房屋维修资金管理中存在的问题与对策探讨

李璇

摘要：近年来，随着房地产行业的迅速发展，房屋维修资金的归集规模越来越大，引起了社会的广泛关注。文章列出了目前我国房屋维修资金管理中存在的普遍问题，对存在的问题进行分析，并提出了完善对策。

关键词：房屋维修资金管理;存在的问题;完善对策

一、房屋维修资金的概述及现状

房屋维修资金涉及到多个方面，主要是住宅公共设施维修专用资金和房屋本体维修专用资金等。在房屋转让以后，相关的账户余额资金也被转移到了新的房屋所有权人账户中，从房屋维修资金管理规定可以看出，房屋维修资金不可作为他用，而且对于资金缴存和使用以及管理等也提出了明确的规定。为管好这块资金，我国结合实际情况制定了新型的房屋专项维修资金办法，房屋专项维修资金管理遵循取之于民和用之于民的基本服务理念，既确保了业主的自身利益，同时又对社会稳定有着重要作用。经过近14年时间的实践检验发现，房屋维修资金管理办法的相关条款还不尽完善，某些方面无法适应新时代房地产业的发展要求，增加了维修资金管理的难度，需要进一步完善。

二、房屋维修资金管理中存在的问题

（一）房屋维修资金归集制度不完善

1. 房屋维修资金的缴存标准不合理

现行的管理办法规定：房屋维修资金按房屋建筑安装单位成本的一定比例缴存。非同一小区内同一栋房屋的房屋建筑安装单位成本一般不相同，甚至相差很大，在当地管理部门没有核准房屋建筑安装标准单位成本的情况下，首期交存房屋维修资金大多数是按照房屋单价的一定比例交存的。由于房屋结构设计、基础构造、配套设施、景观、建设时间、户型、朝向、楼层甚至是房屋编号等因素，房屋单价相差很大，造成建筑面积一样的房屋交存的维修资金金额却不一样，这种交存规定存在明显的不合理。

2. 房屋维修资金的交存方式不规范

由于现行的管理办法没有明确规定房屋维修资金的交存方式，给开发商提供了搭车收费的便利途径，许多开发商在收取房款的同时，代收代缴各项办证费用和房屋维修资金，甚至有意将各项办证费用和维修资金混在一起，故意让业主分不清楚缴存的维修资金数额，为开发商挪用和截留代收房屋维修資金创造了有利条件，既损害了业主的利益，又增加了管理部门的工作难度。

3. 房屋维修资金欠交严重，后期续交困难

一方面，由于未出售的房产和开发商所有的房产没有及时办理甚至没有办理不动产产权登记手续，以及资金管理部门的不规范甚至违规行为，使维修资金出现了历史欠账现象，给房屋共用部分维修和费用摊销等带来了麻烦;另一方面，由于没有完善的房屋维修资金续交制度及处罚措施，相关业主因自身因素又不愿意续交时，导致后期维修资金余额不足，维修资金续交困难。

（二）房屋维修资金使用困难

1. 房屋维修资金使用表决权难通过

我国房屋维修资金管理规定：使用维修资金必须经过2/3以上的业主签字同意。由于各种特殊原因，短时间内聚集到2/3以上的业主签字同意比较困难，如有些业主不会换位思考，只要他们不是维修部位的直接受益者，多多少少存在抵制情绪，常常会拒绝签字同意使用维修资金，当业主意见不一致的时候，在征求业主签字同意期间，有着一定的复杂性，无法有效启动和使用房屋维修资金。将会增加房屋维修资金申报和使用的难度，如屋面渗漏，只会影响顶层的业主，中低层业主不愿意甚至不会参与维修费用的投票表决，同样，低层业主不会同意维修或更换电梯的投票表决。

2. 部分业主只追求个人利益，无大局观念

近些年来房地产经济快速发展，城市化水平也越来越高，然而随着城市化水平的发展，城市人的生活方式也发生了很大程度的变化，对于邻里之间的关系也不如从前。邻里关系淡薄的现象，已经成为当前城市发展的通病，大多数人不会主动关注他人的处境，甚至只要影响到自己的利益就会对他人说不，片面追求个人利益，无大局观念，增加了正常使用房屋维修资金的困难。

