房地产开发项目的全过程成本控制研究

2021-11-24韩笑

经营者 2021年23期

韩笑

（华孚集团，辽宁丹东 118001）

随着市场经济环境的变化，房地产开发项目在经营管理工作上也应当做出转变，尤其在成本管理控制方面，应采取更为有效的控制措施，降低项目实际成本支出，从而提升企业从项目中获取的经济效益。全过程成本控制是一种十分高效的控制方式，能够有效保障房地产企业健康平稳发展，但在实际应用过程中，需要使其贯穿项目的各个阶段，如决策阶段、设计阶段、施工阶段等，做好各个阶段的成本控制管理工作，以保证企业实现整体效益目标。

一、房地产开发项目全过程成本控制管理存在的问题

（一）房地产开发项目成本控制观念老旧

在实际的房地产开发项目成本控制管理工作中，其成本控制观念并不会随市场环境的变化而更新，落后的成本控制观念使得房地产开发项目成本控制工作效率和工作质量大打折扣，在一定程度上阻碍了房地产开发项目成本控制工作的开展。在新的时代发展背景下要积极引进先进的成本控制理念，为控制目标实现奠定良好的管理基础［1］。同时，成本控制观念需要贯穿整个项目，而不能局限于某个特定阶段，否则会影响成本控制的实际效果。

（二）房地产开发项目成本控制方式不合理

实际的项目成本控制工作往往采取一刀切的控制方式，而未针对特定阶段的特定问题采取针对性的控制举措，同时，相关设施配置也并不完善，这必然会使整体成本控制效果不理想。房地产开发项目管理人员要全面剖析问题，从不同角度制定出相应的控制策略，采取科学合理的成本控制方案来实现成本控制目标。

（三）房地产开发项目成本控制存在成本过度浪费的问题

房地产开发项目成本控制工作中最典型的问题就是成本浪费，这是因为在实际施工过程中项目资金管理工作并不到位，存在不同程度的随意性。相关管理人员的资金使用规范意识相对较差，房地产开发项目的成本浪费问题较为严重，这也是房地产开发项目全过程成本控制要重点改进与优化的内容［2］。

二、房地产开发项目全过程成本控制的管理要求

为确保全过程成本控制在实际实施过程中能够获得较好的效果，应在实际管理中做好关键性控制，构建完善的管理控制体系，如在管理权责上作出科学划分，落实相应人员职责，加强对项目的动态性管理分析，具体要求有三点。

（一）科学划分管理权责

全过程成本控制效果直接关系着房地产企业的经济效益，因此，房地产开发项目成本控制的各项工作必须精益求精，最大限度减少失误造成的经济损失。在房地产开发项目成本控制的实施过程中，首先应该明确各个部门的管理职责，以便相关工作人员能够清晰地了解自身需要承担的管理职责，将工作落实到位，进而有效保障成本控制的管理工作质量［3］。房地产企业也要结合自身的实际情况和房地产项目的特点，制定科学详细的责任工作体制，规避管理责任体制不清造成的成本控制管理问题。

（二）加强工程定价分析

成本管理需要建立科学的控制目标，结合各个环节的项目实施特点对可能消耗的成本进行科学的预测，在此基础上对实际成本支出加以控制，将其控制在成本预算范围内。成本控制目标的制定是十分关键的，如果目标成本不合理，就会与实际工程建设要求相矛盾，进而引发一系列的问题。因此，加强工程定价分析，结合分析结果制定成本目标，能够有效提升控制目标的合理性，从而实现对各种资源的合理管控，提高资源使用效率。

（三）实施工程动态管理

成本控制要坚持动态管理的原则，充分结合房地产工程项目的实际情况和建设要求采取相应的管理措施，并针对不同项目阶段采取不同的成本控制策略。由于项目建设周期相对较长，在实际实施过程中存在一些不确定因素，实际成本控制存在着较多的风险因素［4］。因此，根据项目风险评估机制，及时调整控制对策是十分有必要的。

