房地产开发企业土地增值税纳税筹划探析

廖骏

【摘 要】土地增值税是国家限制炒房行为的一种有效举措，给房地产行业带来了很大的税收义务。房地产行业在经营的过程中需要加强对于土地增值税纳税筹划工作的重视，通过多种方式积极的开展土地增值税纳税筹划，全面的降低企业税负，为企业能够在激烈的市场竞争环境下获得更好的发展提供可靠的帮助。

【关键词】房地产开发企业;土地增值税;纳税筹划

一、土地增值税清算筹划工作的内容

土地增值税主要是针对土地增值部分征收的一种税种，土地增值税的征税范围包括土地使用权以及地上建筑物。房地产开发企业在核算纳税金额的过程中需要采用超率累进税率的计算方法，房地产开发企业需要针对土地增值税的税率进行重点了解与掌握，按照税法规定的方式进行税收管理，提升税收筹划的综合效能。具体的税率表如表1所示：

二、房地产开发企业土地增值税纳税筹划的意义

首先，通过针对房地产企业土地增值税的纳税筹划能够让房地产企业更好的了解目前土地增值税的纳税方法，熟悉各种土地增值税的缴纳要求，对于更好的开展土地增值税的缴纳工作和核算工作具有积极的意义。

其次，通过房地产企业土地增值税纳税筹划能够更好的带动水泥、钢铁、建筑等多个关联行业企业的投资，从而帮助我国经济实现全面健康的发展。房地产开发企业属于土地增值税主要纳税人员，企业在土地增值税方面的税收负担比较重，因此房地产开发企业非常重视土地增值税的税收筹划工作。税收筹划同时也关系到了其关联企业的纳税问题。税收筹划是减少房地产企业以及其他关联企业税负的一种有效方式，对于更好的促进房地产关联企业的全面发展，提升房地产企业的税收管理效果，提升企业的整体经济效益起到了非常积极的作用。企业管理者需要关注税收筹划，实现企业经济效益的全面提升。

最后，房地产企业土地增值税税收筹划。影响了最终房地产企业对于房产价格的制定，为了更好的降低税负，在制定房地产产品价格的时候，企业会考虑到土地增值税的问题，从而保证最终土地增值税税负降低，房地产产品的价格更符合市场需求以及普通市民的刚性要求。因此，土地增值税的税收筹划能够更好的满足消费者的消费需求，实现房地产企业的全面发展。

三、房地产企业土地增值税的纳税筹划方法

1.合理的利用税收政策。

目前，我国政府非常重视土地增值税的征收工作，为了减少普通群众的土地增值税的税收压力，税法针对普通住宅制定了与之对应的税收优惠政策，普通的标准性住宅在出售的过程中，如果增值部分不超过20%那么纳税人免征增值税。房地产开发企业应该根据这一税收优惠政策实施定价。如果相关的产品增值率在百分之二十以上，那么为了更好的降低土地增值税的纳税金额。企业可以把价格定在略低于百分之二十的价格区间内，这样既能够享受免税的政策，还能够降低购买者的购买成本，提升企业整体经济效益。其次，房地产企业应该学会合理的利用清算试点进行税收筹划。目前，我国的土地增值税主要是以先预缴后清算的计算方式。因此房地产企业进行税收筹划的过程中应该合理的安排预缴金额以及后期的清算金额，实现纳税金额的有效平衡。如果土地增值税平衡点比较高就说明了预付金额过高，企业前期资金被占用影响了企业的运营和发展，增加了资金使用的风险。因此房地产企业在开展税收筹划的过程中，应该保证预算金额和清算金额之间的有效平衡。

2.通过费用的转移开展税收筹划。

针对目前土地增值税的税收法律规范，我国政府在制定土地增值税税收政策的时候，有一些费用是可以扣除的，这样土地增值税的纳税基础就能够得到全面的控制。这种情况下，房地产企业开展土地增值税税收筹划工作的过程中应该尽量加大费用的项目，把房地产开发过程中的各方面费用进行费用扣除，以降低最终的房地产纳税基础。在进行费用转移的过程中，我们需要保证费用的真实性，并且最好取得一定的费用依据，通过合法合理的手段进行土地增值税的纳税筹划，全面的提升税收筹划的综合效能。

