房地产企业加强全面预算管理的策略探究

袁芬

（娄底城发房地产开发有限公司，湖南 娄底 417000）

一、引言

房地产企业相较于其他企业而言，属于典型的政策导向型和资金密集型企业。我国经济发展进入新常态后，国家针对房地产企业先后出台了一系列宏观调控政策，房地产企业的融资门槛不断提升。尤其是随着2020年新冠肺炎疫情的暴发，我国社会经济遭受冲击，房地产市场进一步遇冷。在这种背景下，我国房地产企业普遍承受着巨大的资金压力，企业必须加强预算管理，降低开发成本，以缓解经营资金短缺的压力。如何在开发与经营过程中推进和落实全面预算管理工作是我国房地产企业管理层必须思考和解决的问题，房地产企业积极推进全面预算管理具有重大的现实意义。

二、全面预算管理概述

全面预算管理实际上是一种企业管理工具，或者说是一种被现代企业广泛应用的财务管理模式。全面预算管理模式下，企业根据自身的战略目标确定年度预算总目标，通过预算编制、预算执行、预算调整、财务决算四个关键环节对企业的经营活动进行分析、预测，并通过对预算执行结果的评价为企业管理层提供决策支持，最终达到优化企业资源配置、改进企业经营管理活动的目的，进一步促进企业战略目标的实现。全面预算管理作为一种较为先进的预算管理模式，具有全面性、战略性和权责相适应的特点。全面预算管理中的“全面”二字主要体现在预算工作全员参与、经营过程全管控、预算内容全覆盖方面。

三、房地产企业全面预算管理存在的问题

现阶段我国大部分房地产企业已经开始实施全面预算管理，但在实施过程中出现了一定的问题，最终影响了全面预算管理工作的成效。

（一）全面管理意识薄弱，企业组织架构不健全

预算管理是现代企业经营管理工作的重要组成部分，但我国房地产企业的全面预算管理工作实施成效普遍较差，其中一个很重要的原因在于企业管理层对全面预算管理的认识不够全面、深刻。在大部分房地产企业管理层的眼中，全面预算管理的工作内容与传统预算管理的工作内容并没有显著差别，其仅仅是一项由企业财务部门独立负责的、主要聚焦于成本管理的财务工作。

在这种认知的指导下，我国大部分房地产企业的职工普遍缺乏主动参与预算管理的意识，企业管理层也很少将企业战略规划与预算管理工作联系起来，这就导致全面预算管理的核心价值始终难以被真正发挥出来。全面预算管理意识的缺失反映在管理实践中则表现为房地产企业现行组织机构与全面预算管理工作需要不匹配，这也是我国大部分房地产企业推进全面预算管理遇到的主要问题。全面预算管理作为一项系统性工作，应当由预算管理职能部门负责，但目前多数中、小型房地产企业的预算管理工作仍然由财务部门负责。财务部门的工作负荷过大，导致具体项目中缺少专业人员参与，预算管理工作在项目组这一层级上基本流于形式。

（二）全面预算管理体系不完善，预算编制的质量无法保证

全面预算管理贯穿房地产企业经营管理的全过程，因此可以说全面预算管理是一项从确定预算总目标到预算目标分解，再到预算执行和预算考核的系统性工作，所以全面预算管理想要取得一定成效就必须使管理工作流程化、体系化。当下，我国房地产企业的全面预算管理工作多数尚处于初级阶段，预算管理体系还有待完善。针对预算管理工作，一部分房地产企业的职能部门之间缺乏明确的权责划分，导致企业的预算管理工作呈现出松散且相对独立的特点。

以预算编制环节为例，部分房地产企业在编制预算时，一线业务部门往往不能主动向财务部门报送关键财务数据信息。财务部门编制预算时由财务工作人员随意填写数据信息，最终导致预算编制与预算执行脱节的情况出现。此外，预算编制环节是全面预算管理的核心，也是后续预算工作顺利开展与预算质量的保障。而目前部分房地产企业的财务人员或预算管理人员受专业能力所限，在编制预算时仍然采用较为落后的固定预算编制方法和年度预算编制方法，以至于无法真实反映房地产企业的实际经营情况。