三、房地产开发项目的全过程成本控制管理策略

（一）投资决策阶段的成本控制

在项目投资决策阶段，房地产公司首先要结合项目的实际情况做好项目策划定位和市场调研工作，为项目设计目标的制定提供重要的依据，方便后续工作的顺利开展。项目投资决策阶段，要全面收集与项目关联的数据信息，并对这些数据信息进行深入研究，进而对项目投资进行科学的估算，确保投资估算的精确性和科学性。一般情况下，投资估算主要分为两个部分：固定资产投资和铺底流动资金估算，须在前期对这两项费用作出预估，项目初期的投资估算以静态投资估算为主。投资估算需要结合当前的贷款利率、资源风险等多种影响因素，对建设期贷款利息、涨价预备费等进行初步的科学预估，同时根据汇率的变化对投资进行预估。项目投资决策阶段还要重点梳理出项目实施中可能存在的风险点［5］。例如，拿地测算阶段的风险点主要有占地面积、建筑面积、容积率、停车要求、配套要求等相关指标。这些拿地风险点直接关系拿地成本，影响项目的整体利润。同时，地块的地质条件等影响建筑地下结构的设计方案，而地块的配套设施条件是否成熟也影响后续管道铺设的接入。因此，项目投资决策阶段对项目定位和建造标准要有清晰的规划，而房地产开发项目的定位要从货值最大化出发，精准定位才能够保证成本预算的准备性。

（二）设计阶段的成本控制

对设计阶段的成本控制，首先要做好设计招标工作，通过招标挑选更为合适的设计方案。设计招标一方面要明确项目投资的资金以及规划建设中的基础条件，在此基础上，制定设计任务书及相关的招标文件；另一方面，要结合招标要求，建立科学公正的评标方法，保证招标工作顺利进行，通过对各投标方的投标方案进行严格的筛查和审核，确定最佳的设计单位。设计招标工作不仅要对中标方案进行审查，而且要对未中标的方案进行科学分析，以积极汲取其他设计方案中的优势，对中标方案进行深入完善。只有这样，设计方案才能有效满足项目实际建设要求，进一步提升可行性和经济性。对限额设计方式的应用，要对项目的工程量和投资等进行科学有效的分解。限额设计是项目设计的重要内容，其主要设计依据就是工程项目的任务书和投资估算报告，其根本目的就是通过对设备、材质、基础类型等工程因素的有效控制实现工程设计功能，同时将成本控制在预算范围内。此外，在实际设计中要严格落实限额设计，对工程项目中各个专业或者各个结构的投资限制设定目标。投资限额是一个既定的目标，在其约束范围内对设计方案进行深入的改进与优化，全面提升设计方案的科学性，加强房地产开发项目的工程成本控制。房地产开发项目前期的设计方案越完善，越能够保障工程项目的实施质量和实施效果。因此要重点加强对设计施工图纸的审核工作，全面细致地核对设计方案内容和设计施工图纸，以确保能够及时有效地检查并更正设计方案中的缺陷，提高工程设计质量。只有这样，才能够在房地产工程项目的实施过程中减少因设计不当而出现设计变更的现象。因此，设计阶段的成本控制要加强对设计变更的控制，减少变更造成的工程成本增加和工期延长等问题，避免额外的工程费用，避免降低房地产开发项目的经济效益［6］。

（三）招投标阶段的成本控制

招投标阶段要结合房地产开发项目的建设要求做好全面规划，杜绝房地产项目在实际实施阶段出现重复施工或者遗漏施工的问题。因此，招投标阶段成本控制工作的实施要从招标清单着手，对招标清单的内容进行全面细致的审查，确保招标清单的完整性和真实性。招标清单是招投标工作开展的重要依据。招标清单是确定合同总价的重要依据，如果招标清单出现偏差，会直接影响到合同总价，影响到合同总价计算的合理性。而合同内容是房地产开发项目实施的重要依据，因此，合同内容准确完整至关重要，这能够在一定程度上减少后续因合同描述不清晰引发的合同争议或者合同风险等。招投标阶段要对工程合同加强风险分析判断，在此基础上采取相应的防控策略，以减少合同风险引发的工程事故问题。

