房地产开发企业税务筹划思路及路径研究

姚敏

（桂林莱茵康尔生物技术有限公司，广西 桂林 541100）

一、引言

在日新月异的市场经济环境下，税务筹划对房地产开发企业的重要意义逐渐凸显，但部分企业在实际的工作推进过程中，存在较多的误区，对税务筹划的内涵认知不足。部分企业甚至错误地认为税务筹划即逃税，导致企业面临税务风险，不但影响企业信誉度，而且危及企业稳定经营。基于此，房地产开发企业应当树立正确认知，结合自身经营发展需求，优化内部管理架构，制定科学完善的税务筹划方案，使自身在当前竞争激烈的市场环境中得以健康稳定可持续发展。

二、税务筹划的意义

近年来，随着各项宏观调控政策的陆续出台，房地产开发企业经营环境发生了巨大的改变，潜在税务风险影响因素不断增加。基于此，在企业内部管理中融入精细化管理理念是企业发展的必然趋势，而税务筹划工作的全面落实，能够从以下三方面推动企业精细化管理水平提升。

第一，科学合理减轻企业税务负担，提升企业盈利能力及核心竞争力，即通过税务筹划的全面落实，帮助企业强化涉税风险管控，降低税负，在促进企业利润增加方面有着积极的作用。

第二，帮助房地产开发企业全员树立正确法律意识，即税务筹划工作的落实建立在企业全员正确解读各项政策法规并严格遵循的基础之上。因此，纳税筹划能够帮助企业强化自身法律意识，确保自身合法合规经营［1］。

第三，优化房地产企业资源配置效果。纳税筹划基于企业整体运营管理状况进行规划与落实，对企业实现内部资源配置优化有统筹作用。

三、房地产开发企业的涉税情况及筹划现状

（一）涉税情况

房地产开发企业的各项经营管理活动涉及不同的税种，以财产税和行为税进行划分。对于房地产开发企业而言，财产税一般与土地资源相关，即企业获取土地使用权形成的土地增值税和土地使用税［1］。前者是指企业项目竣工以后，建筑项目在销售阶段需要缴纳的税款。倘若项目用于企业福利活动，按照规定应当缴纳一定比例的土地增值税。后者基于项目开发建设过程中占用的土地资源面积进行计税，确定企业需要缴纳的税款。行为税则以印花税、契税、耕地占用税、城市建设税为主。在税务筹划阶段，房地产开发企业需要结合不同税种关联的经济活动和纳税特征开展筹划工作，重点把控房屋买卖（租赁）合同签署、房产权属转移、耕地占用面积、营销方式等关键节点，立足于企业战略全局部署对差异化税种的筹划方案。

（二）税务筹划现状

1.税负变动

现阶段，我国税收环境变化较大，市场主体增多使国家各项收入逐渐增长。近年来，宏观政策调控不断深入推进，房地产开发企业税务负担也在不断加重，税务成本已经成为房地产开发企业成本支出的重要事项。营改增政策落实后，由于对增值税筹划缺乏实践经验，很多房地产开发企业的税务成本反而大幅度上升。近年来，我国税收呈现逐年上涨趋势，房地产领域的税收收入在国家总税收方面发挥了较大的作用，同时增加了企业的税收成本。在不断增长的税负之下，出台各项税收优惠政策，能在减轻房地产行业税务负担的同时，稳定国家税收，并引导企业开展税务管理工作，保证税务筹划的合法性与合理性。营改增背景之下，房地产开发企业应当合理应用税务筹划手段，帮助自身减轻税负，降低税务风险，维持稳定经营［2］。

2.税务筹划中存在的问题

受我国税务筹划开展时间较短的影响，部分房地产企业未建立完整的税务管理体系。部分企业的管理层认为税务管理会增加企业的管理成本，很少有企业加大税务管理方面的资金投入。部分房地产开发企业并未树立正确的税务筹划理念，甚至错误地认为纳税筹划等同于偷税漏税，并未依法履行纳税义务。在实际的工作推进过程中，并未设置独立税务管理部门负责开展税务筹划工作，通常由财务人员兼职处理，岗位划分不够合理，各岗位权限职责不够明确，导致税务筹划流程规范性不足。部分企业虽设置了税务部门负责相关工作，但缺乏高素质人才，现有税务管理人员的综合素质难以满足税务筹划开展的需求。此外，企业信息化建设程度尚待提升，难以有效提升税务管理人员的工作效率及质量，无法助力企业于当前行业环境下实现稳定发展。

