房地产公司融资中的纳税筹划

杨焜 张惠忠 许无双 赵超越

摘要：房地产行业对各地经济社会发展起着举足轻重的作用。作为资金密集型行业，做好融资中的纳税筹划工作，是房地产公司生存发展的客观要求。本文主要探讨房地产公司融资中的纳税筹划问题。

关键词：房地产公司;融资方式;纳税筹划

一、房地产公司融资中的纳税筹划例释

（一）银行贷款

2020年，我国房地产开发企业国内贷款26676亿元，同比增长5.7%，房地产相关贷款占银行业贷款的39%。银行贷款是房企传统的融资方式。2020年底政府出台的房企“三道红线”、银行“两道红线”分别从房企融资及销售回款等方面对贷款融资进行不同程度的限制，中小房企贷款融资趋紧，但银行对优质项目、品牌房企仍很看好。

如：大型房企甲公司开拓长租公寓项目，已购置土地，需融资2.40亿元，具备银行借款条件，利率为10%，息税前利润为8000万元，公司股票每股股价12元。

假设按以下三种负债比例設计融资方案：（1）全部采用权益融资（负债比例为0）。公司需发行股票2000万股。此时，不涉及利息费用，应交企业所得税=8000×25% = 2000（万元）。（2）负债：权益融资 = 2：3。公司需向银行借款0.96亿元，发行股票1200万股。此时，支付的利息费用：9600×10% = 960（万元），应交企业所得税=（8000-960）×25% =1760（万元）。（3）负债：权益融资 = 1：1。公司需向银行借款1.2亿元，发行股票1000万股。此时，支付的利息费用：12000×10%=1200（万元），应交企业所得税=（8000-1200）×25% = 1700（万元）。

综上可见，在一定范围内增加融资中负债比例，可以凭借利息的抵税效应，降低税负，但负债比例并非越大越好，选择多元化融资渠道更好。

（二）发行债券

随着政府对房地产行业调控力度的加大，发行债券成为近年来不少有条件的房企的重要融资方式。如，乙公司是一家优质房企，现决定参与某市的经济保障型住房开发。在这方面，国家有专门的直接融资支持政策，因此公司拟通过发行债券融资。2019年1月1日，公司发行了面值为6000万元债券，期限3年，票面利率8%，按年付息，此时市场利率为7%，公司以6200万元的价格溢价发行。其中溢价产生的摊销费用应在发行期内冲减相应利息费用。

如采用实际利率摊销法，前两年的溢价摊销额比直线法下要少，利息费用也较多，这样一来公司因发行债券所支付利息的抵税效应更明显，前期需纳税款相对较少。资金是有时间价值的，选择使用实际利率摊销法可以获得延期纳税的好处。

（三）接受他人以房地产投资入股

接受其他企业以物业投资入股也是房企融资方式之一。公司接收物业投资后，可通过出售或出租方式获得收益（融资），用于自身开发项目。在这一过程中要缴纳契税、房产税、城镇土地使用税、印花税等税，但相比通过银行借款融资，此渠道可较快回笼资金，并避免大额借款利息。只要公司详细计算其所得与所费，并考虑到投资方投资后对日后经营决策的影响，就能做出合理的税收筹划决策。

（四）股权式信托融资

近年来，股权式信托融资也逐渐成为房企融资的新方式之一。它是一种通过股权投资方式将信托资金用于实业项目投资的资金信托。通过该融资方式，一方面融资方房企能获得资金用以开发新项目，解决资金缺口;另一方面，投资方也通过控制股权，及时了解投资用途，进而确保项目按计划实施，保证了其资金安全。在这一过程中，涉及到融资房企按期支付给信托公司利息的所得税扣除问题及土地增值税问题。由于信托公司为金融机构，房企融资相应的利息费用可全额扣除。在计缴土地增值税时只能按银行同期利率计算的利息扣除。

（五）企业并购

如丙公司是一家中小型房地产开发企业，由于受各种因素影响，近期资金链特别紧张，而一家外地从事地产金融的丁公司现欲进入丙公司所在城市的房地产业。经洽谈，丙公司决定接受丁公司的并购计划。

如采用项目转让方式，根据有关规定，单独转让房地产项目按销售不动产计征税款。丙公司应缴纳增值税等流转税及印花税、土地增值税、企业所得税等。丁公司（收购方）因受让取得房地产项目所有权，应缴纳印花税、契税。

如采用股权转让方式，丁公司采取支付价款收购丙公司的大部分股权（如60%）的形式实现控股，由于交易中未发生权属转移，因此不属于增值税应税范围。丙公司（转让方）涉及的税负主要是印花税、企业所得税，丁公司（收购方）涉及的税负主要是印花税。

根据现行税法规定，通过计算比较上述两种并购方式下双方的税负可以得出：股权转让方式下的并购较项目转让方式更节税。因此，可以通过对并购方式的纳税筹划，使转让方和收购方均能实现减轻税负的目的。

二、房地产公司纳税筹划应注意的问题

（一）及时关注国家政策的变动

近几年有关促进房地产业健康发展的法规与政策不断完善，房企在开展纳税筹划时必须准确把握、灵活运用相关税收法规与政策，容易增加税务风险。

（二）全面考虑，避免一味追求税负最低

房地产行业由于业务范围广泛、类型多元，因此涉及税额往往较大，税种繁杂，设计相关纳税筹划方案时要全面考虑。如果一味追求降低某一二种税的税负，容易产生筹划风险。

（三）引进和培养纳税筹划专业人才

当下大多数房企仍将重心放在能获取利润、增加业绩的业务上，对纳税筹划重视不够，这跟不少房企缺乏精通纳税筹划专业人才有关。因此亟待引进和培养纳税筹划专业人才。

参考文献：

[1]文庚.新时期房地产纳税筹划研究.纳税，2018（9）.

[2]赵加锋.新时期房地产企业纳税筹划研究.财会学习，2018（18）.

作者简介：

杨 焜、许无双、赵超越：嘉兴学院财务管理专业17级学生。

张惠忠：嘉兴学院商学院教授，硕士生导师，注册会计师。