（四）施工阶段的成本控制

施工阶段的成本控制是房地产开发项目全过程成本控制的最重要阶段。房地产开发项目施工阶段成本控制的重要依据就是设计阶段的成本预算，要结合施工阶段的实际工程情况开展成本控制工作。施工阶段的成本控制工作内容相对繁杂，要从各个环节渗透实施，实行全面的控制监管策略，最大限度实现成本控制目标。施工阶段成本控制工作要加强与目标成本之间的比较分析，以确认实际成本与目标成本之间是否存在偏差，如果发现偏差，则要深入调查具体原因，进而采取相应的措施加以干预。同时，施工阶段以工程实施为主，施工部门和设计部门要加强沟通交流，以确认是否存在设计图纸理解偏差或者因实际施工条件需要进行工程变更的问题，如果确实需要变更，要先向设计部门反馈，落实沟通交流工作，由设计部门从源头上进行变更，以免施工部门随意变更而引发不可控的成本超支问题。在施工阶段，财务部门也要积极参与到实际业务中，全面了解房地产开发项目实施过程中国家的各种优惠或者税率政策，并掌握当前的市场价格情况，深入接触各种材料的供应商和采购模式，以便降低项目的整体造价。例如，根据当前税务政策，不同劳务分包模式实际所能够抵扣的税率存在着一定的差异，对其进行科学规划能够在一定程度上控制税收费用。通常情况下，主要采用劳务分包后期劳动力的模式。此外，施工阶段的成本控制还要从施工材料、施工设备的专项管理等方面着手，建立相应的负责人监管机制，对施工设备进行定期的检查和维修工作，这样也能够避免设备故障导致工期延长或者施工成本增加等问题，发挥成本控制的实际效果［7］。

（五）竣工阶段的成本控制

竣工阶段的主要工作内容就是结合房地产项目实际建设情况编制相应的建筑使用说明书和保修书等。在这个阶段，要引进相应的物业管理部门，并对房地产开发商和物业管理部门的职责进行明确的界定和划分。这样能够避免房地产企业因为物业管理工作而增加额外的投资成本。而对物业管理企业的筛选，要从专业水平和管理水平等方面着手制定科学合理的筛选指标，尽量选用综合水平较高的物业企业，以保证后续物业管理工作的顺利开展，提高房地产开发项目的用户服务质量，进而提升房地产企业的综合形象。此外，竣工阶段还要对施工变更、签证审核工作等加强管理，做好相关数据信息的收集，进行真实完整的归档处理。

（六）营销阶段的成本控制

房地产开发项目的销售回款是项目成本盈亏核算的关键，因此，在营销阶段要积极探索科学有效的营销方式，争取利用最少的投资取得最好的宣传效果。营销阶段销售人员的综合业务能力至关重要，房地产企业要根据销售人员自身的业绩和销售团队的人员层次水平，建立科学的管理体系。互联网信息时代，房地产开发项目的宣传可以通过销售人员的朋友圈来实现，这种宣传方式不仅能够实现房产项目的宣传工作，而且还能够降低宣传推广所花费的成本。同时，营销阶段还可以广泛借助外界力量，如大学生兼职等，这个宣传团队的活力相对旺盛，投资成本也较低。营销阶段要有效控制销售成本，最大限度缩短销售周期，加快项目资金的回笼速度，这是实现成本控制的重要途径。

（七）运维阶段的成本控制

运维阶段属于项目建设的最后环节，但该环节对整体成本也有着较大的影响。如果房地产工程项目在运维阶段出现质量问题，施工单位是有义务进行维修的，且这个阶段往往设有缺陷服务质保金。这个阶段的服务质量是房地产企业树立良好形象的关键，应通过售后和物业的科学管理，采用更为先进的技术管理，加强房地产项目运维设施的维护管理，提供人性化、高效化的服务，从而提高建筑设施的经济价值，减少后续运维工作实际支出费用，让企业获取更高的效益。