宅基地上房屋之买卖

汪义双

摘  要：以宅基地上房屋之买卖包含对宅基地使用权的处置，农民不得向非集体经济组织成员转让宅基地使用权为由，径直认定房屋买卖合同无效的做法并不妥当，应予纠正。对“房地一体”原则的理解不应局限在“宅基地使用权出让与房屋所有权转让一体”的框架内，租赁权、地役权等处置方式也可作为“地”的使用依据。如果当事人并未提及“地”的问题，法院宜仅对房屋买卖合同进行审理，不宜对宅基地使用权的问题进行裁判;如果当事人对宅基地的使用明确提出异议，法院才能对“地”的问题进行审理。若对当事人的意思表示有多种解释可能，应遵循合同有效解释原则。如果当事人在买卖协议中明确将“房”与“地”都作为买卖标的物，即使关于“地”的部分内容被认定为无效，房屋买卖部分也应为有效。

关键词：房屋买卖; 宅基地; 房地一体; 部分无效

中图分类号：D923.6         文献标识码：A           文章编号：1672-4437（2021）03-0104-05

一、问题的提出

将不同的事务糅杂在一起，试图构建一定的标准或者体系来解决问题，此之谓“综合分析”，这种处理问题的方式为多数人接受，且效果颇佳。然而若将此方式运用至司法实践中，则未必会如愿以偿，也有可能适得其反。本文所要探讨的主题或可以作为例证。

近年来，宅基地上房屋之买卖在实务中的体量越来越大，在司法实践中，针对宅基地上房屋之买卖发生的纠纷愈发常见，但法院就房屋买卖合同效力问题的认识存在着严重的偏差，有效与否，均不乏支持者[1]。究其原因，乃基于宅基地使用权的特殊性，在其与房屋买卖合同联系起来时，问题的复杂性就此产生。应该说，法院裁判的结果关乎着司法权威与社会正义，然针对同一问题，其裁判立场存在差异，其中缘由值得认真揣摩与分析。有鉴于此，本文特以“画家村房屋买卖案”为主要分析素材，拟对本案涉及的一些问题加以探讨，借此求教于大家。

二、画家村房屋买卖案①

（一）案件事实与裁判结果

原告马某系某村农民，被告李某则为某城市居民，当事人双方于2002年7月1日签订《买卖房协议书》，约定原告将讼争房屋及院落以45000元的价格卖予被告。2006年12月，马某向一审法院诉称：被告李某不属于该村农民，无权行使马某的宅基地使用权，故请求人民法院认定讼争房屋买卖协议无效，责令李某返还房屋。

一审法院认为，李某系城市居民，依法不得买卖农村集体经济组织成员的住房，该协议书违反法律、行政法规强制性规定，遂判决买卖房协议书无效，支持了原告的诉讼请求。李某不服提起上诉。

二审法院维持了一审判决结果并补充认为，宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，与享有者特定的身份相联系，非本集体经济组织成员无权取得或变相取得。原告马某与被告李某所签《买卖房协议书》的买卖标的物不仅是房屋所有权，还包含相应的宅基地使用权。由于李某并非该村村民，则无权享有该宅基地使用权。

（二）问题争议焦点

就本案而言，两审法院的裁判观点确有可斟酌之处。首先，两审法院皆认定《买卖房协议书》无效，认为其属于违反法律法规强制性规定，却没有释明具体的依据，此为裁判文书中的一大缺憾，自然难以使败诉当事人信服;其次，当事人并未就宅基地使用权的事项作出约定，二审法院补充解释的可行性值得商榷，加之法院未进行利益考量，径直选择合同无效的解释令人生疑;最后，法院硬性适用“房地一体”原则，认为买卖标的物不仅是房屋所有权，还包含相应的宅基地使用权，并以宅基地使用权不能进行移转为由否认房屋所有权的移转，其法律适用效果堪忧。

