保障性租赁房政策对青年新市民群体的影响

张辉

【关键词】保障性租赁房 新市民 青年群体 【中图分类号】F299.23 【文献标识码】A

伴随着我国城镇化的进程，截至2020年，我国共有3.76亿流动人口，其中北、上、广、深、杭等大城市成为大学生等青年群体和进城务工人员大量流入就业的地区。然而，大学生等青年群体和进城务工人员相对有限的购买力和大城市高企的房价加剧了住房矛盾。2021年7月，国务院办公厅印发《关于加快发展保障性租赁住房的意见》（以下简称《意见》），这是我国面向青年新市民过渡期住房需求的制度创新，为进一步促进新市民在城镇化进程中发挥更重要的作用，推动新型城镇化，优化人力资本的空间配置，激活我国工业现代化及创新发展的中坚力量奠定了基础性的制度保障。

青年新市民的住房问题

大城市房价高企，青年新市民短期内缺乏购房能力。近年来，大城市的房价上涨过快，房价上涨幅度远远超出了人们收入上涨的幅度。我们用房价收入比（家庭住房总价与居民家庭可支配收入的比值）来衡量住房压力的大小。一般而言，在经济发展较为稳定的发达国家，房价收入比的合理水平在3—6倍之间。发展中国家由于经济发展快速，住房市场供需两旺，房价收入比相对较高，6—9倍之间均可视为合理水平。2020年，我国部分城市的房价收入比超过了20，远超合理水平的2—3倍，尤其是北上广深等特大城市房价收入比已远超合理水平。为了保障中低收入群体的住房需求，绝大多数城市为城镇低收入家庭提供了公租房、共有产权房等保障性住房，但这些政策基本面向的是本市城镇户籍的低收入人群，对刚流入城市的青年新市民群体的覆盖度和针对性相对不足。青年新市民由于新进入劳动力市场，自身财富积累有限，购房难度较大，且由于户籍和收入等原因限制没有资格申请城市提供的其他保障性住房。大城市中住房的困难人群主要集中在新市民和青年人群體。迫于市场和保障政策双方覆盖缺失的事实，大量青年新市民只能通过租房满足其住房需求。根据第七次全国人口普查数据，中国房屋市场租赁人口规模达2.2亿，其中83.6%的租房者为90后。可见，购买力不足以支撑购房的青年群体，只能通过房屋租赁市场满足其住房需求。

住房租赁市场发展不完善，青年新市民居住品质得不到保障。长期以来，我国住房发展重购轻租，租房市场发展不完善，对承租人的利益保障不足。一方面，承租人的租赁权益没有有效保障，表现为出租者随意上涨租金，中介克扣欺骗费用、临时解除租赁关系等，青年群体长期面临不稳定的租房环境；另一方面，由于出租房屋的位置偏远、室内外环境及配套不完善，且承租后的维修护理等服务没有保障，部分出租房甚至存在违规室内建筑、地下建筑改造等问题，承租人的居住舒适度较低。根据《北京青年人才住房现状调查》的数据，近60%的青年人认为租房对其心理产生过负面影响，其中居住在非正规房源中的青年对于租房的不满意程度最大。住房租赁市场中存在的一系列侵权问题已经影响了青年新市民的居住品质。青年群体作为住房租赁市场的主力军，亟需更多的租赁保障房以满足其过渡阶段的住房需求。

“有恒产者有恒心”，住房压力削弱了青年人才在大城市的集聚效应。“有恒产者有恒心”，青年群体对于自有住房具有强烈偏好。自有住房能够保障居住稳定性和舒适性，同时，住房也有资产增值及产权继承功能。住房逐渐演化成代表社会认同、身份地位、成功标识的符号，多重属性致使青年倾向购买住房。然而，随着人才在大城市的集聚，大城市的房价不断上涨，在大城市拥有自有住房对于青年群体愈加困难，这也反过来影响了人力资源在城市之间的配置。一方面，大城市的就业机会多，薪资水平高，对高素质的青年群体有较强的吸引力。高素质人力资本在空间上的集聚和规模扩张，是造成大城市房价上涨的核心因素之一。另一方面，由于青年群体的财富积累不足，且大城市的购房压力过大，房价已经成为青年群体选择在某个城市落户就业的重要影响因素之一。高企的房价对青年人才在大城市的长期发展造成一定的负面影响，青年群体在大城市的住房成本和薪资、发展之间作出权衡，房价反过来也影响了人力资本在城市空间上进行再次配置。人力资本流动和房地产市场的发展相互影响，而人力资本是一个城市长期发展和创新升级的重要原动力。近年来，我国的“人口红利”逐渐消失，面临着从“人口红利”向“人才红利”转型的关键过渡期，青年作为最重要的人力资本，将成为转型发展的重要驱动力。各城市为了储备发展潜力，全国从一线、准一线到二三线城市掀起了“人才争夺战”，青年群体成为各个城市争相抢夺的重要资源。而住房条件和较低的房价收入比优势成为城市吸引人才的主要因素之一。大城市高昂的生活和居住成本制约着青年人才的就业意愿。

保障性租赁房政策是针对青年新市民的住房保障制度创新

1998年之前，我国城镇住房制度处于福利分配阶段，新进城人员通过单位解决居住需求，住房问题并不突出。1998年之后，开始住房资源市场化配置，随着快速城镇化进程中大量新人员涌入城市，房价高企，低收入的新市民的住房问题日益凸显。从2005年开始，各级政府陆续出台多项政策以保障城市中低收入群体的住房需求。起初，政策的关注点主要集中于农民工住房困难问题。随着城市房价的不断上涨，除了农民工，其他新进入城市群体，如刚工作的大学生群体、创新创业群体等，面临的住房压力也愈加突出。2010年，住建部等七部门发布《关于加快发展公共租赁住房的指导意见》（建保[2010]87号），文件指出中等偏下收入住房困难家庭无力通过市场租赁或购买住房的问题比较突出，为城市中等偏下收入住房困难家庭提供公共租赁住房供应，有条件的地区，可以将新就业职工和有稳定职业并在城市居住一定年限的外来务工人员纳入供应范围。并鼓励在产业园区和开发区等地区建设公共租赁住房，以保障园区及周边地区外来就业人员的居住需求。此外，文件鼓励各地方政府因地制宜，从发放补贴、实行“安家贷”、降低公租房申请门槛、实施人才住房政策等方面，积极探索解决新市民住房问题。2015年，中共中央政治局会议特别提出以“新市民”为出发点推进住房制度改革，“新市民”这一概念是指从其它地方流动而来，并稳定居住在城市之中的人口，这其中就包括外来就业人员、新就业大学生等群体。同年的中央经济工作会议中再度强调以满足新市民住房需求为主要出发点，建立购租并举的住房制度，把公租房扩大到非户籍人口。2020年中央经济工作会议中将“解决好大城市住房突出问题”和“解决好青年人的住房问题”作为重要议题进行讨论。2021年7月，国务院办公厅印发《关于加快发展保障性租赁住房的意见》，多措并举促进保障性租赁住房发展，是保障性租赁住房的基础制度和支持政策。