新经济形势下房地产全过程成本管理探析

2021-11-23戴军

商品与质量 2021年41期

戴军

东方园林环境股份有限公司山东济南 250000

在我国众多产业中，房地产产业属于其中一项支柱性产业，有助于经济发展进步。在多样化的产品中，房产的特殊性较强，购置房产是人们的奋斗目标，同时也是精神归宿。房地产行业在长时间发展中趋势依然比较明朗，但其实际运营时间并不长，其中一些知名的房产企业实际发展历史也仅仅可以追溯到上世纪80年代。在发展时间较短因素影响下，企业实际发展规划以及管理理念弊端较多，在行业竞争以及市场利润影响下，部分人在房产投资工作上盲目性较大，出现严重财务风险事件。基于这一情况，房产企业在目前市场竞争中为获取正面的发展效果，实现全过程成本管理是十分必要的。

1 成本管理遵循的原则分析

1.1 成本方面最小化原则分析

在房地产领域相关企业开展成本管理过程，首要工作是结合项目实际情况制定科学化以及合理化的成本管理目标，以此保证项目实际开发质量，其质量以及成本可以同时保持在科学化范围内。但这一过程中房地产企业确定相应成本管理目标，不能仅重视成本最小化，避免过度节省成本，出现项目质量难以满足标准的情况。

1.2 目标方面管理原则分析

这一阶段的目标管理内容主要是责任制问题，企业在成本管理过程中需要将整体成本管理目标划分成不同的小目标，将这些小目标具体到部门以及员工，以此促进成本管理目标的全面实现。企业在开展工作过程中，需要保证部门以及员工成本管理目标制定的科学化，确保目标与企业实际发展情况相契合，同时企业需要落实成本管理责任，将这部分内容与个人权利相结合。

1.3 开源节流原则分析

在管理过程中，企业不能仅重视节流部分，工作开展中同样要遵从开源原则。传统成本管理工作中，降低成本投入的方式主要是使用节流方式，通过这种方式可以实现成本最小化的目标，但最终取得的效果不够理想。伴随社会经济水平不断提升，项目成本管理工作也获得相应的发展，企业成本管理过程中需要将开源节流原则放在同等重要的位置，以往较为消极的限制监督模式转化为主动积极模式，以此增加经济效益[1]。

1.4 全面控制成本原则分析

在房地产开发过程中，最初阶段的筹划直至最终阶段的竣工角度，整体过程需要配置科学化以及合理化的成本管控体系，贯穿其中，有效监控整体项目开发过程中的环节成本控制。依据全面成本控制原则，房地产领域项目成本控制工作主要划分为以下几方面，分别是全过程成本控制工作、全员参与成本控制方面以及全要素成本控制工作。其中全过程成本控制工作主要是指企业在项目开发的前期阶段、中期阶段以及后期阶段中实现成本的严格控制，以此确保成本控制在整体项目开发过程中的管理效果。全要素成本控制工作是企业在这一过程中对各种类型的要素实施控制，结合成本效益原则，通过更少的要素获取最大化的经济效益，以此对成本进行节约，从而缩减生产要素浪费情况。在这一过程中，企业需要利用更具经济化的成本控制策略，这部分产生的经济效益需要确保高于成本控制实际投入使用产生的费用。

2 房地产领域中成本管理问题分析

2.1 成本管理体系缺乏完善性

目前在房地产领域中相关企业的管理不够完善，主要管理表现为以下几点，分别是管理流程以及管理准则问题。上述问题造成房地产企业在成本管理工作中缺乏系统性以及完整性的管理准则，在处理较为复杂的核算数据过程中，相关管理人员，例如风险管理人员、会计人员等经常产生工作缺乏制度依靠的局面，工作人员仅能够通过自身经验调整成本管理体系，缺乏科学性[2]。

2.2 成本核算过程中工作对象设定缺乏依据

成本管理工作开展过程中，成本核算工作开展是其中十分重要的内容，这一部分内容可以积极推动项目的运行效益以及开发效果，在项目开展初期阶段，需要严格按照原则，确定成本核算的对象，全面化以及科学化分析成本项目内容，通过以上举措促进成本控制效果和质量的提升，但在房地产企业成本核算工作中，确定对象具有随意性，出现成本失去控制的情况，极大影响成本管理进程。

2.3 动态化的成本以及激励机制缺乏协调性

在企业发展过程中，动态成本以及激励机制是其中十分重要的内容，但部分房地产企业没有结合实际情况制定合理化的动态成本以及相应激励机制，造成相关部门难以及时发现其中的问题，不能有效解决，对成本控制效果以及质量造成严重影响。在企业工作开展过程中没有制定合理化的动态成本管理制度，难以结合企业项目发展情况，制定合理化的成本计划，成本管理效果低下，企业的发展与进步受到严重损失。部分房地产企业将动态成本融合到企业管理工作中，但过程中缺乏整体意识，因此难以将这种管理思维及时融合到企业经营管理环节中，企业的整体管理链条建立情况缺乏完整性。这一过程中企业管理工作缺乏激励机制，企业员工之间难以有效开展监督工作，不同部门工作人员工作配合程度不够，造成房地产企业的成本控制效果较差，员工工作缺乏凝聚力[3]。

