房地产企业内部控制现状与对策

池泉智

摘要：房地产行业迅速发展，已经成为国民经济发展重要产业，但因其行业特殊性，易受外部宏观因素和金融政策的影响。目前，房地产调控政策不断收紧，同时“房住不炒”的指导思想没有发生改变，使房地产企业的生存面临一定的风险和挑战，加强内部控制已成为房地产行业健康发展有效举措。文章介绍了房地产企业内部控制相关内容，阐述了房地产企业内部控制存在的现状，从提高内控意识、建立内控制度建设、加大制度执行力度、提高风险防范意识及完善内外部监督机制等方面提出具体对策建议。

关键词：房地产企业;内控意识;监督机制

一、房地产企业内部控制相关内容

（一）内部控制的内容

所谓内部控制就是指一个单位的内部控制制度。是指企业如何利用内部控制来进行风险规避。内部控制程序是指单位为了确保最终发展目标，遵照相关法律法规的执行制定相关内部控制制度的一系列流程和程序。

（二）房地产企业的内部控制特点

房地产行业与其他行业相比，存在很大的差异性，它的诸多项目开发环节包括：规划和设计、征地拆迁费、工程项目的建设、房产的销售等。房地产企业跨度大、深入工程建设各领域全过程。它的经营范围非常广，尤其经营业务多元化，投资者之多，需要相辅助的内控制度与之匹配。房地产企业在开发前期资金需求量大，所以房地产企业在资金使用过程中如何有效利用成为关键。房地产企业开发成本组成十分复杂，成本核算周期长，需要专业人员核算成本、利润，并有相关审计部门对结果进行监督审核。这就要求相关房地产企业需要建立一个有效的内部控制系统，使企业增强抗风险能力，加强竞争力，促进企业的可持续发展。

（三）房地产企业加强内部控制的必要性

房地产行业是资金需求量大，成本比重高，存在很高的经营风险。近年来，房地产企业规模整合加快，房地产类的企业越来越多，竞争越来越激烈，行业集中度越来越强，房地产企业要站稳脚跟，并立足发展，需要向差异化发展方向和创新化方向迈进，加强抵御风险的风险能力，使资金链长久连接，不会发生中断，更不会产生资金风险。内部控制能有效地提高企业的管理水平，其重要性主要体现在以下几个方面：

1. 能有效增强抵御市场风险的能力

房地产企业制定严格的内部规章制度，可以有效避免管理不当造成的意外损失，确保企业资产能够完整和保值增值，使企业能够高效运转，保证绩效考核的准确性，可以提升员工的主动意识，从而有效降低企业面临的各类风险。

2. 逐步提高企业经营利润

通过制定严格的内部控制制度，明确职责确定责任，将企业的目标分解，相互配合相互协调，才能共同进步。企业只有建立良好的内部沟通及解决问题机制，避免互相推诿、协调不畅问题，不断提高经营效率。

3. 能有效实现企业发展战略

房地产企业既要立足当下，更要决心长远，而长期战略的实现需要一步步加以实现。内部控制贯穿于企业经营的各个环节，制定有效的内部控制，及时发现问题解决问题，预防并应对市场可能发生的风险，可使公司可持续发展，实现企业的预期发展目标。

二、房地产企业内部控制方面存在的主要问题

（一）内部管理控制主观能动性不足

房地产行业发展之快，利润之高，使许多人忽略了企业内控规范体系建设的不足，多数企业并不了解内部控制的重要性和必要性，缺乏企业内部控制防范意识，内部控制体系不完整不规范等诸多问题。

第一，一般企业都会重视外部风险，而忽视了内部控制的重要性和必要性。第二，企业的主要收入来自外部盈利，不愿意花费过多精力去完善内部控制体系，因内部控制规范体系建立和实施不会直接产生经济效益，它是看不见、摸不着的，需要很长的时间才能显现。第三，大多数房地产企业还是愿意把主要精力放在项目开发上，认为内部控制体系的建立可有可无、无关紧要，甚至于还有领导非常抵触建立内部控制制度。

（二）内控组织架构部门沟通不畅

具体来说，房地产开发企业的项目历经多个阶段，项目选址就涉及到申报、立项、土地征收、拆迁、现场勘察、项目分包、采购物资、投资建设以及后期的建筑合格验收、市场销售等环节，具有周期长和跨地区的特征。而项目具体实施过程中，也还要与施工单位、施工材料供应方、施工设计单位、城市规划局等多个部门打交道，企业既要投入大量资金，还要协调好业务关系，因而时刻面临着经营风险。

（三）内部控制监管制度不完善

内部控制要求不相容职务相分离，不同岗位和职务之间要相互牵制、相互监督，这种关系才是内部控制制衡性原则的基本体现。现在许多房地产企业对不相容的职务没有严格分离到位，有的一人发表一言堂，有的相关制度落实不到位，只是走形式。这样的内部控制制度形同虚设，极易发生错误和舞弊行为。有些刚刚转变为市场化管理的房地产企业，根本没有转变经营观念。如公司董事长往往兼任总经理，总经理干着副总经理的活，职权混淆，经营权不能得到强有力的监督，直接影响内部控制体系的有效建立和开展。

（四）资金管理混乱

房地产企业虽说缺钱，但最看重的却不是钱。以往只看中取得土地搞开发以及销售等环节，对于所需资金没有引起足够的重视。为了经营发展需要，多开账户等导致项目公司资金没有集中，在大额支付时，既耽误时间又以误战机，加大了运转业务量，降低了资金的有效利用。房地产企业项目开发时间长，有些款项可能无法及时收回，最终形成呆、坏账，资金利用不高，就会造成资金的严重紧张，甚至会使企业资金链断裂，危及企业的可持续的发展。

（五）内部控制队伍人员素质不高

目前，房地产企业员工素质参差不齐，导致员工对内部控制的相关概念了解不清。内部控制实施的关键在于发挥员工主动性及业务能力，对内部控制体系意识不强，了解不深，阻碍了企业内部控制的有效制定和實施。一方面，对于员工的专业能力有待加强，房地产行业牵扯面广，必须有非常专业的业务能力，不然就不能处理和应对复杂的业务需求。另外，员工的综合素质需不断提高。相对而言，个人能力素质较低的企业员工不能很好地执行企业内部控制制度，严重影响效率和质量。因此，只有不断加强员工的业务能力和综合素质，才能真正把内部控制流程落到实处。