三、对“房地一体”原则的反思

房屋與土地本是两个不同的“物”，两者之间互相独立，都可以成为所有权的客体。但是在我国房地一体原则的影响下，司法实务中总是将房屋和土地混合在一起，又由于二者之间的不同特点使得房地关系变得复杂化，实务中的纠纷频繁发生。在此情形下，就房地一体原则进行重新解析与建构势在必行。

（一）“房”“地”不一致的情形再现

1.宅基地使用权限制处分的现状

依据《民法典》第399条的规定，宅基地使用权不得进行抵押。抵押范围在此项进行限制显然有其特殊的立法考量，若允许进行抵押，也就等于认可了宅基地使用权可以进行自由流转，这显然不符合现在农村的实际情况。对此理解也符合有关立法解读，其认为宅基地使用权的转让或者抵押之所以要进行限制，主要是为了防止农民陷入失地困境的风险[2]。

2.宅基地使用权有限处分的现状

基于宅基地使用权限制处分的现状，笔者认为，宅基地使用权用于出租时并不会产生立法者所担心的风险，法律也并未有禁止的规定，因而宅基地使用权出租是可以的。若租赁他人宅基地使用权，合法建造房屋，则属于“非基于法律行为的物权变动”，自该事实行为成就时发生设立物权的效力，即此时租赁人取得该房屋的所有权。若租赁人在破产时，法院就上述房屋下达以物抵债的裁定书，则自该法律文书生效时发生物权变动的效力。此时房屋所有权与宅基地使用权分别属于不同主体，此其一。基于上述同样的道理，当事人之间设立地役权时仍然适用。由于地役权的行使，房屋买受人对于宅基地使用权的行使有了合法的依据，但此时宅基地使用权仍然属于房屋出卖人，此其二。通过上述两种情形的例举可以看出，在不触动立法者对宅基地使用权进行限制的前提下，房和地归属于不同权利主体是可能的。“房地一体”原则尽管坚持房地不分离，但是不管在理论上还是实践中，都可能因当事人的特别约定、或者法定事由的发生，导致房地分离的现象有处可寻。

（二）传统“房地一体”原则引起的误解与争议

实务中出现房地不一致的情形已不足为奇，若不对房地一体原则进行融会贯通而任凭硬性理解，实务中发生纠纷将不可避免。前述宅基地上房屋之买卖可谓是一典型，划拨土地上房屋之买卖可谓是第二种典型。房地一地原则的硬性贯彻，已使最高人民法院处理第二种类型问题时遇到了困难，在两个同类案例中表达了不同的裁判立场②，引起了各方的关注与热议。最高人民法院是我国最高司法机关，有着统一全国法院裁判立场的功能，但在针对这个问题上有着不同处理结果且裁判立场完全相反，实属罕见。其实这也表明了这样的一个事实：一味以“土地使用权（包括宅基地使用权与建设用地使用权）的出让与房屋所有权移转一并发生”作为“房地一体”原则的唯一路径选择，已然不适应实务中的新需求。

（三）发挥司法能动性促进制度创新

由于已有的观念已经根深蒂固，要想打破固有观念的束缚从而实现观念的更新与相应的制度创新是十分困难的。比如本文所述的“房地一体”原则的制度安排问题，重新对其已有内涵进行解析与建构需要巨大的勇气与魄力，因为其面临着来自立法机关、行政机关、普通民众的层层阻力，任务十分艰巨。但是，我们需要清醒地认识到，对“房地一体”原则的原有理解已经不能适应社会的发展需求，需要寻找突破口对此进行完善与补充。在这个突破口的寻找上，司法机关的能动作用就显得格外突出。一方面，通过司法裁判将房地二者从物理上的“一体”引到法理上的“二分”，能够引导法律人对传统房地一体原则的观念发生转变并且理解及接受起来相对容易;另一方面，就房屋与“地”的使用关系而言，将“地”的使用实现从物权利用到债权利用观念的变通，在法理层面与实践操作上均可行，也容易被法律人接受[3]。