3.提升扣除项目的全面性。

根据我国税法的规定，在计算土地增值税的过程中可以适当关注相关的扣除项目，特别是针对房地产的预期提取费用需要合理的关注。房地产企业在进行税收筹划的过程中，必须在消费者能够承受的范围内，全面的提升公共房地产项目的质量，保证房产项目的规格和环境得到全面的认可，对于提升房产的销售数量具有积极作用。发票的管理过程中，需要在发票中注明特别事项，这样在计算房地产企业土地增值税发票时，针对一些特殊的项目可以进行扣除，从而降低企业纳税的税率基础。目前很多房地产企业在进行清算后，依然存在大量的已经支付的成本，但是没有获得足够发票而無法扣减的情况，这也成为了影响企业纳税工作开展的重要因素，使得房地产开发企业税收筹划的综合效果不是非常的好。

4.利用合作建房的税收政策进行筹划。

目前，合作建房是一种新型的建房模式，能够实现避税目的。这种合作建房的项目要求一方必须有土地资质，而另一方需要有足够的资金。然而，在很多情况下并不适合合作建房，如果只收取固定金额的房租或者是资金，那么房地产企业不承担相应经营风险的话不属于合作建房，这种情况下房地产开发企业就不能享受到合作建房方面的税收优惠政策。合作建房不必缴纳土地增值税的部分，这是企业进行税收筹划的关键方法。因此，房地产开发企业为了能够实现有效避税应该更多的采用合作建房的经营模式，以降低土地增值税的纳税金额。

5.从方案设计阶段开始筹划。

房地产企业在确认产品方案的过程中，需要从房产税税收筹划的角度考虑相关问题。房地产企业在确定税收筹划方案的过程中，应该把设计房屋的面积控制在144平方米以下，这样才能最大限度的享受税收优惠。国家针对普通住宅制订了税收优惠政策，因此房地产公司在方案设计阶段应该积极的开展税收筹划。从设计阶段开展筹划能够帮助房地产企业实现更好的税收筹划效果。很多已经发生的事项其税收筹划难度大，并且筹划效益不高，因此作为房地产企业应该从方案设计阶段开始实施税收筹划，这样才能全面的提升。

6.应用科学的会计核算方法。

房地产企业在进行土地增值税核算和管理的过程中需要应用科学的会计核算方法，这样能够实现最佳的土地增值税税收筹划的效果。房地产企业需要重点选择存货成本的计价方法以及固定资产的计算方法等相关内容。通过增加其相应的费用扣除金額来实现对于整个房地产土地增值税的有效筹划，为房地产开发企业更好的进行税收管理，提升税收管理综合效能提供可靠的保障。在应用科学的会计计算方法的过程中，需要保证会计核算方法符合房地产企业的实际情况，最大限度的发挥房地产企业的优势，提升核算的效果与质量，为房地产企业更好的开展税收筹划工作提供可靠的保障。

四、总结

总之，根据我们针对目前土地增值税在房地产开发工作中发挥积极意义。通过本文的研究分析发现，房地产企业开展土地增值税税收筹划是企业经营和发展的必然要求。作为企业的管理者，需要引起足够的重视。为了更好的发挥税收筹划的效果，房地产企业应该合理的利用税收政策、通过费用的转移来筹划合理的增加扣除项目资金进行筹划、利用合作建房的税收政策进行筹划、关于拆迁补偿价的筹划以及会计核算方法选择等多种行为进行税收筹划，这些税收筹划方法能够为房地产开发企业提供一些管理方面的意见和建议。管理者开展税收筹划的过程中需要考虑自身实际情况，本着一切从实际出发的原则，针对土地增值税的税收筹划工作进行全面的重视和管理意识，保障现在房地产企业土地增值税管理综合效能的全面提升，为整个房地产企业的全面发展创造良好的条件。作为企业的管理者，需要高度关注土地增值税税收筹划工作。管理者需要充分认识到房地产企业土地增值税属于企业运营中的成本项目。因此，作为管理者，需要采取有效的方式来解决税收筹划中的一些不足，更好的提升税收筹划综合效能，为整个税收管理工作的开展创造良好的环境。

········参考文献·····················

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（作者单位：苏州高新地产集团有限公司）