2.4 成本管理意识不够先进

在成本管理工作中，管理意识不够先进，首先是财务方面的管理理念，大部分房地产企业在管理过程中，过于重视财务报表以及会计报告上显示的数据信息，不够重视项目非物质成本，其前期以及过程中的控制成本核算工作不够重视。其次是局限性管理意识影响较深，在成本折旧工作开展过程中，基于不同施工环节，管理人员忽视折旧速率，不能有效意识到其中的差异性，最后获取的折旧效果仅仅是局部性的折旧结果。

2.5 项目成本核算工作开展缺乏依据

在企业开展成本核算过程中，需要将施工单位的发票作为凭证，部分施工项目处于竣工状态，投资方没有对附加税以及营业税等款项进行结算，相关施工单位难以及时为房地产企业开具发票，造成成本核算数值与实际获取的结果存在较大偏差，其结果的准确性以及可靠性较低[4]。

3 房地产全过程成本管理措施分析

3.1 投资项目阶段措施分析

在项目开展初期阶段，其投资过程中需要提前调查研究，部分房地产企业在投资阶段，盲目性较强，在并不了解市场需求情况下跟风投资，还有一些项目投资分析部分内容存在单一性，仅仅是对投资的可行性进行分析，没有对投资指标以及资金流向进行全面化分析，导致项目控制难度有所增加，同时会对市场风险增加产生推动作用，出现较高的房屋空置率[5]。在相关工作人员进行市场需求调查之后，可以掌握消费者的实际需求，了解现行的项目类型，详细了解现有房地产市场情况，有利于投资决策的制定，降低投资风险。房地产项目相比于其他项目开展，建设周期较长，决策过程中需要考虑过程中的时效性，掌握消费者的现有需求，同时掌握未来需求。决策阶段，需要对土地价值进行合理化分析，主要分析内容有项目所在城市的价值、工程所处区域的规划情况以及项目的周边环境等，通过对项目类型的合理化分析，确定项目档次情况，保证土地价值，这一过程中同样对目标成本进行有效制定。在确定项目类型内容后，需要企业进行竞品调研工作，针对卖点以及配置标准等进行充分挖掘，实现平衡化的配置，对产品未来销售情况进行分析和预测，以此对产品进入市场之后的发展趋势进行确定。确保项目利益的最大化，要依据市场需求、信息数据以及外部环境等多样化因素，实现产品的充分化技术论证，对投资估算成本实现科学化制定[6]。

3.2 项目设计阶段成本管理措施分析

工程处于设计阶段对成本控制工作产生较大影响，基于这一情况需要工作人员重视设计工作开展，进入到招投标阶段，对比投标单位，过程中设计团队的选择需要保证其经验丰富并且设计理念先进，质量上乘的设计方案可以防止设计过程中出现盲目的现象，对工程成本具有优化作用，但这一过程中设计人员不能仅重视低成本单一因素，设计方案过于传统，因此实现设计方案的经济技术最大程度优化是最为重要的。过程中避免产生成本过高的情况，可以利用限额设计方式，限额确定需要合理，因此前期工程概算工作开展是十分重要的，针对多种方案进行对比选择，利用价值工程方式进行对比，预测各个方案的成本，以此选择效果最佳的设计组合方案，产品目标成本也可以有效确定[7]。

3.3 招标过程成本管理措施分析

这部分工作内容需要确保公开性和透明性，依据招标流程开展工作，防止产生暗箱操作情况产生隐性成本问题。除此之外是对招标阶段的限额设计进行一定程度的强化，设计合同中需要对结构以及设计限额进行确定，防止设计方案过于保守出现资源浪费情况。设计合同中针对施工图纸的错误率进行确定，降低工程变更成本的出现率。依据经济性原则，优化设计，控制施工材料成本，控制软硬景比例等。审查施工资格，对合同管理效果进行强化，招标文件编制水平需要提升，以此完成清标工作[8]。

3.4 施工过程成本管理措施分析

控制材料管理效果，在工程总成本中，材料费用是其中占比较多的一项，因此有效控制材料价格，对材料控制成本降低具有重要作用，材料采购人员需要掌握市场结合，在不同时间以及不同规格的成品等原材料市场价格如何，通过价格实施跟踪，构建价格信息体系，对价格走势进行有效分析，以此避免材料结合变动产生的风险。监管材料质量，对材料进货渠道进行筛选，对材料渠道的正规性进行维护，实现质量以及价格的有效占比，对成本节约效果进行强化。在工程现场构建严格的材料程序，设置专门化的材料管理部门，有效监管材料实际使用质量，防止产生材料浪费情况。过程中实施动态管理模式，工作人员需要结合施工方案预算确定目标成本，施工过程中，细分目标成本，将这一部分内容细分到不同的楼层，这一过程中需要分析项目中可能存在的风险因素，确定材料变更问题，认真核实实际成本中的工程量数值，认真记录施工中出现的各项事宜，对比实际产生成本以及目标成本，出现偏差及时采取措施处理，对监测周期有效缩短，梳理已经产生的成本以及目标成本，提交施工报告[9]。

3.5 竣工阶段的成本管理控制措施分析

在项目总体成本核算基础上，竣工验收可以作为重要依据，其中主要有初步设计工作、施工技术验收规范等，这一过程中需要相关部门的审批工作进行调整和修改，在这一阶段的成本控制工作需要实现严格检验工程竣工结算工作，内容主要有审查竣工文件，核算合同条款等，同时需要结合图纸对工程的数量以及单价进行核实，使用先进化的计算方式进行计算，改变传统化的工作人员计算方式，最大程度降低计算误差，对竣工结算的准确性有所提升[10]。