城镇居民住房产权、数量与住房“获得感”

2021-11-14文嘉毅郑斌

中国房地产·学术版 2021年10期

文嘉毅郑斌

摘要：基于CSS2011和CSS2017的调查数据，在量化城镇居民的住房获得感后，引入有序probit模型定量探究了住房產权和产权数量对其住房获得感的影响。结果表明，拥有住房产权以及产权数量对居民住房获得感的提升影响显著，且租购选择对于居民住房获得感的影响更为显著，拥有3套房及以上住房产权对其住房获得感的影响不太显著，2017年相应的影响效应比2011年有更大弹性。研究结果揭示了在探索建立长效机制的城镇住房制度过程中，保障和鼓励居民的住房刚性需求是促进实现 “让人民群众有更多获得感”的有效手段。

关键词：城镇居民;住房;获得感;Ordered Probit模型

中图分类号：F293 文献标识码：B

文章编号：1001-9138-（2021）10-0043-51 收稿日期：2021-08-10

1998年我国城镇住房制度实现市场化改革以来，我国住房建设进入了真正意义上的飞速发展，绝大多数居民的居住条件得到明显改善，但住房消费市场出现的部分城市房地产泡沫和住房可支付性问题，以及住房保障市场出现的资源配置的公平与效率问题等，都对我国城镇住房制度长效机制的探索和改革提出了深刻挑战和紧迫需求。全面深化改革期间提出的获得感（Sense of Gain）一词，可以理解为社会公众对一系列社会供给所产生的主观积极的心理体验，发挥着检验我国改革发展成效的试金石（赵玉华，2016）和新标杆（邢占军，2017）的关键作用，而展开获得感在住房这一民生重点领域的探索研究，是促进实现“让人民群众有更多获得感”的有益探索，与新时代人民群众对美好生活的需要和向往相映成彰。本文基于CSS2011和CSS2017的调查数据，在量化居民的住房获得感后，引入有序probit模型（Ordered Probit Model），探析住房产权和产权数量对城镇居民的住房获得感的影响，以尝试对我国城镇住房制度改革的未来航线探索一二。

1 研究回顾

1.1 住房“获得感”

学术界常把“获得感”与“主观幸福感”及“相对剥夺感”进行并列讨论。对主观幸福感（Subjective Well-being）的研究可以溯源到20世纪50年代，有学者认为物质生活的满足、个体自身的精神状态和与群体之间的认同关系良好共同促成了较高的主观幸福感（Shin，D. and Johnson，D.，1978）。与“获得感”相比，主观幸福感强调的更多是个体的主观心理感受，容易流于空泛（王恬，2018），且主观幸福感的概念较为抽象（鲍磊，2019），因此常容易被理解成与财富收入进行正向挂钩。相对剥夺感（Relative Deprivation）则是基于社会比较视域下，指个体或者群体在面对一个合理需求时，有着对某种资源拥有的欲望但实际上没有享有，而他人或其他群体却拥有所产生的一种相对剥夺的感觉，所谓资源可以包括社会福利、税收减免、薪酬提升等。也即是说，相对剥夺感表示主体有一种“理应享有却没有拥有”的失落感，而当人们对社会公平正义的感受越强烈时，相对剥夺感的心理体验则会被获得感所减弱（鲍磊，2019）。如此，获得感（Sense of Gain）区别于以往的主观幸福感和相对剥夺感等指标，是人民群众对一系列社会供给状况产生的主观的积极的心理体验，强调在物质层面和精神层面实现双获得或双满足。研究住房的“获得感”有利于探析我国城镇居民的住房消费心理状况，同时检验我国城镇住房供给制度的结构性问题。

1.2 住房产权、产权数量与住房“获得感”

大量研究关注住房产权、产权数量与主观幸福感或相对剥夺感的关系，研究表明，住房产权的获得和产权数量的增加与城镇居民的主观幸福感之间存在高度的正相关（Kingston和Fries，1994;Rossi-Hansberg，2010;林江，2012;杨巧，2018;王敏，2019），但这种正相关只显著存在于大产权住房，与小产权住房及其产权数量则没有太多的互动关系（李涛，2011）。那么对于住房状况与幸福感之间的正向传导机制，张翔等人（2015）认为住房的居住属性是单套住房者产生幸福感的主要原因，而无论是住房的居住属性或是投资属性都对多套住房者的幸福感没有显著的传导作用，同时住房制度改革历程及其带来的居民住房初始价值差异，也会使得拥有不同产权和不同入市时间住房的居民主观幸福感产生显著差异（孙伟增，2013）。进一步地，住房状况差异导致的住房不平等现状会加剧社会阶层固化，利益获得者通过阶层认同的加强对主观幸福感产生促进作用（王敏，2019;易成栋，2020），同时利益受损者会在经济、权力、文化等资源的占有劣势中沦入相对剥夺地位（刘欣，2002），从而进一步降低其阶层认同感（胡荣，2021）。在少数着眼于住房获得感的研究视角里，有的将住房置于公共服务水平的大框架里探讨社会供给对居民获得感的定量影响（王恬，2018;梅正午，2019），有的定性评述了实现和提升住房获得感的路径（李频，2017;朱华鹏，2019），对住房获得感的直接研究和定量研究颇为匮乏，给本文带来了研究启发。

