场景的渲染工作，要在导入所有模型后，添加一个虚幻光，这与3DMAX 效果图的制作过程比较类似，存在的差别是虚幻中所有的光照效果都会实时显示，与传统效果图不同的是，不需要等待渲染。渲染灯光后，用光照系统制作全局光照贴图，此时在场景中的光照将照在物体的表面，也就是形成贴图，这样就能实现实时渲染的目标。

（四）贴图和蓝图的制作和写入

使用VR 技术处理场景中的所有贴图、模型和灯光渲染，之后应对程序中的蓝图部分进行处理。在场景中达到漫游的效果，需要在虚幻的引擎中确定一个虚拟的角色，这个角色代表的是现实的浏览者，将摄像机连接到幻想引擎中，以表示实际浏览者所使用的头盔显示器，并制作两个虚拟的手柄，用来表示现实中浏览者的手柄。之后，使用UPS 写入“开、关”来控制光的开关，同时也能实现切换材质的互动。在场景中使用VR，具体的实现过程是将角色写入，并制作控件蓝图，从而表示观赏者的交互界面，收尾工作是将关卡蓝图写入，用来连接角色蓝图和控件蓝图，从而实现良好的互动。要做好程序的打包和调试工作，该步骤是在所有的工作完成之后进行，例如对于一般的计算机，应将程序打包成一个“EXE”文件，确保成功打包后，才能在计算机上正式运行，安装完HTC VIVE 虚拟现实眼镜后，浏览者站在HTC 探头前就能体验。

（五）营销方案突出人文情怀

VR 技术可以有效地连接数据库资源，营销人员可以通过虚拟现实数据平台，查看消费者浏览次数最多的家居区域、浏览次数最多的周边设施，结合大数据信息生成消费者心理分析报告。使用VR 技术可以让消费者参与到住宅建设中来，通过VR 技术平台来添加或删除周围的场景，在策划房地产营销活动时，可在其中融入更多的文化元素。比如某房地产项目为实现文化再造，将中国传统文化与世界文化相结合，使房地产产品有了更大的附加值，也具备了社会属性。在建筑中融入了园林、景观、故事以及科技的元素，能带给观众的体验体现在感官、行为、思维和情感的层面上。这样能有效提升人们的民族文化和思想道德修养，增强文化自信［3］。

四、结语

在房地产营销策划中有效运用VR 技术，应面向年轻消费者策划营销方案，重视产品细节的展示，做好场景建模与优化工作，完成贴图和蓝图的制作与写入，规划的营销方案突出人文情怀。为顾客创造直观的住房体验，将消费者确定为浏览房产的主动角色，有效增强场景感和现实感。应用VR 技术有效优化房产的展示效果，方便营销活动的开展。