3. 维修资金使用的监管力度不够

在房屋维修期间，一旦没有加强监督管理力度，将会增加维修成本输出，维修质量得不到保障，譬如维修项目没有专业的工程技术人员做维修项目的预算和结算，维修现场无专人负责管理，维修项目的内容不详细，施工量计算不够准确等都会导致增加维修成本，降低资金使用率。

（三）房屋维修资金的增值收益没有最大化

新建商品房维修的后滞期基本为5年甚至更久，处于“休眠”状态的维修资金金额巨大，由于管理部门对维修资金管理的认识不够全面和深入，因而维修资金的存款期限和存款金额的比例不科学，存款利率没有达到法律规定的上限，银行账上的活期存款比例过高，有的地方甚至出现挪用房屋维修资金的现象，房屋维修资金的增值收益没有最大化。

三、房屋维修资金管理的对策

（一）提高房屋维修资金归集各个环节的透明度

1. 核定维修资金的缴费标准

管理部门应当在新建楼盘办理预售许可证前，共享相关部门的楼盘表，核定该新建楼盘的维修资金交存标准及应交金额，业主在签订房屋预售许可备案合同时足额将应交的房屋维修资金交存到管理部门开设的维修资金专户上。一般根据房屋的类型和建筑面积来核定交存标准。如某地区房屋维修资金的交存标准如表1。

2. 明确房屋维修资金交存方式

房屋维修资金应当采用业主自行到开户银行缴存的方式，杜绝任何代收代缴行为。房屋维修资金管理部门应当根据当地具体实际情况制定统一的具体操作流程和规章制度。加强房地产开发企业的业务培训，加大对业主的宣传力度，一方面，让业主提高对维修资金的认知度，认识到维修资金的重要性，另一个方面，让业主明白房屋维修资金的交存标准、正确交存方式，清楚自己应该交存多少维修资金等。

3. 严格落实政策规定，应收尽收房屋维修资金

制定健全且完善的房屋维修资金管理法律制度，依靠逐渐完善的制度保证房屋维修资金足额收缴和补缴，将房屋维修资金归集的难题彻底解决，使房屋维修资金在住房共有设施、设备和公用领域维修中的资金保障作用充分体现出来，让业主完全认识到足额缴存维修资金的重要性，各部门加强合作力度，严格惩处违规行为，严格制止欠缴现象的发生，结合实际情况加大续交力度。

（二）完善房屋维修资金使用的相关措施

1. 完善申报程序

当前房屋维修资金的使用之所以困难，很大程度上是由于“使用维修资金必须经过2/3以上的业主签字同意”这一规定的影响，当前由于业主代表召集起来十分困难并且意见难以统一，建议改变“现申请，现表决”的模式，建立维修资金使用网上表决系统，提高业主参与维修资金使用决策的透明度，解决维修资金使用时部分业主拒绝签名、意见难以收集统一等问题。业主委员会需要征求业主意见时，业主自行登录网站进行投票表决，并将表决结果在网上进行公示。

2. 改进和创新维修资金管理方式

维修资金账户一般是由房产局进行代为管理的，维修资金储存到财政专户内，不方便建设维修资金信息化系统，从一定程度上增加了资金使用的复杂性和难度。基于此，应该改进和创新维修资金管理方式，引进房产局代为管理、业主委员会和财政部门监管相互结合到一起的方法，构建业主委员会，申请业主委员会和物业公司同时进行管理，并适时和定期对业主委员会进行维修资金法规政策、统筹、续交以及使用等相关知识的培训，对资金安全性进行分析，制定合理的维修资金使用方案，自主接受资金管理机构的监督，对业主进行全面鼓励，遵循民主和协商的基本原则，逐步实现自主化管理目标。