四、具体裁判规则的探寻

（一）合同解释

在画家村房屋买卖案中，当事人在签订《买卖房协议书》时，未对宅基地使用权的处理作出相应约定，但此时显然不能认为当事人之间没有意识到“地”的问题，因宅基地是房屋出卖人“安身立命”之所，事关当事人的利益，当事人不可能没有意识到。那么此时，当事人之间对于宅基地使用权的安排为何？其一，可以认为当事人并未对“地”作出安排是因为“地”本身并不作为买卖标的物，房屋买受人无偿对“地”进行使用;其二，可以认为当事人意在下一步通过合意设立租赁权或者地役权以解决“地”的问题，此时不是无偿而是有偿，但并不涉及“地”的转让;其三，可以认为当事人之间在房屋买卖协议中没有谈“地”的问题，是为了下一步就“地”的问题进行详谈，只是不方便立即谈，但此时可以无偿使用。

《买卖方协议书》本身没有将宅基地使用权作为买卖的标的物，那么房屋买卖合同的效力又如何呢？从立法者角度看，设立“房地一体”原则的初衷是为了防止出现“空中楼阁”的风险[4]。上述三种解释均不会出现立法者所担心的局面，无论哪种解释，房屋所有权人都属于有权占有宅基地，并不会因无权占有而发生“空中楼阁”的情形。这其实也说明了房屋虽然基于宅基地而建立，但物权性质的宅基地使用权转让并非当事人之间的唯一选择路径，当事人还可能通过无偿借用、租赁、地役权等方式处置宅基地使用权，那么随之而来的问题就是这样安排是否可行？

笔者认为，宅基地与房屋本就是两个互相独立的物，都可以单独作为交易标的物，也就是说两者都可以成为独立的交易对象。房屋可作为交易标的物，那么宅基地使用权可否？从《民法典》第363条与第365条的规制内容来看，分别对宅基地使用权行使与转让、变更登记与注销登记等进行规定，因此至少从理论上来看，宅基地使用权是可以作为交易对象的，并且此交易并不一定是买卖。基于此，二者既然都可以单独成为交易的对象，那么在判断房屋买卖合同的效力时就可以单独地审查买卖合同的效力。这样来看，画家村房屋买卖案中，两审法院皆认定买卖房协议无效的依据在哪里呢？

就该案中法院认定买卖房协议无效的依据与说理，本文拟作进一步的阐释：

1.本案的买卖房协议是否处分了宅基地使用权？

从法院已经查明的案件事实来看，协议中并未明确约定宅基地使用权的转让，只是对房屋买卖的事项进行了明确约定。因此单就房屋买卖协议本身来看，如果其自身没有使合同无效的事由，那么就应该肯定其效力，不应认定为无效。

2.买卖协议是否违反强制性规定？

两审法院虽然就买卖协议的有效与否都给出了相同的裁判立场，并最终都认定其无效，但无效的事由却值得商榷。协议无效的事由需要由法律明确规定，法院没有援引明确的法律依据即认定无效实属罕见。就二审法院的审理思路而言，认为当事人之间所签《买卖房协议书》的买卖标的物虽然只是涉及房屋，但其中必然涉及宅基地使用权的转让，因宅基地使用权享有者有着特定的身份限制，非本集体经济组织成员无权取得或变相取得，被告并非该村村民，则无权享有该宅基地使用权，因此该买卖协议因违反法律法规强制性规定而无效。

该法律法规强制性规定为何？就“法律”而言，似乎难以寻找出具体的依据，最有可能的裁判依据就是行政法规了。对于宅基地使用权要求的特定身份问题，《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》（国发[2004]28号）明确规定“禁止城镇居民在农村购置宅基地”。但是该规定是否为行政法规，仍存有疑问[5]。笔者认为，应当明确区分国务院发布的决定或者命令与行政法规之间的关系，三者并非在任何情况都具有同等效力。行政法规必须由国务院总理签署国务院令发布③，该决定显然不具备该条件，因此不能将之认定为行政法规，也就当然不能作为判断房屋买卖协议效力的依据。

