物业企业应收账款拖欠的成因与清理对策

方阿燕 厦门滕王阁物业管理有限公司龙海分公司

引言

物业管理费是指物业产权人或者使用人为了获得物业企业提供的管理服务而需要支付的相关费用，其包含物业企业员工工资、公共设施维修维护费、清洁费和安保费等。现阶段，随着国家相关法律体系逐渐完善，市场竞争压力增大，给物业企业经营发展提供方向的同时，也提出一定的考验。其中最为显著的问题在于物业管理费收取难度大。物业企业通常会面临较大的应收账款问题，增加企业经营风险。怎样才能避免应收账款拖欠问题，减少经营风险，是需要物业企业需要重点关注的。

一、加强物业企业应收账款管理的意义

通常情况下，应收账款将会占用大量流动资产，影响企业资产流动性。如果应收账款占比较高，导致物业企业缺少充足的流动资金用于改善物业服务质量和提高物业管理水平，使企业综合竞争实力下降，业主对物业服务不满意而不愿意按时缴费，应收账款余额不断增加。恶性循环之下，大量流动资金无法在各项经营活动中周转利用，不利于物业企业持续发展。通过加强应收账款管理，可以帮助物业企业及时回收应收账款，根据应收账款账龄分析，提醒企业及时回收逾期账款，减少呆账、坏账问题出现，保证企业整体效益。

二、物业企业应收账款拖欠的成因

（一）业主因素

从业主方面分析，导致物业企业出现应收账款拖欠现象的因素有两点：

首先，恶意拖欠。恶意拖欠是指业主没有按照法律要求，以各种不当理由拒绝支付物业管理费。但是能够判定为恶意拖欠的依据在于，作为提供物业服务的企业按照国家要求已履行合同中所有职责和义务，业主对其提供的服务或者价格没有任何异议。在这种情况下，业主拖欠费用的行为就是恶意拖欠，不会受到国家法律保护。在实际工作中，大部分物业企业和开发商之间有着一定关联性，甚至部分物业企业由开发商成立，导致业主存在对物业企业与开发商是“一家”错误思想。所以，业主就会把开发商没有处理的遗留问题转移给物业企业。但是，若结合合同法相关要求，这种做法是不合理的，这种拒绝支付物业管理费的行为就是“无理由”违约。

其次，对物业服务质量或者物业服务价格存在异议。结合合同法相关要求，业主根据物业企业提供的服务质量、价格等存在的问题拒绝支付物业管理费，在法律层面上，被称之为“履约抗辩”，这是当前物业企业中比较常见的一种物业费用拖欠形式。一般来说，导致业主出现“履约抗辩”现象的原因有两种：一种是物业企业提供物业服务存在一定问题，不满足合同履约要求；另一种是物业企业和业主签署的物业服务合同在服务质量、执行标准等方面比较随意，意思表达模糊不清，使得物业服务质量标准在物业企业和业主之间无法达成共识，而业主通常会利用合同中的灰色地带来质疑物业企业提供的服务，以此为由拒绝支付物业管理费。

（二）物业因素

从物业自身情况分析，导致物业企业出现较多应收账款的因素主要有以下几点：

首先，没有完全履行合同义务。这种情况通常是因为物业企业自身经营管理不强导致，如果物业企业自身没有提供合同约定的服务，则物业企业需要承担一定的违约风险。所以，如果产生该状况，业主拖欠行为将会得到法律的保护。其次，内部控制体系缺失。物业企业在内部控制体系上产生的问题具体表现在组织结构不合理、部门之间交流不足、人员工作效率低。并且，企业在应收账款管理上缺乏体系支持，相应的催收管理机制不完善，沟通效率低，没有成立专业的管理部门。或者即便成立催收管理部门，因工作职责划分不清晰，拖欠款项没有及时回收。最后，部分物业企业在内部控制上比较重视处罚，缺少激励制度，使得部分人员对应收账款催收重视力度不高，责任意识不强。

