基于风险定位的房地产企业财务风险预警研究

2021-11-24邓强

经营者 2021年24期

邓强

（江苏万科悦达实业有限公司，江苏盐城 224005）

从当前房地产领域的发展状况来看，重点和宏观经济以及行业市场等紧密相连，在行业出现动荡时必定会导致企业出现财务风险等。之前房地产企业财务预警体系的重点是在企业内部运用防范对策，缺少对外界因素的分析与研究，最终导致风险防控成效并不理想。文章基于风险定位对房地产企业财务风险预警体系展开深入探究。

一、房地产企业财务风险相关概述

（一）风险定位

房地产企业财务风险一般体现在利率、资产负债率以及投资回报等方面，若要对风险进行辨识，还需要分析风险传导形式以及传导流程，而传导形式和周期波动紧密相连，体现为房地产财务状况周期波动受宏观经济调控与房地产企业运行情况波动的影响，并且财务风险传递途径通过相关载体的传输影响构成实质性风险损失。

（二）房地产企业财务的主要特点

首先，资金筹集途径单一，难度较大。房地产行业存在投资大、利润回报期长的主要特点，这也决定了房地产企业若采取自由资金进行整体工程项目周转的可能性非常低。一个开发项目至少要投入上千万元，有的甚至高达百亿元，对于如此庞大的资金，房地产企业通常运用外界筹资的方式获取。当前，我国房地产行业的主要筹资途径往往是银行贷款，或通过投资获得资金［1］。国家对房地产企业在银行贷款实行宏观调控，摒弃凭借投资获得资金的形式并不常见。所以，房地产行业筹集资金的难易度和宏观经济发展状况密切相关，筹集资金渠道非常单一，进而提升了房地产企业资金筹集的难度。

其次，房地产企业内部的资产负债率走高加大了资金链风险。企业资产负债率指标不可过高，也不可过低，应当综合企业实际发展状况以及宏观经济形势进行分析。对于房地产企业而言，一般情况下资产负债率指标控制在50%比较好。然而，目前我国房地产领域发展迅速，很多企业资产负债率高于70%［2］。在宏观经济形势良好的状况下，资产负债率高并不会造成多大的财务风险，因为资产负债率高可通过财务杠杆原理扩大企业运营规模。但若是在宏观经济环境不良的状况下，资产负债率过高，企业就会面临相应的资金链危机，可能出现极其严重的财务风险问题。

最后，企业的短期偿债能力不强。分析企业偿债能力最关键是要看其流动比率以及速动比率指标。因为这两个指标和企业短期偿债能力呈正相关。流动比率与速动比率指标越高，企业的短期偿债能力就会更强，反之就会较差。2013年上半年，我国142家房地产企业流动比率平均数值在2.07，即便流动比率平均数值在一年内呈下降趋势，但依旧超过了2008年下半年的数值。速动比率平均在0.61，在近两年一直呈下降趋势。这两个指标下降明确反映出了我国房地产企业短期偿债能力在不断弱化。

（三）企业财务风险形成的主要因素

首先，内在因素。重点是企业运营管理存在不足或问题，如缺乏风险防范意识、投资决策出现失误、资金结构存在问题、资金链周转出现断裂、缺少内部风险管控能力等。其次，外界因素。外界因素主要是行业发展大环境导致的风险，包括宏观经济影响、行业周期波动不规律、相关政策和产业发展供需不平衡等［3］。

二、房地产企业构建财务风险预警体系的意义

（一）有利于降低企业的经济损失

房地产企业之所以会出现财务风险，主要是因为企业在运营管理过程中出现了相应的问题，如企业资金链断裂，预算管理不合理，这些问题甚至会导致企业破产，对国家经济发展也会产生不良影响。而构建财务风险预警体系有利于企业构建有关规范体系，而根据规范体系开展财务管理以及运营业务控制可以规避运行过程中的风险，从而降低企业的经济损失，为企业未来发展夯实根基。

