房地产企业资金管控研究

（新城控股集团 淮海大区，江苏 徐州 221000）

一、引言

自1998年商品房概念推出后，我国房地产行业飞速发展，经过20多年的时间，目前房地产市场已趋于成熟，总体规模已基本稳定。在国家宏观政策、地方性法规、银保监金融措施的多重管制下，我国房地产企业的竞争愈发激烈，各大房企纷纷从过去的粗放式管理向精细化管控转型。有房地产企业血液之称的资金，所起的作用更是举足轻重。强化房地产企业内部资金管控，不断提升资金的使用效率，追求资本的超额回报，是房地产企业转型及存活的关键。

二、房地产企业资金管理内部控制优化的必要性

房地产企业加强资金管控的目的是在确保现金流安全的前提下追求超额股东回报，而资金的内部管控要从防范风险与提高资本回报率两方面入手，能否实现两者的有效平衡，将直接决定房地产企业的发展模式及未来导向。在风险管控方面，各大房企已基本形成较为成熟的管理模式，总结下来，无外乎前期土拓摸底、过程预算管控、运营管理兑现、强化内外监督等。在提高资本回报率方面，主要从提升销售净利率、提高资金周转率、合理控制财务杠杆、优化资本结构四方面入手。综合各大房企的模式与管控要求，如何建立以内部资金池为基础，以内部银行与内部财务公司为发展方向的资金集中化管控模式，是品牌房企已经或者即将深入研究的课题，同时也是保持竞争力、提升运营健康度、促进房地产企业稳健发展或转型的内在供给链。

三、房地产企业资金管控现状

（一）资本结构不合理，资产负债率过高，财务杠杆依赖性过强

房地产企业作为资金密集型行业，从行业经营周期的特殊性上来说，开发运营的前期土地资金投入占比高，且近10年房地产市场的快速发展，进一步提升了土地投入的占比；同时受施工技术及主动管控等因素的影响，开发周期较长，前期投入资金较大；而市场的变化、政府管控措施的要求、预售形象进度的要求及分期付款等交易形式，进一步加大了房地产企业的资金压力。高杠杆已成为房地产企业的标志，近10年资产负债率越来越高，前20强房企平均水平保持在85%。随着2020年“三道红线”的出台，各大房企开始管控资产负债率，且强化表外负债使用率，短时间内造成了一定的在负债率失真，失真的负债率加上对杠杆的过度依赖，增加了房地产企业的财务风险，使我国房地产偏离房屋本身的居住属性，造成了市场秩序的混乱及行业间的竞争。

（二）融资形式单一，且行业利润与融资成本不匹配

目前我国房地产企业的融资方式从性质上看，可划分为债权性质、股权性质两类，从具体形式上来说，主要有股票、债券、基金、信托、银行类贷款、少数股东投入等。因目前国内资金市场有待完善，政府及监管机构对房地产企业债权类融资的限制政策多、条件高，除少数品牌房企可以通过股票、债券、基金等方式获取开发所需资金外，大多数房地产企业仅能通过银行贷款、信托解决开发所需资金，随着2020年“三道红线”的限制及2021年金融机构两项要求的出台，房地产企业融资愈发困难，同时资金成本进一步提升。随着行业趋于稳定与土地、材料价格的上涨，行业利润空间进一步被压缩，TOP100房企利润已不足4%，不断升高的融资成本与逐渐收缩的行业利润，对房地产企业的资金管理提出了更高的要求。

（三）资本运营管理方式落后于行业规模

房地产企业的流动资金运营依赖于人控，行业内衡量指标不一，各企业自成一套，对资本运营的风险性缺乏预判，严重依赖销售市场判断的准确性，且主观干预程度深，不能在事前形成科学合理的预判。房地产在我国的GDP 中占比超过14%，但目前行业整体的资金管理模式落后，行业整体的资金管控仍然处在头痛医头脚痛医脚的层面，管理方式粗放，以资金缺口引导资金导向，缺乏有效的长效机制，无法从资本运营效益中获取长久利润，且项目资金与企业发展战略不匹配。

（四）受限资金及不可动用资金占比高，阻碍了资金的有效使用

受各地政策影响，预售资金均有不同程度的监管，且各地政策有逐渐严格的趋势，账面大量资金不可使用，极大地降低了资本回报效率。同时，对销售回笼资金的使用限制政策不断加码，封顶放款等政策进一步加大了资金受限比重，降低了资金使用效率。