2 数据、变量与模型

2.1 数据来源

本文的数据选自2011年和2017年中国社会状况综合调查（Chinese Social Survey，简称CSS），CSS是由中国社会科学院社会学研究所发起的一项全国范围内的大型连续性抽样调查项目，调查覆盖到受访者的工作状况、家庭生产生活、生活质量、社会保障、社会互动、社会公平等多方面的情况和内容，数据资料详尽丰富，便于本文的研究展开。CSS2011的问卷样本总量7026个，剔除掉无效样本（受访者拒答、回答模糊和系统缺失的情况）后，剩余总计城镇样本量2812个，乡村样本量1287个，因研究需要，笔者选取其城镇样本2812个;同理，CSS2017的问卷样本总量10143个，剔除掉无效样本后，剩余总计城镇样本量3295个，乡村样本量2518个，笔者选取其城镇样本3295个。

2.2 变量与描述统计

2.2.1 住房获得感

本文引用董洪杰等人（2019）的研究成果，使用获得感的五维量表结构——获得体验、获得环境、获得内容、获得途径和获得分享，对住房获得感进行解构，问卷题目来源与赋值情况见表1。在对各维度的取值类型进行编码处理后，加总得住房获得感的评价得分，同时为了便于后续的回归和分析，将获得感指标的取值范围进行统一性处理，住房获得感指标的描述性统计见表2。

2.2.2 住房产权

住房产权的数据来源于问卷题目“您目前所居住的住房性质是？”，将租住廉租房/亲友房/私人房和集体宿舍的选项归于租住类型，赋值为0;将自有住房归为自有类型，赋值为1。

2.2.3 产权数量

产权数量根据问卷题目“您家目前有几套自有住房”，对回答3套及3以上的样本统一编码为3，其他回答为0套，1套和2套的样本数据保留不动，最终得到城镇居民住房的产权数量分类分布情况。

2.2.4 其他变量

为了更加全面的了解住房“获得感”，且保证模型的可靠性，本文将人均住房面积、性别、婚姻状况、年龄、教育程度、政治面貌作为控制变量纳入模型中。从样本情况来看，受访者的性别比例在2011年和2017年基本持平，较好地避免了因男女性别数量差异带来的客观影响;受访者平均年龄在44岁或45岁，近八成处于已婚有配偶状态，从生命历程的角度来说符合中年购房活动较活跃、经济实力较好的阶段;此外，受访者的教育程度较集中地分布在初中到中专水平，超70%的受访者的政治面貌是群众，以上均与当时社会发展的阶段符合。总体来看，本研究的样本分布比较合理。主要变量及描述统计信息见表3所示。

2.3 模型构建

考虑到离散被解释变量的特点，通常不宜用OLS进行回归，本文采用有序probit模型（Ordered Probit Model）来实现城镇居民住房获得感的相关量化研究。Probit模型是多元概率比回归模型，εi服从标准正态分布，有如下表达式，

由此，为了探究2011年和2017年城镇居民住房获得感与住房产权和产权数量之间的关系，建立模型1，其中Sen为离散变量住房获得感，Own为离散变量（住房产权），Num为离散变量（产权数量），表达式为，

（模型1）

然后加入控制变量X （人均住房面积、性别、年龄、婚姻状况、教育程度和政治面貌）建立模型2，表达式为，

（模型2）

最后，验证年份效应对城镇居民住房获得感的影响及交互效应，设置虚拟变量Year，0表示2011年，1表示2017年，设立交互项Year*Z纳入模型中，建立模型3，表达式为，

（模型3）

3 实证

3.1 获得感基本现状

本文希望了解城镇居民的住房产权或产权数量之间的差异所带来的住房获得感的差异，结果见表4和表5所示。统计发现，2011年和2017年的样本数据表现出以下特点：（1）“有住房产权”城镇居民样本的住房获得感均值比“无住房产权”城镇居民样本的住房获得感均值显著偏高;（2）城镇居民的住房获得感随着产权数量的增加，其均值呈现稳步上升趋势，0套和1套之间的住房获得感均值差异最为显著，3套及3套以上的住房获得感均值较2套住房产权的城镇居民样本的住房获得感均值而言没有明显增加（2017年），甚至出现降低现象（2011年）;（3）尽管无住房产权或产权数量为0的样本群体的住房获得感水平普遍比其他样本群体略低，但内部依然大体表现出近90%的样本群体的住房获得感“一般”“较高”或者“高”。经过初步分析，发现不同的住房产权和产权数量带来的城镇居民住房获得感的分布有着明显的差异指向，这种差异趋势引证了城镇居民的住房消费选择会对其心理体验产生一定影响，但有待后续回归验证。同时统计显示2011年到2017年的城镇居民住房获得感没有在住房产权或者产权数量上表现出明显的上升趋势，可能原因是随着社会主要矛盾的逐渐转变，城镇居民的需求从之前的“物质文化需要”逐渐过渡到了“日益增长的美好生活需要”，其住房需求趋于层次化和品质化，加上市场环境的深刻复杂变化带来的城镇居民个人及社会属性的连锁反应，城镇居民对其住房获得感的评价打分转为保守所致。