3.法院“补充解释”是否合理

将宅基地使用权进行转让的事项，在本案买卖协议中并没有体现，二审法院对此解释明显属于合同的“补充解释”。就算如此，合同的“补充解释”也应充分考量当事人的意思表示，在当事人的意思表示存疑而有多种解释可能时，应采纳何者是裁判者面临的重点与难点。法谚有云：“行为之有效解释，优于无效之解释。”[6]也就是说，在有效与无效之间，为维护交易安全与法律关系稳定，应优先选择合同有效的解释，此即“合同有效解释”原则。《民法典》合同编中虽未有明确规定，但学界中却不乏认同此原则者[7]。本案中当事人的意思表示如果可作多种解释，应该优先采用使合同有效的解释（比如前述对于宅基地使用权的租赁或者地役权方式的解释），而不是直接采用使合同无效的解释（转让宅基地使用权），裁判者对此没有进行充分的考量，未免有失偏頗。

综上所述，若以违反法律行政法规的强制性规定为由认定本案买卖协议无效，确有不适，似有可商量的余地。对于协议中当事人未明确约定的事项，应探讨各种可能符合当事人意思表示的解释，当存在无效与有效的不同解释后果时，不应直接作无效之理解，应根据具体案情，尽量作有效解释。

（二）探寻可能的裁判规则

法院裁判立场是社会价值观与社会公平正义理念的风向标，事关当事人之间的利益平衡与对公平正义的价值追求，需不断适应社会发展与进步，方能完成时代赋予的任务。而裁判立场的进步与发展，又必须以裁判者固有观念的更新为前提和基础。在本案或与本案相类似的案件中，若裁判者依旧选择在固有的“房地一体”观念下作文章，如同走进了“死胡同”，最终将收效甚微。也就是说，其无非是在房屋买卖合同有效、无效等有限的可能选项中作出自己的选择，并不会带来实质的进步与革新。

1.对“房地一体”原则的缓和

笔者认为，对于“房地一体”原则应该重新理解其含义，不应局限在“宅基地使用权出让与房屋所有权转让一体”的框架内。解决宅基地上房屋买卖合同问题，可以尝试打破传统“房地一体”原则的束缚。房屋与宅基地本来就是两个独立的物，那么在法律上将之进行单独处分是可能的，二者皆可以成为交易对象。比如，当事人双方可以约定“买卖的标的物仅限于宅基地上之房屋，宅基地使用权仍归属房屋出卖方，不过此时出卖方同意房屋买受人无偿使用，出卖人不得任意干预。”再比如，双方可以约定“买卖标的物只包括该房屋，就宅基地使用而言，由房屋买受人向宅基地使用权人通过租赁或者地役权等方式另行支付相关费用。”这两种安排均不涉及宅基地使用权的转让。如本案中当事人既然只是提及了房屋买卖的事项，并未提及宅基地使用权的问题，法院应仅就房屋买卖的内容进行审理，在房屋买卖内容本身并未具备无效事由的情况下，就应当认定该房屋买卖协议有效。

2.合同有效解释

如若一定要体现“房屋一体”原则的作用，则在当事人就宅基地使用权事项约定不明时，可将之纳入合同解释范畴。在合同解释中，当事人的意思表示又是必须考量的重要因素，若有导致合同无效的解释可能，也有合同解释有效的可能，此时解释者就应谨慎为之，切不可鲁莽从事。本案中，二审法院基于补充解释，将当事人本没有提及的宅基地使用权问题，解释为“宅基地使用权的转让”，显然未仔细考量其他可能的安排，对当事人意思自治的事情过分操心，实属多虑。虽然裁判者的出发点是好的，但作为裁判者，对于有关当事人自身利益的事项未必比当事人自身清楚明白。此时，裁判者应转变固有观念，充分发挥当事人意思自治的作用，在解释路径上尽可能寻求使合同有效的可能性，而不是站在“上帝的视角”，径直否认合同的效力。