四、房地产开发企业税务筹划的具体路径

（一）增值税筹划路径

1.纳税人身份

对于房地产开发企业而言，运营管理主要由开发项目组成。就开发项目来说，最好是设置子公司，以保持纳税申报的独立性。此方式的优点在于各个项目财务及经营管理状况各不相同，在成立时可结合具体状况，选择合适的纳税人身份开展税务筹划工作，帮助企业减轻税务负担。

2.增加进项抵扣额

在房地产开发企业经营管理过程中，增加进项税抵扣额的措施主要有三种。

第一，在选择建筑公司时应当充分考量对方的信誉度、价格以及纳税人身份等内容。因为根据税务政策、法规，一般纳税人身份的建筑公司能够提供抵扣税率较高的进项税发票，能够有效降低增值税负。

第二，积极争取甲供材方式。由于在甲供材方式之下，房地产开发企业能从一般纳税人身份的材料供应商处获得13%进项税率的专用发票，此方式与非甲供材方式提供的进项税率专用发票存在不小的差距［3］。

第三，强化增值税进项税发票的细化管理质量。例如房地产开发企业涉及出差、会议等，应当尽量取得可抵扣的进项税发票。对于交通费如车票、机票等须严格按照计提比例，对进项税进行计提，以提高房地产开发企业总体进项税抵扣率，有效降低增值税负。

（二）土地增值税筹划路径

1.对清算时点的筹划

土增税清算须达到既定条件才可进行。基于此，房地产开发企业可以考虑合理利用该项征收方式，有效控制清算时点，以达到获取税金时间价值的目的。若想控制清算时点，企业应当明确清算额与预征额之间的土地增值率平衡点。当实际土地增值率大于预征率，则可以推出未来清算额会超过预增额，房地产开发企业即可在此时采取合理合法的手段，延迟清算时间，进一步推迟企业税金流程时间，否则要尽快清算，增强企业资金流动性。

2.利用利息扣除

房地产开发企业需要大量资金支撑自身的稳定运营，同时项目建设周期较长，因此在实际的经营管理过程中，多数企业会选择负债融资的方式，缓解资金压力。但大规模的贷款必然会影响到企业的财务杠杆、债务结构和利息收入配比问题。依据相关政策规定，房地产开发企业在计算贷款利息成本环节，可以利用以下公式。一种为贷款并无金融机构相关证明、利息费用未能设置独立核算科目、无法根据具体项目进行利息支出分摊，扣除额计算公式即为土地资源获取成本加上项目开发成本减去资本化利息的结果，整体乘以10%。另一种为上述三种条件同时符合时，计算方式为土地使用权获取成本加上项目开发成本再减去资本化利息，乘以5%的结果，与贷款利息相加。房地产开发企业在选择时，会根据最终计算利息扣除额大小考量，企业负债融资较高时通常会选择第二种方案，权益融资规模较大时则常选择第一种方案［4］。

（三）企业所得税筹划路径

在房地产开发企业税务筹划落实的过程中，对企业所得税进行筹划可采取的具体措施有两种。

第一，结合现行企业所得税相关政策规定，对企业广告费、宣传费以及业务招待费等内容进行统筹规划，在所得税税前扣除限额标准之内合理控制各项费用支出。

第二，通过成立独立销售公司分散企业销售收入。在一定条件之下成立独立的销售公司，将房地产开发企业商品房以合理价格出售给销售公司，由销售公司负责销售，能够有效降低企业所得税税负。

（四）其他税种筹划

房地产开发企业的经营管理活动还涉及一些其他税种。例如，企业在缴纳城镇土地使用税的过程中，在取得土地使用权后，受各项因素影响，项目建设工程可能无法及时开展，存在闲置土地。房地产企业为避免土地闲置，可通过合理方式推动土地产生其他收益，如将其租借给农业生产人员或其他企业，促使企业产生收益，帮助房地产开发企业解决资金问题。企业在筹划契税的过程中，如果没有转移房产权，则并不会被征收契税。企业在获取土地使用权环节，可通过股权转让方式获得。与其他税种相比，印花税税率较低，但筹划也要基于成本效益原则，房地产企业在税务筹划工作推进过程中可不考量印花税。同时，针对房地产企业储存的房产，可以结合现阶段房产市场的变化与发展，合理减少库存数量，保证筹划工作的全面性［5］。

