三维地理信息系统在统一不动产管理中的应用

2021-09-18罗艳青王文军

区域治理 2021年23期

罗艳青，王文军

1.长沙市规划信息服务中心;2.北京佰信蓝图科技有限公司

随着GIS技术的更新，三维不动产管理系统由之前的实验模式转为当下的实际应用，有了实质性突破。高新技术的崛起在以往人工建模的基础之上增添了更多的三维模型制作手段，方便了城市三维数据的获取。与此同时，3DGIS技术也发展为可以呈现不同时期地物、地貌以及建筑的4D时态GIS系统，给三维GIS在不动产管理中的运用打下了夯实的技术基础。

一、知晓三维不动产管理系统的技术核心

三维不动产管理系统的技术核心可以分为以下三点：数据库技术、虚拟现实技术以及三维建模技术。数据库技术是指以庞大数据库为基础，通过自动化来管理被观测地理空间现象的具体信息，运用互联网手段输送保存相关数据，创建具有访问权限的数据库，为后期信息查询传输与共享提供便利。虚拟现实技术是以计算机为载体，运用三维图形计算、眼部头部跟踪、语音录入输出以及立体显示等基础操作创设三维立体模拟场景，打破时间以及空间的壁垒，让使用者有身临其境的感觉，利用三维空间观察模拟对象并进行综合性管理。三维建模设计是指创建三维地物与三维地形模型，将被观测地理空间对象的特征、构架以及本质呈现出来，实现对信息的盘查与剖析。

二、明确三维不动产管理系统在不动产管理中相关要求及必要性

（一）三维不动产管理系统在不动产管理中的相关要求

三维不动产管理系统基于二维GIS系统研发而成，弥补了二维GIS系统的不足之处。二维GIS系统主要通过空间平面的形式进行展示，三维不动产管理系统在其基础之上增添了垂直关系，使空间对象更加立体饱满，以此来提升GIS系统的工作质量[1]。除此之外，三维不动产管理系统的“立体”这一特性也为使用者操作分析提供了更大的便利。各个三维不动产管理系统都具备完善处理自身管理范畴之内空间对象、解决各种变化多端的地质对象、高强度的传送与保存数据的能力，这是众多科研人员呕心沥血的成果。

（二）三维不动产管理系统在不动产管理中的必要性

现实世界的房屋建筑结构、形状及空间分布特性呈现出三维、多样化的特征，传统的二维技术满足不了房屋建筑分层管理的需求，三维立体上不动产的边界和具体位置不能通过二维GIS系统完美呈现出来。随着不动产精细化、准确化管理的推进，传统二维GIS系统中的不动产登记管理系统便失去了作用，无法真实还原三维不动产建筑形态，更别说对地上地下三维空间上的不动产进行统计。基于此，若想实施建设用地使用权分层设立的原则就必须运用三维不动产管理系统。除此之外，房区建筑中的多层、高层以及超高层区分工作也需要运用三维不动产管理系统。在对多层建筑不动产进行管理工作中，工作人员需要区分层、户，为了避免出现定位困难、查找出错的情况，就需要使用不动产登记中的三维不动产管理系统来确保边界记录的准确性，避免后期出现不必要的纠纷[2]。

