收益还原法在养殖水面使用权评估中的应用研究

□张 静，骆 杨

（永业行（湖北）土地房地产评估咨询有限公司 湖北 武汉 430060）

1 评估要点

养殖水面是人工开挖或天然形成的专门用于水产养殖的坑塘水面及相应附属设施用地[1]。运用收益还原法评估养殖水面使用权价格时，应关注不同方式以及经营模式对农用地价格的影响。对于直接生产经营的养殖水面，其经营收益来源于水产品出售收益，应考虑养殖水面的水质条件、养殖模式和适宜的养殖对象，经营收入和成本等数据通常采用连续3～5 年的客观平均值；对于租赁经营的养殖水面，其经营收益主要是租金及承租方支付的保证金或押金的利息[2]。

2 评估实证分析

2.1 案例基本概况

实证案例位于武汉市某水产养殖场，该水产公司以出让方式取得国有农用地使用权，土地登记用途为农用地，土地使用权面积为32 hm2，截至估价日，土地剩余使用年限为30 年。

待估农用地实际用途为养殖水面，养殖采用河蟹-鳜鱼套养模式，养殖方式为河塘养殖，实际养殖面积约31.33 hm2，设备用房、护岸、道路等设施占地0.667 hm2。农用地基础设施状况为通路、通电，具备引水及排水条件，土地平整度符合养殖业要求。

2.2 收益还原法评估过程

待估农用地利用方式为直接生产经营，因此其年净收益应该以经营者通过农业养殖获取的经营利润为准。

2.2.1 年纯收益的计算

（1）年总收益。①产量估算。根据合理有效利用原则，结合待估养殖水面的自然环境条件、社会经济条件以及经营水平等因素，合理确定养殖产品、养殖模式，选择合适的养殖密度，使农用地产值维持在较高水平。待估农用地养殖模式为河蟹-鳜鱼套养。通过查询相关资料可知，武汉地区套养模式下，当河蟹600 只/667 m2、鳜鱼30 尾/667 m2时，种苗存活率较高，成品规格质量较优，平均成品规格每只（尾）为河蟹0.13 kg、鳜鱼1 kg，河蟹、鳜鱼的平均年产量分别为78 kg/667 m2、30 kg/667 m2。②价格估算。通过对2018—2019 年武汉市农贸产品批发市场水产品收购价格进行调查，类似规格产品售价见表1。③年总收益估算。待估农用地客观年均总收益=（78×48.6+30×55.4）×31.33/32=4 986.71 元/667 m2。