五、房地产开发企业税务筹划保障措施

（一）加强对税收政策的解读、学习

房地产开发企业首先应树立正确认知，明确依法纳税是每个公民的义务。在实际的工作推进过程中，强化全员税务筹划意识，严格遵循当前税务政策、法规指引，引导企业全员落实政策解读工作。定期组织员工学习税务政策法规，尤其是新税收政策落实后，部分内容产生变动，房地产企业须明确与自身相关的税务政策法规，以便在税务筹划工作落实的过程中能够合理利用税收优惠政策，帮助企业降低税负。

（二）完善税务风险防控体系

现阶段，房地产开发企业构建完善的税务风险防控体系面临的最大阻碍是各环节存在不同程度的缺失，导致税务风险管理成效减低。新时期背景下，房地产开发企业应当引进现代化管理理念，树立正确发展观。基于此，房地产开发企业在完善税务风险防控体系的过程中，应当基于风险防控视角，实现税务管理各环节的优化改进。一方面优化税务风险管理流程，另一方面推动房地产开发企业税务管理质量提升，进一步强化企业风险防控能力。

首先，企业应当积极引进现代化税务管理思想，实现税务风险管理制度的健全。实现税务风险精细化管理，促使员工形成统一的工作标准，为税务风险防控体系的完善奠定良好的基础。

其次，在基础的税务风险管理机制上，进一步强化风险评估、监督考核、奖惩机制的建立，充分弥补传统模式下房地产开发企业制度结构上存在的缺陷，推动税务风险管理体系的不断完善。在此，基于完善的制度支撑，房地产开发企业应当根据工作落实需求，组建一个专业的税务风险评估机构，由该机构负责税务筹划方案风险系数以及可操作性的审核。监督管理部门负责对税务风险管理决策落实效果进行监控，有效发挥约束力，保障各项工作流程的规范性与严谨性。

最后，立足于信息化时代背景，房地产开发企业应当全面推进税务管理信息化建设，基于自身需求充分引进大数据、云计算等先进技术，搭建一体化信息管理平台，落实税务管理风险实时监测。并且依托于先进的信息化管理平台，有效解决传统模式下企业各职能部门存在的信息孤岛问题，实现各部门信息数据的共享，保障数据传输效率及准确性，进一步实现对企业税务风险管理的全方位优化，助力企业于当前行业环境下稳定健康可持续发展。

（三）提升税务管理人员能力

信息化时代背景下，税务筹划工作的落实对税务管理人员的专业素养提出了更高的要求。因此，房地产开发企业在落实税务筹划的过程中，应当秉承以人为本的发展精神，积极组织税务管理人员参与培训活动。这一方面能够帮助员工提升政策解读、数据分析以及管理方面的能力；另一方面能够切实提升企业人力资源利用率，进一步提高企业税务筹划质量，提升企业核心竞争力。在课程设置方面，企业应当关注以下三个方面。

第一，税务风险内容。通过该课程帮助企业税务管理人员了解常见的税务风险，如资金风险、违法风险、信誉损失风险等，指导员工充分掌握各项税务风险的规避手段。

第二，税法政策内容。帮助税务管理人员充分解读当前国家税务政策、法规，切实提升员工对税务政策、法规变化的敏感度，确保税务筹划方案的合法性与合规性，进一步为企业创造更大的税筹效益。

第三，信息化管理内容。强化税务管理人员信息化数据，帮助员工充分掌握信息化系统操作方式，促进自身税务筹划工作质量及效率的提升。

六、结语

税务筹划工作的全面落实对房地产开发企业而言至关重要，因此企业在落实税务筹划的过程中，应当遵循企业发展战略规划指引，制定合理的税务筹划目标，有效弥补传统模式下企业税务管理存在的漏洞，充分把控自身各项涉税行为，深入解读国家现行税收政策法规，合理利用各项税收优惠政策，切实降低企业税负，进一步强化企业行业竞争力，助力企业实现长远发展。