3.部分无效的具体体现

如若当事人于买卖协议中明确了房屋与宅基地使用权皆为买卖标的物的场合，也应视具体情况肯定房屋买卖的有效性。由于我国现阶段人多地少、农村社会保障体系尚未全面建立，而宅基地使用权又事关农民基本生活保障，具有福利属性与社会保障功能[8]，关于宅基地使用权的转让问题确实应该慎重对待。但是应该注意的是，不能因为宅基地与其上房屋的密切关系，就将宅基地使用权转让的特殊性强加于宅基地上房屋之买卖，二者不应混同。基于此，在买卖协议中将“房”与“地”皆作为买卖标的物的情况下，即使关于“地”的部分认定为无效，根据《民法典》第156条关于“部分无效”的规定，由于二者互相独立，且“地”不影响“房”的部分，则“房”的部分仍然有效。也就是说，针对宅基地使用权转让部分虽然无效，但是其并不危及房屋买卖部分，该部分仍为有效。这样的结果既有利于促进法律关系的稳定，又能实现当事人之间的双赢，何乐而不为呢？

五、结语

裁判者认为宅基地上房屋之买卖必然包括宅基地使用权的转让，并以农民不得向非集体经济组织成员转让宅基地使用权为由，径直否认房屋买卖合同的效力，未免显得有些唐突，并不妥当，应予改正。在立法予以充分认可与理论不断成熟的背景下，司法实践应追求与时俱进，跟上立法与理论发展的步伐，将“房地一体”原则从法条上灵活运用到实务中，使司法裁判内化为“活的法律”。

关于宅基地使用权的问题，当事人可有多种不同的制度安排，“使宅基地使用权一并移转”只是其中的一种，当事人仍有租赁或者地役权等处置方式，使“地”的使用跟随房屋所有权发生移转。

当事人约定如未涉及“地”的问题，法院宜仅就“房”的问题进行审理，若当事人明确就“地”的使用提出异议，法院应对“地”问题进行审理。对当事人意思表示有多种解释可能的情况下，裁判者应尽可能地遵循合同有效解释原则，选择合同有效的解释路径，使合同发生效力。若当事人之间在买卖协议中明确将“房”与“地”皆作为买卖标的物，即使关于“地”的部分内容被认定为无效，也并不妨碍房屋买卖部分内容的效力，房屋买卖部分内容仍是有效的。

改革是一个渐进发展的过程，农村宅基地改革也不例外，但有一点是不容怀疑的，那就是改革的决心与毅力。在乡村振兴战略的指引下，持续激发农村活力促进农村宅基地使用权的合理利用，将是实现农村资源配置的关键抉择。司法机关在时代潮流的倒逼下，应充分发挥其司法能动性，主动适应社会发展潮流，以裁判的角度对“宅基地上房屋之买卖”问题赋予新的时代意义，增强司法引领力，为法治国家建设尽心出力。

注释：

①北京市通州区人民法院（2007）通民初字第1031号判决书;北京市第二中级人民法院（2007）二中民终字第13692号判决书。

②最高人民法院（2017）最高法民再70号;最高人民法院（2017）最高法民再87号。

③《宪法》第89条第1项规定：国务院有权“根据宪法和法律，规定行政措施，制定行政法规，发布决定和命令。”《立法法》第61条规定：“行政法规由总理签署国务院令公布。”

参考文献：

[1]高海.农村宅基地上房屋买卖司法实证研究[J].法律科学（西北政法大学学报），2017（04）：181.

[2]黄薇.中华人民共和国民法典物权编释义[M].北京：法律出版社，2020：489.

[3]韩世远.划拨土地上房屋之买卖[J].中国应用法学，2020（02）：6.

[4]胡康生.中华人民共和国物权法释义[M].北京：法律出版社，2007：329.

[5]王卫国，朱庆育.宅基地如何进入市场：以画家村买卖房屋案为切入点[J].政法论坛，2014（03）：94.

[6]鄭玉波.法谚（一）[M].北京：法律出版社，2007：63.

[7]韩世远.合同法总论[M].北京：法律出版社，2018：242.

[8]刘国栋.农村宅基地“三权分置”政策的立法表达：以“民法典物权编”的编纂为中心[J].西南政法大学学报，2019（02）：18.