表1 待估农用地养殖水产品平均市场收购价格 单位：元/kg

（2）年总费用。即养殖水面经营总成本，具体估算如下。①种苗成本。待估农用地养殖模式为河蟹-鳜鱼套养，年均种苗投入如下。河蟹：600 只/667 m2，种苗规格0.01 kg/只，种苗价格为30 元/kg（运输到场价格）；鳜鱼：30 尾/667 m2，种苗规格0.1 kg/尾，种苗价格为18 元/kg（运输到场价格）；种苗成本=（6×30+3×18）×470/480=229.13 元/667 m2。②饲料成本。在养殖准备阶段，1 月栽种水草15 kg/667 m2，投放健康、性腺发育良好的二冬龄鲫鱼3 kg/667 m2；在饲料投喂阶段，4 月初，投放活螺蛳约300 kg/667 m2，6 月和8 月分别投喂活螺蛳200 kg/667 m2，同时投放60 kg 植物性饲料。根据市场调查，水草成本约1.3 元/kg，鲫鱼成本约9 元/kg，螺蛳成本约2.8 元/kg，植物性饲料成本约1.5 元/kg，饲料成本=［15×1.3+3×9+（300+200+200）×2.8+60×1.5］×470/480=1 932.39 元/667 m2。③管理费用。管理费用指对经营活动进行的必要管理所需的费用，包括维护养殖设施费、水电费和人工成本等。参考养殖行业的管理费用水平，按年总收益10%估算管理费用。管理费用=4 986.71×10%=498.67 元/667 m2。④养殖设备折旧。根据待估农用地的养殖规模及养殖规模及养殖模式，所需设备投入估算如下。需47 台增氧机，每台950 元，共4 4650 元；需6 台抽水机，每台600 元，共3 600 元；需10 艘渔船，每艘2 000 元，共20 000 元；需24 台投食机，每台800 元，共19 200 元；需4 辆液压叉车，每辆6 400 元，共25 600 元；需1 辆四轮叉车，每辆35 000 元，共35 000 元。上述养殖设备年折旧率按照20%计算，养殖设备折旧费用为148 050×20%/480=61.69 元/667 m2。⑤农用地固定资产折旧及维修费。根据《国家投资土地开发整理项目亩均预算标准》以及湖北省2010—2019 年固定投资价格指数，估算待估农用地基本配套设施投入约5 600.94 元/667 m2，年折旧率以10%计算，维修费以年折旧额的15%计算，固定资产折旧=5600.94×10%×470/480=548.42 元/667 m2，维修费=548.42×15%=82.26 元/667 m2。⑥养殖业保险费。养殖业保险费指经营者为避免养殖产品遭受意外损失而支付给保险公司的费用。根据《关于印发武汉市2018 年政策性农业保险实施方案的通知》估算保险费如下，保险费=3000×7%×（1-30%-50%）×470/480=41.13 元/667m2。因此，年均客观总费用合计3 393.67 元/667 m2。

（3）年纯收益。年纯收益=年总收益-年总费用=4 986.71-3 393.67=1 593.04 元/667 m2。

2.2.2 土地还原率的确定

对于土地还原率的计算，应该采用安全利率加风险调整值法。安全利率选取估价日中国人民银行公布的5 年期以上存款利率2.75%，经营风险主要有3 个方面。从空间角度看，养殖水面收益的风险大小主要受区域因素、基础设施条件等因素影响，待估养殖水面具备交通运输条件、引水及排水条件，因此确定该风险补偿率为0.3%。养殖水面收益受自然灾害和市场的双重影响，待估养殖水面采用现代化生产，可减少自然灾害对水产品的不利影响，而市场风险是目前影响养殖收益的主要风险，按行业特点确定此风险补偿率为1%。水产品受气温、气候影响较大，温度过低不利于水产生长，温度过高导致储存保鲜成本增加，按行业特点确定此风险补偿率为1%，则综合还原率为5.05%。

2.2.3 养殖水面土地价格计算

农产品生产价格指数与农业生产资料价格指数之间的线性组合保持长期平稳均衡关系，且农业生产资料价格对农产品生产价格变化反应很灵敏，而农产品生产价格对农业生产资料价格反应滞后，农产品价格上涨可能带来的收益大多被农业生产资料价格上涨所抵消。将上述计算结果代入下式。

式中：P为农用地使用权价格，a为年纯收益，r为土地经营还原率，n为农用地经营期限。收益还原法测算结果为24 349.97 元/667 m2（合36.52 元/m2）。

3 结论与启示

通过调查发现，案例周边同类农用地的市场转让价格约为30～35 元/m2。查询武汉市政府公示地价文件，案例所在区域农用地区价格约为28.42 元/m2，对比分析案例的评估结果，可以得出以下结论。

（1）养殖水面作为特殊的农用地，其土地价值最终需要通过养殖经营实现，收益还原法是将资产在未来产生的预期客观收益折算为现值的一种评估方法，其结果能相对准确地反映养殖水面使用权的价格。

（2）使用收益还原法评估养殖水面，需要结合养殖水面的自然环境条件、区位条件以及社会经济条件，确定充分利用、收益稳定的经营方式，据此收集详细的客观经营数据资料，为估价结论的客观准确提供重要保障。