3.2 实证回归

基于CSS2011和CSS2017的调查数据，本文从住房产权和产权数量切入，利用Stata14.0软件采用有序probit模型（Ordered Probit Model）对城镇居民的住房获得感进行探析。表6和表7分别体现了2011年和2017年样本基于有序Probit模型的回归结果及其各个解释变量在样本均值处的边际效应（Marginal effect at mean），其中，模型1关注的是未加控制变量时住房获得感与核心变量之间的关系，模型2关注的是加入了控制变量后住房获得感与核心变量之间的关系。表8是模型3的回归结果，在全变量参與回归的基础上验证年份效应对于城镇居民住房获得感的交互影响。

回归模型可以得出以下结论：

第一，2011年城镇居民拥有住房产权1套或2套时在1%的统计水平上正向显著影响其住房获得感。

无论是否控制变量，相比起租住住房，城镇居民拥有住房产权1套或2套对城镇居民的住房获得感的提升都有着显著的正向影响，如果2011年城镇居民购买住房，那么相对于租住住房而言，城镇居民感到住房获得感较低或一般的概率会在1%的统计水平上显著下降1.20%或5.12%，而同样在1%的显著水平上提升其2.21%的感受住房获得感较高或者4.11%的感受住房获得感高的概率。

第二，2017年城镇居民拥有住房产权2套时在1%的统计水平上正向显著影响其住房获得感。

相比起租住住房和拥有单套住房，2017年的城镇居民住房获得感的提高更有赖于双套产权的获得，从边际效应的角度出发，如果2017年城镇居民购买2套住房，那么将会在1%的统计水平上影响城镇居民“获得感较低”“获得感一般”“获得感较高”和“获得感高”的概率分别降低2.07%，降低8.85%，上升3.69%和上升7.23%，且這种影响是显著的。

第三，2011年和2017年城镇居民拥有3套或3套以上住房产权时对其住房获得感的影响不太显著。

当城镇居民的产权数量为3套或者3套以上时，会促进提升城镇居民的住房获得感，但这种影响在2011年样本中并不显著，在2017年样本中以10%的统计水平显著，且2011年仅在10%的统计意义上降低获得感“较低”的概率1.70%或者提升获得感“较高”的概率3.33%，而2017年在5%的统计水平上对城镇居民的住房获得感“较低”或“较高”的概率分别下降3.12%和上升5.33%。

第四，住房产权的获得减弱了年份对城镇居民住房获得感的负效应。

当住房产权的获得对城镇居民住房获得感的提升有显著的提升作用，2017年比2011年对城镇居民住房获得感的提升有显著负效应时，交互项的回归系数指出城镇居民获得住房产权可以减弱年份对于其住房获得感的影响。

第五，相较2011年，2017年对城镇居民住房获得感的效应更为强烈。

回归结果显示，当城镇居民拥有住房产权的数量增加时，2017年减少城镇居民住房“获得感较低”“获得感低”的概率和增加城镇居民住房“获得感较高”“获得感高”的概率基本显著强于2011年减少和增加相应获得感的概率，也即2017年城镇居民对住房产权的拥有及数量多少的弹性更大。

4 结论与政策建议

本文利用CSS2011和CSS2017的调查数据，通过有序probit模型（Ordered Probit Model）定量探析了住房产权和产权数量对城镇居民住房获得感的影响，并探究了2011年和2017年的影响差异。研究结果发现住房产权及其产权数量对居民住房获得感的提升影响显著，其中租购选择对于居民住房获得感的影响更为显著，拥有3套房及以上住房产权对其住房获得感的影响不太显著，2017年相应的影响效应比2011年有更大弹性。

随着城镇化的快速发展，我国城镇人口增长有着较强的势头，人地矛盾突出，城镇居民的多层次住房需求亟需得到满足，一方面，政府应充分利用金融手段遏制部分房地产市场过甚炒作、失当图利的行为，促进房地产市场价格回归理性，保障更多居民的住房刚性需求，另一方面，大力推行租购同权政策，尤其是完善人口净流入的大中城市的住房租赁市场体制，鼓励多房源家庭将不必需的存量住房积极投入住房租赁市场建设，完善住房租赁企业的资金借贷和金融服务，以有效改善城镇居民租赁人群的住房民生现状。同时，2017年城镇居民住房获得感与2011年相比没有显著提升的结果警示我们，尽管21世纪以来我国住房制度改革成果斐然，人民生活水平得到明显提升，居住环境日益改善，但社会发展和社会建设的广度和深度仍然需要探索和调整从而适应城镇居民日益增长的美好生活需要。因此，提升城镇居民的住房获得感，需要从构建富强民主文明和谐美丽的社会主义现代化国家的多个方面共同发力，除了住房市场建设与完善外，还包括民众切身关注的教育、医疗、就业等板块的基础建设，如此，方有助于实现从“住有所居”“住有宜居”到“安居乐业”的美好图景，促进社会全面进步。

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