房地产企业会计成本核算的问题研究和对策分析

程鹏

摘要：随着我国独特的资本市场制度的不断发展，我国城市化进程也在不断加快，这也就让房地产企业在其中发挥着越来越深刻的作用。由于房地产企业需要投入大量的资金、得到回报的时间长、面临的市场风险大，所以成本控制显得尤为重要。而会计成本核算就是成本控制内容中最基础且最重要的问题。基于此，本文通过对房地产企业会计成本核算的主要内容概括，分析其会计成本核算存在的问题，来提出解决对策促进房地产行业健康发展。

关键词：房地产企业;会计成本核算;问题;对策

一、引言

房地产企业通过正确仔细的会计成本核算，不仅可以以客观的视角反映企业的收入与成本的差距，还能在一定程度上减少企业对房地产项目的无效投入和浪费成本，更有利于企业进行正确的决策和可持续发展，对自身、市场、政府、社会和消费者都意义重大。所以，如何通过规范会计成本核算、解决房地产企业会计成本核算所存在的问题来提升企业最大的经济效益，才是房地产企业亟需思考的问题。

二、房地产企业会计成本核算的主要内容

成本核算指的是企业在经营过程中将生产和管理等方面的成本分类，以得到单位成本和总成本，包括工程费用、配套费用、管理费用和筹资成本。

（一）工程费用

工程费用（前期工程费用+土地费用+建设安装费用）≈80%企业成本。

前期工程费用是地质勘探的人工费用，主要包括规划、设计、测绘、原建筑物的拆除费等费用;由于土地开发是房地产企业的首要部分，所以土地费用在其中占据最大比例，主要包括征用土地费用、租用土地费用、转让土地费用、耕地占用的税费、安置的拆迁费等等;建设安装费用包括样板房的装修费用、建筑材料的购买费用、设备安装费用、装修人员的雇佣费用、检测有害气体的检测费用等等，内容比较冗杂，很难简单计算。

（二）配套费用

配套费用（基础设施的建设费用+公用配套设施的费用）≈10%企业成本。

基础设施的建设费用：水电费、宽带费、快递费、交通、道路、绿化建设、供暖等，涵盖了日常生活的方方面面;公用配套设施的费用主要包括配套设施费用，即建造周围的商店、周边学校、附近的社区医务所设置、公厕、居委会、公用停车场、变电站、周围的儿童老年人游乐设施所需要的费用。

（三）管理费用、筹资成本

筹资成本主要指的是利息支出，基本发生在房地产企业项目开发的过程中，即房地产企业在面临资金短缺问题的时候选择向银行借贷获取资金，从而产生一定的贷款费用;管理费用主要指的是施工过程中发生的内部管理费用，即应付职工薪酬、房屋的折旧费用、设备采购费用、设施的修理费用等等，使用大致估算法核算。

三、房地产企业会计成本核算存在的主要问题

房地产企业在进行会计成本核算时，主要存在三大问题：

（一）无法明确地划分核算对象

明确核算对象是首要工作。但是从房地产企业的会计成本核算内容来看，房地产企业需要核算的对象分类非常的多和冗杂，从大类来看就有三个大类，从小类来看例如配套费用就包括很多具体的部分，里面的基础设施的建设费用每个小区都不一样，需要依据小区的具体情况再进行明确，所以往往核算工作都是分批次分时期进行的。然而，会计准则中并没有明确核算对象的具体内容和统一的标准，有的是按照使用材料划分的，有的是按照使用时间段进行划分的，但其实关联不大，所以企业如何进行划分是一个十分矛盾的问题。过细会增加工作量，过粗又会导致成本模糊化。

（二）计算费用时分配不规范

会计准则中是这样描述成本费用的：明确的就直接计入对应的核算对象之中，如果不明确就先计为过渡性成本。房地产企业一般将间接费用归到配套费用中，但也有企业直接将它们归为其他费用之中，甚至是在直接成本和间接成本之间转换，这就会导致实际成本计算的混乱。接着，企业的会计核算人员一般也不会按照项目的实际情况去进行归类，因为大多数房地产企业只关心总成本计算的结果，而不关心计算费用的归集和分类，所以他们往往也会根据自己的主观经验，把这类费用随意的归类和转换，造成房地产企業的资金投入和实际计算结果不符和信息披露的真实性，不利于会计成本核算在企业中发挥其关键作用。