（二）有利于提高企业的核心竞争力

房地产行业对国民经济有非常重要的意义，可以提高税收和就业率，并且对改善人们的生活质量有很重要的作用。房地产领域作为国家经济的支柱性产业，行业竞争日益激烈，所以房地产企业若面临较大的财务危机，就极有可能遭受巨大的经济损失。因此，房地产企业应当构建财务风险预警体系，通过科学合理的对策防控财务风险，防止出现财务问题，有效促进企业稳健发展，为企业在激烈的市场竞争中获取有利的位置奠定基础。

（三）有利于提高企业的整体收益

房地产企业构建财务风险预警体系，可以确保企业运营活动都可以根据相关规章体系与管控状况开展，确保自身可以根据实际发展战略与发展目标运行，从而降低生产运行成本，提升利润空间，并在激烈的市场竞争中占据有利位置，进而实现长久稳定发展，为整体效益的进一步提升提供助力。

三、房地产企业构建财务风险预警机制的对策

（一）构建企业财务风险预警指标体系

首先是财务指标的设置，包含经营风险指标、筹资风险指标、投资风险指标和资金链风险指标四项。其次是非财务指数的设置，重点基于宏观以及微观环境明确风险级别，设置其相应的指标。最后是滞后、同步与先导三个指标的设置，运用时差相关分析法选择指标，同时展开相应的测算。为保证机制的合理性，要对有关指标需求展开有关测度，具体包括三个方面。一是非财务指标测度。对于非财务指标设置标准，通过专家评分，汇总整理展开加权平均，获得风险测度数值。二是财务指标测度。重点包含财务指标标准界定以及单向功效指数测度两个方面。三是财务风险预警综合指标的编制。根据有关流程编制指标数据，明确风险预警界限，得出相应的财务预警信号。

（二）构建财务风险防控措施

1.外部因素财务风险防控措施

首先，顺应外界因素变化状况，根据相关政策导向获得相应的政策扶持。比如通过房地产抵押贷款证券化等全新的融资途径，提高在银行获得贷款的概率。其次，关注行业周期波动规律以及特点，建立科学的财务规划，通过相应的财务处理对策，比如在行业经济良好的情况下，减小资金扩张力度，降低行业发展不良造成的财务风险，并且在行业不景气时准备扩充，保证在行业复苏时能够占据有利位置［4］。

2.内部因素财务风险防控措施

内部因素风险防控措施要从以下四个方面入手。一是投资风险的防控工作。首先，需要做好工程前期的勘查工作，对市场进行调研，合理展开成本以及风险评估。其次，运用科学合理的投资形式。对不同风险项目展开相应的组合，提升风险规避能力。例如，设置物业管理公司，分担企业财务风险。二是经营风险防控。首先，要创新运营理念。推动房地产建设向小城镇发展，对土地资源进行整合，详细划分建设项目，扩充企业运营模式。可适当和旅游产业等行业协作。其次，加强多方协作。开展多区域联合发展、多方共赢路线，强强联手，提升行业核心竞争力。最后，健全营销方案，切不可盲目投资，要保证企业能够迅速回笼资金，从而降低企业财务风险。三是资金链风险防控。首先，对成本进行合理的管控。强化成本控制，在前期制定投资方案，明确利润预算。在工程项目开展过程中对成本进行控制，降低工程变更概率。在工程竣工完成时根据合同条款展开核算。其次，构建企业资金控制体系，有效管控资金，做好各项预算，明确资金运用状况［5］。最后，对应收账款进行有效管理。构建有效的客户资金级别，制定应收账款占比与有关回款责任体系。四是筹资风险防控。重点对策包含建立有效的资本结构和提升产业投资信托能力［6］。

