房地产企业税务风险及其防控

王雪梅

摘要：房地产行业作为我国国民经济运行发展的重要贡献者，更是税务稽查的重点重视行业。随着房地产行业的发展，其城镇化进程运行获得了很大成效，但由于房地产企业发展的特殊性，以及具备的税负高、风险大等特征，加之近年来我国对房地产行业进一步加强了宏观调控，企业部分项目需接受税务机关部门的调研，只有积极落实税务风险防范工作才能更加适应所处环境。基于此，本文主要就房地产企业的税务风险及成因进行分析，进而提出相应的风险防控措施。

关键词：房地产企业;税务风险;防控措施

基于市场经济体制变革下，房地产企业在经营发展过程中无疑会出现各项风险，而税务风险对于企业是否实现可持续发展目标起着决定性作用。税务风险作为系统化风险，税务风险的引发更多是缴纳行为未按照我国相关税法条例完成缴纳工作，或者企业会计部门借助自身理论知识出现逃税等现象。为此，房地产企业需要规范自身行为，创建良好的工作环境，进一步防控企业税务风险。

一、房地产企业税务风险类型

（一）项目拿地前阶段的税务风险

房地产企业土地采购经费在项目总投资中占据很大比例，更是组成项目开发成本的关键内容。税务检查工作侧重点需置于所获发票的审核工作、土地采购款项是否合规，尤其是经过二级市场采购的土地，一旦无法保障所提供增值税专用发票的真实性、全额性，进而对相关工作产生很大影响，在不具备扣除条件的情况下，无疑会加剧成本。同时，就这种土地采购方式而言，转让方会具有拿地成本低、溢价高等特征，根据实际成交价格转让开票，会产生很高的税费，因此在实际实施过程中可采取其他方式完成交易活动，受让方会因为超出土地票据溢价的原因无法获得有效的增值税发票，甚至引发相应风险的发生。基于此，在采购土地使用环节，不论是采取哪种方式受让，房地产企业首先需保障土地票据的合法性，进而有效防控企业税务风险的发生。在拿地后阶段，在正式开发前针对所涉及到的申报内容，需严格按照相应合同条例、时间等因素明确纳税义务发生时间，从而确保申报缴纳工作按时完成。

（二）项目建设开发阶段的税务风险

房地产企业在项目建设环节，所涉及的税种较多，主要存在土地增值税、所得税等内容，而所涉税种同时也是税务机关重点检查的内容。房地产企业需结合税种具体要求在各项环节中落实规划工作，获取有效的资料及票据，例如：特别是房地产企业出现“房屋抵债”“物换物”等行为时，需严格按照既定条例规定进行销售，有效防止企业偷税、漏税风险加剧的可能。在选择促销计划环节，根据业务特征及本质做好合同签订工作，获取相应的资料及票据，多数房地产企业会运用送礼品等方式进一步提高自身的房屋去化率，但就采取的手段而言，无疑会加剧房地产企业的税务风险的发生[1]。

继“营改增”正式推行后，房地产行业实行了“票管税”改革，加之与房地产企业开发周期相关企业基数较大，上下游都步入发展的迅猛阶段，促使供应商具备的能力水平对企业成本及风险产生了巨大影响。例如：与房地产企业相关联的建筑企业、供应商等，由于对供应商选择环节的审核不严谨、部门建筑企业内部的管理制度存在缺陷，则会给房地产企业违法、违纪行为的发生提供“机会”。

（三）项目清算阶段的税务风险

项目清算是房地产企业项目实施的最后一项阶段，从税务角度整合项目建设意见，而大多数积累工作经验均在这一阶段爆发。例如：房地产企业清算增值税环节中，一旦某项目选择分期滚动方法，应当针对不同环节确定相应的清算主体。同时，受到各地区纳税项目阶段性界定各不相同的影响，可将建设许可证、规划证书及预售证书等内容作为考量的基本依据。在房地产企业确定项目阶段界定环节，与该地区税务机关就认知上存在差异性，极易出现矛盾，引发税务风险的发生。

二、房地产企业税务风险的成因分析

（一）开发商利益驱动

该种成因是造成现代房地产企业引发税务风险的主要原因。面对开发商利益的驱动之下，极易忽视出台的相关法律法规内容，并未按照既定规定进行，自身依法纳税意识较为薄弱化，甚至极易出现违法行为。

（二）房地产相关税法政策有待完善

随着市场经济的迅猛发展步伐，相应法律法规制度的建设工作还无法紧跟其脚步，有待进一步完善。当前税收法律法规改革速度持续性增加，我国也进一步加大对房地产行业的宏观调控力度，从而造成房地产企业相关政策条例十分复杂化。

（三）财务人员专业水平不足

房地产企业中财务人员专业水平的缺乏也是产生税务风险的一项重要原因。加之我国现有会计人员基数较大，但自身所具备的会计技能不论是从专业性，还是水平而言都存在差异。而符合人才要求的中高级会计人员数量缺乏，容易造成房地产企业内部出现经济行为混乱的情况。

（四）内部控制制度不健全

内部控制制度的不完善同样也是引发房地产企业税务风险的一项客观性成因。企业应当构建完善的内部控制制度，且不断进行完善创新，才能有效规避税务风险的发生，有效缓解该风险对房地产企业产生的损失[2]。