（三）缺乏科学的账簿设置

对于其他企业来说，会计成本核算工作一般控制在一个月或一年以内，而房地产企业与其他的企业是不同的，它开发的业务都属于时间比较长的系统工程，规模也比较大，所以他的独特性在于他的核算周期也非常长，部分项目例如税金、尾款和利润结算直到项目完成也无法进行会计核算，通常需要考虑竞标土地、补偿、开发、经营、管理、销售的一个历经一到两年的完整过程。基于此，大部分企业在账簿的设置方面仍然是条条框框比较多，科目比较详尽，没有进行合理的分类，部分成本由多个账簿进行不同时间记录，大大增加核算难度，造成会计核算人员的混乱，也降低了房地产企业会计成本核算的完整度和精确度。

四、房地产企业会计成本核算问题解决对策

（一）明确成本核算对象

房地产企业的核算对象比较模糊，一直没有统一的标准，所以在进行会计成本核算时，要充分考虑施工的实际情况，包括建造房屋的结构规划、规模大小、承包商情况、建造周期、大概层数、商业用途还是居民住宅、地点选取、工人人数等等，做到具体问题具体分析，更加井井有条地完成会计成本核算工作，主要分为以下四种方法：

方法一：同一个承包商中的多个项目，结构比较相似、开始施工和结束施工的时间相似应作为同一个成本核算的对象。

方法二：虽然属于同一个项目，但结构和类型不一样的，要分开来进行核算，并在此基础上按照结构和类型划分具体的核算对象。

方法三：对于开发的规模比较大、建造周期拉得比较长的项目，要根据它的具体情况按照时间周期或者是区域进行具体核算对象的划分。

方法四：对于配套设施如果是简简单单只为一个项目的配套设施，可以直接计入其项目成本。

（二）准确地分配成本费用

房地产企业在分摊时，不能以成本利益最大化来进行分配，而要以合理公平为原则，提前建立一套详细的标准来分配成本费用，这样才能实现整体收益最大化。主要包括四种针对性方法：

方法一：占地分摊——主要用于拆迁土地、征用土地等等

方法二：建筑分摊——主要用于间接、基础设施和前期工程等等

方法三：收益分摊——主要用于公共设施

方法四：产生原因分摊——主要用于项目的基础设施费用

同时，房地产企业也不能忽视在会计成本核算工作中的影响因素，比如市场价格的波动等等。

（三）设置更加科学的账簿和科目

设置更加科学的账簿和科目划分是一个重要环节，可以在很大程度上提升企业核算的明晰程度。主要包括：

方法一：支出资金小的情况下——把账目划分出具体类别——具体的成本归类——合并费用，有利于降低会计核算人员的工作量

方法二：与方法一相反的情况下——单独核算

方法三：根据项目核算周期——按时间段进行结算，有利于提高工作效率

根据目前的新会计准则和当前房地产企业会计制度的相关规定来看，一级科目固定为会计成本核算，在其之下进行明细核算，格式设置为多栏式。

（四）重视核算周期

房地产企业要分阶段展开会计成本核算减少房地产企业普通核算周期长的特点带来的负面影响，例如不能及时了解实际情况与预期成本之间的差异;或者，派工作人员去进行实地考察，充分考虑场地设施、资源安排、人员薪酬等情况的花销预算，设定预先的会计成本核算计划和“预提费用”科目，再根据后期的实际情况进行总成本的适当调整，避免周期不稳定的影响。

（五）专业素质培养

对于会计成本核算人员自身来说，要不断努力学习和提升自己的专业知识和信息技术水平。对于房地产企业来说，复杂的成本费用分类无疑是给其会计成本核算人员增加了核算难度，所以对会计成本核算人员的要求也就更高。首先，企业要制定严格的会计人员招聘流程，招收有房地产企业会计核算相关工作经验的人员进来，才能防止一些专业素养不高的人进企业;其次，要给其会计成本核算人员增设培训课程来提高他们的专业能力，这样自身的会计成本核算才不会出现专业性的问题和漏洞。

五、小结

综上所述，提高房地产企业的会计成本核算水平有极大的积极作用，但它目前仍然存在核算对象、费用分配、账簿设置等方面的问题。因此，房地产企业应采取针对性对策来获取更为可靠的经济信息，提升核算质量和效率，从而提升核算的工作水平，促进企业收益最大化。

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