三、了解三维不动产管理系统在统一不动产管理中的应用

（一）融合信息数据制作输出专题图

地上房屋建筑多如牛毛，房屋结构、户型等信息大相径庭，只有精确识别不动产具体信息，实现图形、属性信息融合，才能更好地开展不动产信息的督管。融合二三维不动产登记数据，可以真实再现不动产单元的地理位置，直观展示不动产分布、结构，有效解决不动产单元位置不直观，信息关联不准确等问题。方便办事人员直观查看不动产真实面貌、快速定位到具体不动产单元，提高不动产管理准确性，提高管理效率。建立二、三维数据关联关系，实现二、三维不动产单元数据的互相查询定位。可以实现不动产单元快速定位及信息查询，有效解决登记楼栋具体位置难的问题。将宗地、房屋、楼幢等丰富的不动产登记信息直接关联到实景三维模型，实现已有的土地、房产等不动产资料与地图数据的自动关联，便于信息综合查询确认[3]。支持根据权利人、坐落、不动产单元号等查询条件检索相应的不动产单元，快速定位模型位置，并快速查找不动产单元对应的各项资料，提高信息查询管理效率。此项技术还能融合房屋设计图纸信息，为房屋设计、建造者提供完整的房屋设计效果图，设计者可以从宗地、登记、二维平面以及三维数据中提取有用信息进行分析，统计客户的消费心理以及具体喜好，依据所得信息设计出符合客户审美的户型。除此之外，还可以利用此项技术制作输出专题图，在制定方案时，设计人员可以以不动产登记制图图式的具体要求为基准，绘制创建不动产登记图件制作符号库。设计人员可以在系统现有的图形数据之上自动生成地籍、宗地或房产专题图样式，还可以通过手动的方式调整图件要素，协助专题图制作与输出。

（二）分层分户信息查询

整合不动产信息、削减工作人员工作量、提高工作时效是三维不动产信息技术的主要功能。此项技术支持以图查房、以权属信息以及位置信息查图等，为不动产信息查询提供了便利。随着国民经济的提升，小区面积也越来越大，小区住宅人口逐渐增多。小区楼层、户型、人口信息迥然相异，利用分层分户信息查询的方式可以提升管理者的工作效率。除此之外，还可以掌握具体户主房屋的信息，通过三维空间可以了解房屋的位置、构架、户型以及楼层，免去翻阅资料这一复杂工作。除此之外，还可以利用空间测量技术获取具体户型的精准数据：可借助坐标拾取获得该处的三维坐标信息；运用距离测量中的水平测量获取投影到水平平面的间距，通过垂直测量查看两点之间的垂直距离，使用空间测量了解两点之间直线距离数值；通过角度测量掌握空间角度数据。

（三）不动产业务办理

不动产登记业务办理是三维不动产管理系统的主要功能。开展不动产登记首先要找准管理对象，三维GIS不动产登记系统支持以图查房、以权属信息查图、以位置信息查图等，可以基于空间位置、楼栋号、户主信息等快速定位到具体位置[4]，并像二维不动产登记系统一样提供不动产登记业务办理流程，在系统中设有专门的业务办理板块，为各类型不动产登记、监管业务提供信息化技术支撑，涵盖整个不动产登记发证业务环节：受理、初审、复审、审批、缮证、发证以及归档全流程。

（四）不动产数据分析

三维不动产管理系统可以提供大数据统计分析服务，以年、季度、月为统计周期对不动产登记业务办理数量、登记对象、业务类型、业务办理情况等信息进行动态统计，实现对全县不动产登记业务办理情况的准确把握，并以不动产登记数据为基础,获取全县用地面积、建筑面积、房屋用途等信息，对全县房地产市场基本情况进行动态监测，辅助领导决策。

（五）不动产数据管理与浏览

三维不动产管理系统的主要特色是成果管理系统，在管理不动产基础信息的同时也可以对其展开实时维护工作。数据库中囊括了不动产的基础信息（地理空间图像、属性），方便随时管理应用[2]。数据管理又分为数据加载、二三维数据融合、属性挂接三个部分。数据加载可以将二维不动产空间、三维倾斜摄影、三维不动产模型等数据加载出来，除此之外，还支持叠加展示二三维数据并更改图层的叠加顺序，达到自由浏览数据的目的。二三维数据融合是将现有的二维数据与三维模型相融合，以此完成同时加载二三维数据的目标。属性挂接是指通过系统接口关联的业务受理号，获取权利人的个人以及房产土地信息。除此之外，还可以利用三维不动产管理系统浏览相应数据，以三维不动产管理系统为依托将三维不动产数据呈现出来，将可以随意操纵大小、方向且具有导航模式移动操作与飞行模式移动操作的三维场景再次展现出来。三维地理信息功能以及成果管理系统是数据库的两大板块，两个板块相互合作共同管理着数据库中的数据信息。（见图1）