财务视角下房企现金流管理的重要性与管理措施

2021-11-21合肥中交房地产开发有限公司

财会学习 2021年11期

合肥中交房地产开发有限公司

引言

企业生产和运作离不开现金流，现金流可视为企业的“血液”。对于房地产企业来讲，现金流管理好与坏，直接关系到企业存亡。若现金流管理存在问题，资金回收困难，资金周转不灵，企业将陷入财务困境。然而，诸多房地产企业在现金流管理中存在着不足之处，不论现金流预算管理，还是现金流风险防范都存在问题。房地产企业应基于财务视角，加强现金流的管理，强化现金流控制。

一、房地产企业现金流的特点

（一）资金额度大

房地产是资金密集型产业，工程项目投资、购置土地、工程施工、竣工销售、项目运维都需要庞大资金支持，对资金依赖性远超其他行业[1]。一些项目开发投资动辄几十亿，所以房地产企业对资金流动性和资金规模都有较高要求。且后续开发与运维过程中，还需不断注入资金来满足项目开发的资金需求，一旦缺乏现金流，工程项目便无法顺利进行建设。因此，房地产企业现金流额度较为庞大。

（二）占用周期长

房地产行业资金运作有着特殊规律，从项目立项、获取土地、投资建设、清盘决算前后跨度至少三年时间，现金占用周期较长。若项目建设不顺利，或产品销售不佳，必然延长现金流回笼时间。且项目建设中，很多房地产企业为塑造优势，节约开发成本，会使用大量资金增加存货。但这些资金一旦投入，就不能流动，也会占用大量资金。大量的资金占用，则会影响企业短期偿债能力，因此需要承受巨大风险。若企业出现融资困难问题，非常容易导致资金链断裂情况发生。

（三）现金流量不均衡

传统企业生产经营周期短，资金流出到获得收益之间的时间相对较短，产品变现快，现金流波动小，分配更均匀。而房地产工程项目投资量大，建设周期长，现金流入和支出存在明显异步性，现金流分配不均匀。例如，项目开发建设初期，需大量资金投入，在项目达成销售条件前，难以回收资金，获得相应的经济收益。且在此之前没有持续的资金投入，项目就无法正常推进，项目投资前一年的净现金流通常为负，资金链安全度较低。而在项目达成销售条件后，便可回收大额资金，净现金流为正。现金流分配不均是房地产企业现金流的主要特点之一。

二、当前房地产企业现金流管理的重要性

（一）现金流影响企业偿债能力

现金流影响企业的偿债能力，关系到企业债务结构。现金流动快，预收账款发生总量持续稳定，说明偿债能力强、运营能力强，能如期偿还债务。现金流不稳定，短期偿债能力不强，容易诱发债务风险。从房地产“三条红线”来看，主要是：剔除预收款后的资产负债率大于70%；净负债率大于100%；现金短债比小于1倍。显然，这三条红线都是对企业债务问题进行了描述。实际上，很多破产的房地产企业就是跨越了“三条红线”，虽盈利丰厚，但现金支付能力薄弱，净负债率大于100%，现金周转存在诸多问题，无法按时偿还到期债务，最终只能破产清算。且按当前政策要求，房地产企业达到“三条红线”，则有息负债不可增加，不能发债借钱，势必给融资造成困难，企业无力偿债，将遭受巨大的财务压力。

（二）现金流影响企业收益质量

收益质量是指会计收益所表达的与企业经济价值有关信息的可靠程度。收益质量越好，说明企业过去、现在的经济成果，未来的经济前景可靠，自身的产品转变为现金的能力强，企业的业绩真实、有效。若企业收益质量低，则说明企业经济成果的描述有误导性，不能客观体现企业价值[2]。收益质量是企业决策，投资者投资决策重要指标。而现金流量是评价企业收益质量的关键，通过对现金流量、业务主营利润、投资收益、净利润的对比分析，便可准确体现出企业价值创造的能力，了解到企业收益质量，全面认识企业财务状态，以提高决策正确性。

（三）现金流影响企业财务风险

任何经济活动都伴随风险，房地产经营项目种类多，现金流转过程更伴随着风险。例如，部分房地产企业不重视现金流质量，资金的筹措、使用、分配，缺乏全过程控制，预算与执行差距大，资金使用效益低，非常容易出现项目后期缺乏资金现象，甚至没钱买原材料，最终爆发财务风险。在这种情况下，现金流无法满足需求，企业通常会选择融资获得外部资金支持。但由于自有资金存量低，一旦企业无法快速回笼资金，无力偿还债务，便非常容易陷入资不抵债的局面。