（三）全面预算管理制度不健全，风险控制能力有待提升

目前我国部分房地产企业忽视了管理制度创设，导致自身的全面预算管理工作存在两方面问题。一方面，房地产企业的预算审批制度和预算反馈机制不健全，对预算管理造成了一定的负面影响。详细来说，首先，预算审批制度不健全使预算执行环节容易出现随意增减预算的现象，尤其是在房地产企业的一线业务部门的实际开支远远超出本年度预算目标时，往往存在不报备预算调增申请或不经过领导签字审核就随意增加本部门预算的情况，这样的行为会无端增加企业的经营成本，给企业带来不必要的损失。其次，预算反馈机制，尤其是预算报告制度不健全，导致财务部门或预算管理部门无法及时获取预算执行数据并上报给管理层作决策，这使全面预算管理对企业经营活动的引导与控制作用基本失效，容易引发经营风险。

另一方面，大部分房地产企业在实施全面预算管理的过程中过于追求经济效益的增加，普遍忽视了风险管理。风险管理制度的缺失导致企业无法针对经营活动中出现的突发性风险采取合理措施。房地产企业对外部市场环境和政策环境的敏感度远高于其他一般企业，风险管理不到位会让企业的风险应对能力大大下降。

（四）房地产企业全面预算管理信息化水平低下

当前我国部分房地产企业的信息化水平远远不能满足全面预算管理工作的实际需要。全面预算管理涉及资金管理、风险控制、税务筹划、成本管理等多项工作，需要房地产企业多个职能部门通力合作。信息化水平落后导致企业各职能部门之间存在信息壁垒，最终出现职能部门各自为政的乱象，严重影响了全面预算管理的实施成效。此外，企业职工的信息技术素养也有待提高。信息技术素养的缺失导致企业员工对信息系统的运营维护束手无策，财务信息数据的安全性和稳定性难以保障，关键财务数据一旦泄露，则极易诱发财务风险，最终给企业造成难以挽回的损失。

四、房地产企业加强全面预算管理的策略

（一）树立全面预算管理观念，完善预算管理组织架构

房地产企业要推行全面预算管理就必须在企业内部构建完善的预算管理组织。在预算管理组织的引导下，使企业全体员工树立预算管理理念，营造全员参与预算管理的良好氛围；监督具体管理措施，切实增强预算管理工作的严肃性。具体来说，企业应当做好两方面的工作。一方面，梳理、调整房地产企业全面预算管理组织架构，形成分层管理体系。对于大型房地产集团企业而言，调整形成高层预算管理决策机构、中层日常管理机构和基层预算执行机构这样的三级预算管理组织体系最有利于全面预算管理工作的开展。

企业管理层需要成立预算管理委员会，并由预算管理委员会和董事会共同组成预算管理决策机构。预算管理委员会可以非常设的形式设立，但必须做好后续的权责划分，以便调动企业资源，指导后续预算工作的开展。中层日常管理机构主要以预算管理办公室的形式参与到预算管理工作中，企业财务部门负责人、预算管理专岗人员及其他职能部门的协调人员作为预算管理办公室的组成人员，主要负责平衡各方关系，督促具体预算管理措施的落实和执行［1］。基层预算执行机构主要由集团企业分公司人员或房地产开发项目工作组组成，其作为预算责任主体，负责执行具体的预算管理工作。

另一方面，企业在调整好全面预算管理组织架构后还要明确各机构的权责范围，做好赋权工作。预算管理委员会作为决策机构主要负责制定预算总目标，创设预算管理相关制度等。预算管理办公室作为管理机构主要负责指导预算执行机构完成预算编制、预算执行、绩效考核等具体工作。

（二）创新预算编制方法，规范预算编制流程

预算编制是房地产企业做好全面预算管理工作的重要前提和客观保证，所以房地产企业要进一步规范预算编制流程，增强预算编制的科学性、准确性和严肃性。具体来说，房地产企业应当从以下三方面入手提升预算编制质量。

企业要明确预算编制责任，强化各级员工的预算编制意识。全面预算管理强调全员参与，在这种背景下，预算编制不单单是财务人员的工作，更需要一线业务部门人员的通力配合。企业要将预算编制内容和预算编制责任具体分配到个人岗位，避免全面预算管理工作流于形式。