3. 建立小区维修的施工队伍数据库

维修资金管理部门可以建立小区维修施工队伍数据库，保存审核合格的施工队伍名单及资质、维修项目的内容、面积、报价、结算价等资料。在日后的维修方案中，可以按照业主的要求，在数据库中选择符合业主意愿的施工队伍，从而节约维修费用，提高维修资金使用率。

维修费用超过30万的，应当采用招标的方式，选定施工队伍，并通过基建评审中心对维修费用进行结算评审，按评审价付款。

4. 建立應急解危维修预案制度

经2/3以上的业主表决同意，并经维修资金管理机构办理备案手续，建立应急解危维修预案制度。预案的内容应包括应急解危维修的条件及范围、资金使用流程、竣工验收的责任主体和验收方式等。对于发生属于应急解危维修条件及范围之一的突发维修，应采用应急解危维修预案制度使用维修资金，如电梯发生重大质量问题、水管爆裂漏水、楼体外墙饰面脱落等危险造成功能障碍和安全隐患的。

（三）改进房屋维修资金管理体制

1. 深化房屋维修资金保值增值的渠道和模式

现行办法：规定房屋维修资金保值增值的投资渠道只有银行存款和购买国债，目前资金的投资渠道和投资方式灵活多样，这样的规定在一定程度上降低了房屋维修资金的保值增值收益，在第三方机构全程全方位监督的前提下，可以将维修资金投资于低风险的银行产品;投资于国家重点基础设施建设。

2. 建立房屋维修资金绩效管理制度

现行管理办法规定房屋维修资金的增值收益全部归业主所有。管理房屋维修资金必须付出一定的人力物力，近年来，商品房数量和维修资金规模迅速增长，管理房屋维修资金需要的人员经费和业务经费也随之快速增加。目前财政资金紧张，预算严重不足，管理部门的辛勤付出而获得的维修资金最大化增值收益全部由业主受益，管得越好付出就越多，付出越多管理部门承担的费用就越多，而管理经费财政又不能完全保障，导致管理部门不会主动为房屋维修资金的最大化增值而努力。因此，要想使房屋维修资金增值收益最大化，就必须调动管理部门的积极性和主动性，改变管理人员固有的“管得好不好一个样，只要资金安全就行”的观念，建立房屋维修资金绩效管理制度。

3. 优化维修资金银行存款结构

由于目前大多数商品房处于维修的后滞期，使用的资金比例不高，根据调查发现，当前使用的维修资金比例一般没有超过总金额的10%，而且本年归集的维修资金总额远大于本年使用的维修资金总额，因此，管理部门应当优化房屋维修资金的银行存款结构，合理安排定期存款期限，适当调高3年期、2年期的存款比例，单笔存款金额尽量凑齐1000万元及以上形成大额存款，因为人民银行规定大额存款利率可以按照同期的基准利率上浮40%～50%计息;活期存款利息可以按“七天通知存款利率”计息，并设立专职机构负责。假如大额存款利率上浮50%，三年期1000万大额存款年利息比一般三年期存款年利息多7.5万元，二年期1000万大额存款年利息比一般二年期存款年利息多10.5万元，一年期1000万大额存款年利息比一般一年期存款年利息多13.5万元;1000万活期存款按“七天活期通知存款”利率计息，年利息比一般活期存款年利息多10万元。

四、结语

房屋维修资金管理的水平关系到每一位业主的合法权益，同时直接影响邻里之间的和谐关系，为了构建和谐的社会关系，本人针对当前房屋维修资金管理中存在的问题进行了分析，并提出了对策探讨，有利于保障房屋维修资金管理制度的顺畅运行，完善管理制度，确保维修资金来源稳定、管理有序、使用高效，充分发挥业主和管理部门的积极性和主动性。

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[3]代辉，姬运杰，顾贵庆.房屋专项维修资金管理中的问题与对策——以漯河市房屋专项维修资金管理为例[J].中国建设信息，2020（05）：64-65.

（作者单位：攸县住房和城乡建设局——攸县住房保障服务中心）