四、房地产企业财务风险预警实证探讨

（一）选取样本数据

以某房地产企业为例，以其一定阶段内的财务数据为样本，并展开分析与研究。

（二）选择预警指标

首先，探索性分析。检验该房地产企业初始财务信息数据是否存在异常现象，通过SPSS20.0进行探索性分析，针对样本数据值展开统计分析，最后得出长期股权投资比率X10数值是0，并不具备显著性，因此可剔除。另外，变量当中X7、X12、X17具有更多的奇异数值，可直接剔除。其次，相关性分析。相关性分析结果表明运营风险指数保留X1、X3、X5、X6，投资风险保留X9、X11、X13，资金链风险保留指数X21、X23，筹资风险指数保留X15、X16、X19。

（三）测度财务与非财务指数

1.财务个体指数测度

明确四大财务指数临界值。一是极大型变量，共有三种。其一体现经营风险，包含的内容有分析指标数据，指标数据不能够超过满意值的50%。其二体现投资风险，包含净资产收益率、资本保值增长率、总资产增长率，指数不可为0。其三体现资金链风险，包含盈余现金保障倍数，不可高于行业较差至设为最低数值，反之此房地产企业财务风险重警。二是极小型变量，包含一种不良资产率，允许值为房地产行业平均数值，不可低于房地产领域较差数值。三是稳定型变量，包含一种速度比率，选择房地产行业平均数值的1.2倍，同时不可低于其平均数值的50%。四是区间型变量，包含资产负债率与现金流动负债比，其中后者比率和现金净流量紧密相连。

2.非财务个体指数测度

通过专家评分机制分析该房地产企业非财务指标评价标准，通过相应的分析研究发现，企业内控与风险管理状况良好，可是由于投资决策受外界因素影响较大，企业投资风险过高。另外，现阶段国家对房地产领域不断进行宏观调控，均会导致房地产企业出现财务风险。

（四）编制综合指数

首先，对指数展开归类，通过多种方式获得房地产企业财务风险预警综合指标机制，根据时需相关法，测算滞后、同步以及先导财务风险预警结果。其次，明确综合指数预警临界值，通过测算结果分析，房地产企业综合预警指数均值在125，把此数值当作企业财务风险预警临界值。

（五）绘制和分析预警信号图

综合预警指数综合了财务风险的多种构成因素，基于宏观和微观层面对房地产企业财务风险情况展开检测。之前，由于受金融危机的影响，房地产领域有相应的下降趋势，房地产企业由于受宏观经济环境影响，企业内部财务风险从无警步入中警。近年来，国家不断加大对房地产领域的调控力度，市场中运用投机形式的企业进入观望状态，投机性短期资金投入房地产领域的步伐减缓，人们对住房需求也逐渐降低。在外界整体环境转冷的形势下，房地产企业逐渐出现轻警的情况。但由于多种因素不断影响，以及市场反应与内部财务风险不统一，房地产企业财务风险又进入重警区域。因此，房地产企业财务风险和外界多种因素的转变紧密相连，可能会在内部财务风险因素体现方面呈现比市场转变趋势慢，可是最终会表现在企业内部财务风险方面。企业财务风险也会伴随外界环境回暖而降低，伴随外界环境转冷而提高。

（六）定位风险

通过上述分析可以看出房地产企业外界环境良好，但是内部管理不良，现金量不大，因此其交易存在相应的财务风险。对于此种状况，可通过采用三个方面的防控对策。首先，营销方面运用弹性政策，也就是按照国家土地政策、财政政策与行业市场状况及时对企业营销政策进行调整。在相关政策转好、市场需求良好阶段，运用有效的营销方案。在相关政策出现不稳、市场供大于求的状况下，不降价或是放缓提高价格，并且减少供应总量，维持必要的利润效益。而且要检测还未开发以及开发并未竣工工程项目的风险状况，提升资金周转率，降低资金链断裂而引发财务风险的概率。其次，合理应用投资组合方案。房地产企业内部财务管理对于风险规避最为关键的理论以及方式就是投资各种风险类型的项目，有效降低整体风险。可适当把资金分布在各项目中，从而降低财务风险出现的概率。最后，严格执行成本管控。从立项开始至各阶段完成均需要分析房地产市场的外界风险因素，严格根据合同进度进行管理，严格执行企业内控体系，防止房地产企业财务风险过高。