企业要统一预算编制口径，提升预算编制工作效率。对于大型房地产集团企业而言，现行的预算编制模式缺乏统一编制口径约束，导致企业的预算编制工作效率低下，容易出现预算编制失真现象。因此企业可以由预算管理决策机构统一预算编制口径，再由预算管理办公室将预算编制口径进行分解并传达至预算执行责任主体。一线业务部门根据下达的预算编制口径一次性完成编制工作后统一上报预算管理委员会进行审批，可极大提升房地产企业预算编制效率［2］。

房地产企业要创新预算编制方法，提升预算编制质量。目前我国大多数房地产企业仍然采用固定预算和年度预算的编制方法，但房地产企业的业务性质较为特殊，开发项目的资金回笼周期普遍超过一年，仅仅编制年度预算很难完全反映企业的真实业务进度和资金状况。因此，房地产企业要大胆采用短期滚动预算、中期滚动预算等新的预算编制方法，以具体项目的完工年限为依据，编制三年期至五年期的预算，增强房地产企业预算编制的科学性。

（三）重视预算管理制度建设，强化预算风险管理

风险管理过去在我国房地产企业的经营管理过程中往往被忽视，因此房地产企业在推进全面预算管理的过程中要重视风险管理，切实提升企业的抗风险能力。风险管理主要依靠健全的内部控制制度对预算管理各关键环节中的风险进行控制，所以房地产企业需要从以下几方面着手强化预算风险管理。

企业要重视预算管理制度创设工作。企业要进一步完善预算审批制度和预算报告制度，强化对预算编制环节、预算执行环节及预算调整环节主要风险的控制，充分关注房地产企业在经营管理过程中可能发生的经营风险、投资风险及其他财务风险。例如，房地产企业作为对宏观调控政策高度敏感的资金密集型企业，在编制预算时要认真学习、理解相关政策，发挥宏观调控政策对预算编制工作的指导作用。

企业要在预算管理组织内成立风险管理小组，专门负责风险管理工作。房地产企业，特别是大型房地产集团企业的全面预算管理工作具有高度的复杂性，风险管理要想取得良好成效，必须培养一支专业的风险管理队伍，负责对关联性较强的风险点进行长期跟踪并采取专业的控制措施。

房地产企业必须建立风险识别预警机制。风险识别预警机制实际上是对内部控制体系的补充和完善。例如，企业可以对各个项目和部门在全面预算管理工作中实际执行与目标之间的偏差进行指标化的预警、控制。对偏差率进行预警，设置5%的偏差率预警线，当偏差超过5%时，及时进行偏差分析并提前解决［3］。

（四）提升企业信息化管理水平

房地产企业全面预算管理工作的实施离不开信息技术手段的支持，企业必须提升信息化管理水平，保障全面预算管理的高效开展。因此房地产企业要从以下三方面着手提升信息化管理质量。

第一，房地产企业要通过引进或研发先进信息技术在企业内部建立全面预算管理信息系统。全面预算管理信息系统依托大数据能够有效提升企业的数据处理能力，将企业财务活动、业务活动及管理活动以信息数据模块的方式嵌入系统中。在预算信息数据分析、预算执行监督及预算管理绩效考核等诸多工作中发挥作用。

第二，全面预算管理信息系统构建完成后，房地产企业要重视风险管理工作，做好系统操作权限授权、信息防火墙安装。系统后续运营、维护等多项工作的开展要求保障企业全面预算管理工作关键数据信息的安全，避免出现财务风险。

第三，全面预算管理信息系统要求房地产企业全体职工具备一定的信息技术素养和系统操作能力，因此企业要做好相关方面的培训教育工作，为开展全面预算管理奠定工作基础［4］。

五、结语

我国房地产企业的全面预算管理工作尚处于初级阶段，在管理实践中还存在诸如组织架构不合理、预算编制不科学、风险管理明显缺位等亟待解决的问题。因此，房地产企业在实施全面预算管理的过程中必须结合自身实际情况，从完善预算管理组织架构、规范预算管理流程、强化制度建设、创新绩效考核方法及提升信息化管理水平五个方面入手，确保全面预算管理工作稳步、有序推进，促进房地产企业长远、健康和可持续发展。