四、房地产企业加强资金管理的策略

（一）增加权益资金投入，优化资本结构

我国各大房企面临的内外部资金环境较为复杂，且对政策的敏感性较强，资金渠道限制性条件较多，如何优化资本结构，使资产负债率恢复正常，是所有房企面临的重大课题。首先，要强化行业对标，尤其要加强对发达国家品牌房企资本结构的研究。发达国家的房地产行业起步早于我国房地产行业，且经历过两次以上的房地产危机，在危机中存活并进一步壮大的企业如黑石、三井等，早已探索出了一套适合自己的发展模式及资本管控模式。在强化国内外对标分析的同时，要加强对资本结构的研究，确定关键指标，以借鉴经验完善自身。其次，强化对未来环境的研究及预判，包括但不限于市场、政府政策、监管政策等。提前预估风险，制定合理的资金计划，优化资本结构，提高抗风险性及盈利能力。最后，自2016年开始，随着国内各地土拍政策的改变，各大房企改变经营模式，以多方合作为主，扩大权益类资金投入，积极寻求联营、合营等，尤其是争取对方纯财务投资，在优化了资本结构、降低了财务风险的同时，也进一步降低了运营风险。

（二）拓宽资金渠道，提高单位资本回报率

资金运营及管控的最终目的是盈利，但如何衡量资金的盈利能力，是追求高额回报还是追求更快的回报，各大房企的衡量标准存在差异。同时，受财务、运营状况及各地政策监管的影响，大部分房企尤其是中小房地产企业无法自主管控现金流，资金管控单位基本成为救火队员的角色，更不用说建立明确的衡量标准了。短期内追求股东投入的现金流回正，中期内追求资金的单位回报率，长期内追求资产的变现及运营能力，是各大房企资金资本高效运作及转型的关键。因此，房地产企业要拓宽融通资金的渠道，除使用贷款、信托等债权类融资之外，还要积极引入基金、权益合作方等权益类资金，有条件的企业可以通过发行债券、资产证券化或类证券化、股票等方式，降低资金成本，提升公司利润。

（三）资金集中管控，构建内部资金池，并逐步向内部银行、内部财务公司转化

目前，各大房企的资金风险管控意识较强，让下属单位有效配合集团整体的资金运营计划，以实现集团整体资金回报的最大化，是房地产企业资金管控的重点及方向。当前，房地产行业整盘规模大，品牌房企大多为集团性质管理，采用资金集中管控模式，收支两条线，建立内部资金池对各下属管理单位及项目资金进行有效管理，在统一调度的基础上，保证资金得到高效使用与管控。出于该目的，在集团层面成立专业管控的资金中心，对下属各单位设立初始资金池，以资金池为独立的基础结算对象，收支两条线，对收入与支出分别设立不同的考核与风险管控条件，同时定期对资金池的回报率或占用率进行考核，强化资金回报意识，摆脱以往粗放式的“没钱问集团要，有钱留存项目”的无计划状态。在运营管控方面，形成土拓阶段预算预测全面，拿地阶段形成完整的资金计划，运营阶段兑现拿地承诺并按计划进行现金流管控，清算阶段结算资金收益并纳入整体考核的全过程资金运作机制。在设立了虚拟资金池的基础上，进一步明确资金中心的独立性与盈利性，借鉴外部银行机构及财务公司的经验，最终形成独立核算的内部银行或内部财务公司。

（四）强化内外部监督，使资金能够客观理性地运营

各大房企在资金风险控制中，不仅要强化事后监督，更要关注事前预测与事中承诺兑现的考核，对战略目标进行分解，保证其战略思想能够贯穿企业运营的全过程，并制定具体执行计划与指标，在企业不同部门落实。从应收、应付、预收、预付、其他应收、其他应付等科目入手，结合投资各环节进行控制，从而确保房企的相关资金与收入能够精准投放。另外，要设立单独的内部审计及监督机构，制定严格的资金管控管理制度，确保资金流转与运营的独立性与客观性。企业内部要进行廉政风险建设，及时规避并发现内部控制过程中的风险点及薄弱环节，必要时可采用司法手段保障风控措施的实施与落地，避免员工因主观意识与意愿引发资金风险问题。

五、结语

房地产行业的发展趋于成熟，行业规模逐渐稳定，各大房企在追求资金安全的同时，必须积极改善资本结构，优化资金来源渠道，提高资本收益与贡献。一方面，要结合政策与监管要求，根据企业的实际情况，建立内部资金池，并积极向内部银行、内部财务公司的方向转化；另一方面，要制定合理的制度，确保资金投入、运营、回收全过程的客观与合理，建立资金运营的衡量标准。在风险管控的同时，要追求超额资本回报率，并促使房企转型与稳健运营，实现企业发展的战略目的。