三、物业企业应收账款拖欠问题的清理对策

（一）因业主因素产生拖欠问题的清理对策

首先，应明确合同条款，科学行使物业费请求权。物业企业应该给予物业合同高度重视，明确服务内容和要求，减少矛盾。并且，确定违约职责，列示滞纳金收取标准和相关后果，发挥震慑作用。在合同中，应该明确在产生矛盾时的处理方法和渠道，引导物业企业和业主采取合理合法的方式将问题处理。在处理因为业主纠纷问题引发的应收账款拖欠问题时，应该根据物业管理条例相关要求，物业企业对违约逾期不支付管理费的业主，可以采取法律方式来维护自己的利益。结合法释〔2009〕8 号文第 6条规定，“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。”所以，物业企业应该对合同内容有充分了解，明确合同服务标准，依据充足，从而维护自己的合法权益。

其次，选择合理的催缴方式和收费方法。对于物业费催缴工作，物业企业应结合实际情况选择适宜的方法。例如，通过电话、微信、QQ等方式、上门服务、重点约谈等方式，在业主委员会的配合下，及时与业主交流；发送书面催缴通知；寄律师函；申请民事诉讼等。大部分业主会在多次催缴以后主动支付物业管理费，因此物业企业应提前做好准备工作，维护好业主与物业企业之间的关系，减少矛盾。在日常工作中，物业企业应及时向业主反馈相关信息，让业主全面了解物业服务内容，看到物业企业的执行力和服务品质提升情况，让所有业主感受到自己是小区的一份子；也可以通过给小区老人“送温暖、送健康”等一系列措施让业主感受到物业的贴心服务、安心居家；另外，在傍晚时分、周末或节假日可以有针对性地组织一些低成本高回馈的园区文化小活动，如：茶话会、读书会、乒乓球比赛、看电影、小区果树成熟时组织采摘等活动。宣传积极信息，打造邻居间舒适的居住氛围，增加业主与物业间的沟通，从而逐步建立信任感，以此积累业主口碑，为以后顺利缴纳物业费打下坚实的基础。

最后，如果是业主恶意拖欠，可以采取法律方式维护自己的权力。对于上述提出的催缴方式，在一般情况下具有可行性，但如果是恶意拖欠的业主，物业企业应该采取法律方式将问题处理，决不可姑息。根据《中华人民共和国民法典》第一百八十八条规定，物业费诉讼时效期为三年，针对超过诉讼时效起诉的费用法院将不予保护。对于拒绝执行法律判决的业主，司法部门将会根据国家法律要求启动强制执行程序，同时随着社会信用系统逐渐完善，在社会信用和法律的双重保护下，能够给物业企业清缴工作开展提供支持。

（二）对于因物业自身因素产生拖欠问题的清理对策

首先，建立完善的内部应收账款清理体系。物业企业应结合应收账款拖欠时间和业主信用情况，对应收账款采取分类管理模式，不同应收账款类型应采用相应的清收政策。与此同时，在应收账款清收管理过程中，需要对清理成本综合分析，尽可能采取经济可行性较强的清收方案。在管理应收账款清收人员时，应把清理应收账款实际情况与员工绩效相结合，从而调动员工工作积极性，提高应收账款管理水平。其次，完善应收账款坏账管理机制。由于受到客观因素的影响，导致坏账问题频繁出现，在这种情况下，要求物业企业建立一套完善的坏账管理体系。物业企业应结合业主信用和财务情况，加强应收账款风险评估，选择合理的会计政策对企业应收账款坏账进行处理，从而降低给企业带来的影响。最后，加强与业主间的信息交流，建立业主资源管理系统，完善业主信用管理体系。物业企业应成立专业的业主信用管理部门，并建立业主资源管理系统。该部门工作人员应对业主信用情况进行调查，收集相关信息，形成风险评估报告，给应收账款管理工作开展提供支持，帮助物业企业顺利完成应收账款清收工作。

结语

总而言之，业主拖欠物业管理费是当前物业企业经营发展中普遍存在的问题。但在法律层面上，物业企业如果存在违约行为，将无法得到法律保护。但是，因受到各种因素影响，依然会面临各种应收账款拖欠问题。为了改善这种状况，物业企业应做好应收账款管理工作，完善相应的工作体系，给业主提供高质量的服务，加强与业主的沟通交流，提高业主满意度，以便将应收账款拖欠问题全面处理，促进物业企业更好发展。