三、房地产企业税务风险的防控措施

（一）加强风险防控意识

房地产企业需将税务风险管理工作上升至企业治理层面，从企业管理层着手，由管理层人员首先优化自身理念，正确意识到税务风险防控工作对房地产企业经营发展的重要效用，进而发挥其引导性，利用税务管理有效开展提升企业实际效益的獲得。同时，房地产企业还需将税务管理工作剥离出财务部门，成立专门的税务管理机构，再将具体的风险评估、发票管理、方案执行、纳税申报等一系列重点工作内容落实到各工作人员当中。基于税务管理制度下，合理、规范地开展税务风险防范及评估工作。另外，企业需在投资活动前阶段完成税务成本预测的内容，严格把控涉税事项的关键点，积极参与房地产企业各项重大决策活动，通过降低成本提升自身实际效益。

（二）强化税务管理人才建设工作

一方面，提升专业能力。房地产企业人力资源部门需注重人才选拔、使用，在招聘环节中，设立必需的专业性考核内容，并且以此作为是否录用的主要判断依据。强调后续教育工作，除了会计人员参与全国统一的教育以外，还需参与企业组建的针对性的教育活动，在提升人员专业能力的同时，保障会计工作满足降低风险、利益方各项需求的目的。

另一方面，注重职业道德教育。房地产企业人力资源部门针对各部门考核过程中，需注重各部门的职业道德教育考核工作，秉着“德才兼备”的原则，严肃处理在工作中违反道德行为的员工，部分情节较为严重的需交至我国司法机关。定期组建专业的警示教育活动，树立法制理念，从而有效降低税务风险的发生。

（三）加强税务风险内控建设

想要有效规避税务风险发生，房地产企业还需强化内控建设力度，在财务部门设置专项的税务管理职位，定期促进与企业相关部门的交流沟通;由税务管理职位或者聘请中介机构的方式对企业税务进行健康度检查，以防税务风险的发生;税务管理职位需要保持与税务机关之间的有效交流，以此确保各项业务在相关税务的基础上得以顺利开展，新业务则是在税企提前交流的情况下进行合理规划，从而有效降低风险，积极实现既定目标。同时，税务管理职位还需特别注重与企业自身相关法律法规的变化，及时进行关注、收集，将其具体情况汇总反馈至业务部门。一旦税法出现巨大变动，以至于对房地产企业运营目标实现造成影响时，税务管理职位可协同外部中介机构共同制作涉税事项报告，反馈到企业管理层，从而最大化地减少税法变动对企业经营发展产生的不利影响，降低相应风险的发生。

（四）健全税务风险管理制度

1.完善税务风险预警制度

房地产企业应当按照自身实际发展状况，在关键环节中建立有效的税务风险预警制度，具体包含获取土地、开发建设、销售、清算等环节。其中在清算环节中，相应工作人员需要对企业自身、关联企业以及税务机关等中产生与清算相关的信息做好收集整合工作，还有相关政策的收集，凭借专业的知识内容及具体清算情况制定税务风险预警报告，从而有助于房地产企业管理层更为精准、全面的把控税务风险工作提供参考依据，基于企业战略化视角防范风险的发生。

2.完善合同管理制度

房地产企业税务风险发生的重要原因之一是合同管理制度存在不足。例如：业务运行模式缺乏明确性，与商业实质等要求相悖，引发严重争议;编制的发票、税率及合同关键条例及内容的缺乏全面性、清晰度，从而造成税款申报环节中时间、金额错误率等。基于此，房地产企业管理层需特别注重合同管理，明确标准、规范合同重点关注点，从事前阶段进行把控，最大化地提升企业风险防控水平。

3.完善管理发票制度

房地产企业在经营发展过程中所涉及到的发票类别较多，特别是建筑安装环节中，其供应商来自多个地区，加之不同地区税务政策之间的差异性，所获发票之间也存在一定差异，无疑会加剧企业税务风险，所以企业必须建立完善的发票管理制度。首先，具体落实发票获得责任，实行签字机制，从发票获得初步阶段保障检查工作全面落实。其次，按照合同内容及条例从发票类别、金额等内容开展审核工作，一旦发现不合规发票及时进行处理。最后，针对项目进行发票台账记录工作，这样的实行模式才能精确归集至各核算主体，实现账实相符。

四、结束语

综上所述，面对我国房地产行业运行情况复杂化的局势，多数房地产企业税务管理意识较为薄弱。因此，在项目建设过程中，需高度重视税务风险，实时关注我国税务政策的变化调整以及税法的变化趋势。通过科学、合理的方式防范风险，有效减少税务风险对房地产企业造成的损失，进一步提升实际效益。总之，税务风险管理需从经营管理、核算、政策方面进行结合，基于风险管理前提条件下选择最为合适的方式改善纳税缴税的管理机制，从而有助于房地产企业执行更为高效的税务风险管理制度。

參考文献：

[1]范俊.新形势下房地产企业财务管理控制对策探析[J].首席财务官，2020，16（03）：58-59.

[2]任永征.关于营改增背景下房地产企业税务风险问题的探讨[J].中国乡镇企业会计，2019（12）：27-28.