三、财务视角下房地产企业加强现金流管理的措施

（一）加强现金流预算管理

对于房地产企业来讲，合理规划现金流预算至关重要，现金流预算编制直接关系到现金流控制能力[3]。若现金流预算编制不规范，则不能对企业实际资金进行有效规划，易导致企业资金使用困乱，影响资金使用效率。因此，房地产企业应提高对现金流预算管理的重视，提升现金流预算编制的科学性、全面性，让预算机构参与现金流管理决策。另外，要量化、细化现金流预算执行指标，并将其落实到现金流管理的各环节中，基于该指标建立现金流预算体系，从而加强预算管理与现金流管理的联系，为现金流规划提供导向。此外，对于现金流预算的执行，要根据现金流管理任务，开展绩效考核评价，以此提升现金流管理的效率与质量。

（二）丰富企业融资渠道

从现阶段房地产行业发展来看，由于房地产相关政策的调整，房地产金融市场开始收紧，银行放贷标准提高，企业筹资难度越来越大，使得企业获取现金流的能力越来越差。由于房地产项目资金占用周期长，缺乏现金便难以顺利进行项目建设。因此，房地产企业应丰富融资渠道，强化自身现金流获取能力，削弱对银行贷款的依赖性。房地产企业可尝试融资组合的方式，突破现有融资渠道的局限性，降低融资风险，拓宽融资渠道。此外，可改变融资策略，利用自身优势来完成融资。例如：利用股票融资、负债融资、房地产投资信托基金，通过金融工具融资是最佳选择。这种资金筹措方式不仅可快速获得资金，使企业得到充足现金，增强资金流动性，还能提升融资质量，分散融资风险，促进企业收益质量提升。

（三）实施阶段化管理模式

由于房地产项目开发阶段、建设阶段、竣工阶段对现金流管理的要求有明显差异，现金流分布有很大不同。若采取统一管理办法、管理模式，将难以获得预期管理效益。因此，为提高现金流管理的针对性，房地产企业可实施阶段化管理模式，针对不同阶段，对现金流管理要求的不同，采取不同管理方式。工程项目开发初期，要预测现金流的分配和使用，计算净现值、投资回收期，根据预测指标，建立具有预见性的现金流管理方案，为后续现金流控制提供依据。在项目建设阶段，现金流波动大，主要以支出为主。该阶段要对现金流支出进行严格控制，确保支出符合实际资金需求，避免违规支出，增加项目造价。竣工阶段，支出减少，开始出现收益，要分析项目盈利，侧重对现金收入管理，要提升资金回流效率。

（四）基于战略目标管理现金流

对于房地产企业来讲，现金流管理水平与战略目标能否实现有直接关系。企业战略目标体现现金流向，现金流状态则为战略决策提供参考。因此，为提高决策正确性，保障现金流管理作用有效发挥，应基于企业战略目标开展现金流管理工作。具体来讲，现金流管理中不仅要将现金流与日常经营活动联系起来，控制经营管理中的资金流转，还要参考企业战略目标，控制现金流使用，优化负债结构，加速资金回流，规避“三条红线”，避免资金周转困难发生。例如，企业在投资多个房地产项目时，要根据各项目对企业战略目标影响程度，选择不同现金流管理策略，差异化对待具有不同战略价值的项目，合理控制相应负债规模，从而加强现金流分配与企业发展战略的联系，为战略目标实现奠定良好资金基础。

（五）构建现金流风险预警机制

对于房地产企业来讲，现金流的获取、分配、使用过程都伴随风险。而现阶段市场环境变化万千，一些风险事件的发生，易导致现金流断裂，往往对于房地产企业是致命的。因此，房地产企业在现金流管理过程中，应重视现金流风险防范，有意识地降低现金流风险对企业的影响程度。首先，应根据需求，设置专门人员对现金流指标进行分析，跟进现金流获取、分配、使用的全过程，并向管理者及时报告，从而准确识别风险因素。其次，现金流管理出现问题，偏离正常指标时，要根据报告对问题原因进行分析，在风险爆发前进行事前干预，及时采取有效措施解决，降低风险影响力。最后，应将信息技术融入现金流管理，要建立现代化的管理平台，通过信息平台来实时追踪资金流转，及时收集、处理、分析基础经济资料，并提升现金流管理的时效性，从而更为及时的预防风险事件发生。