土地估价中的风险及预防对策探析

刘慧玲 李爽

摘要：随着国家经济的飞速发展，各领域的不断进步，土地产权市场日益繁荣，土地交易日趋频繁，土地价格评估的地位和作用日渐突出，但同时也暴露出一些亟待解决的问题。

关键词：土地估价;风险;预防对策

引言

我国房地产市场改革较为滞后，行业发展规范性不足，使得在市场经营的各环节中都存在一定的风险类型。土地估价是房地产及其相关行业建设发展的重要内容之一，对企业经营效益实现和风险规避都有直接性的影响。

1土地估价的概念和作用

1.1土地估价的概念

土地估价是土地估价师依据估价目的和待估土地状况，遵循估价原则，按照一定的估价程序，在全面调查和综合分析影响地价因素的基础上，选用适宜的估价方法，对待估土地在估价期日的价格进行估算和判定的行为。在开展土地估价时，需要遵循替代原则、最有效利用原则、预期收益原则、供需原则、贡献原则、谨慎原则等技术原则和合法性原则、独立、客观、公正原则、价值时点原则等一般性原则，以确保估价结果能公平合理，并有效保障各方面应有的利益。

1.2土地估价的作用

在我国土地估价行业发展中，常用的估价方法有市场比较法、收益还原法、剩余法、成本逼近法和公示地价系数修正法等方法。通过对这些方法的应用，能有效提升估价结果的准确性和有效性，确保土地交易的顺利进行，避免土地市场地域性和信息不对称带来的交易风险。在我国土地市场发展流程中，做好合理估价工作，能更为准确地对土地资产进行量化，从而为土地市场的规范运行提供基础保障。同时，土地估价也是科学开展土地市场管理的基础性工作，能有效防止低价波动过大及其中存在的土地投機行为，为房地产行业健康发展奠定基础。

2土地估价中的风险

2.1经济学形势和政策对土地市场价格的影响

经济形势的发展变化对土地价格有重要的影响。如果经济在一段时间内变动比较大将使土地价格和市场价格存在差异性，对经济的稳定造成不利的影响。此外，土地的价格还受到政策变化的影响。由于政策的发展不能预期，一项政策的出现可能对市场中房地产的价格造成影响，这也直接影响了土地价格。因此，如果对市场情况判断不清楚，就会影响估价的准确性。

2.2评估技术失误产生的风险

（1）评估参数取值不当带来的风险。现阶段，一些行业的评估参数没有统一的标准，参数的稳定性和可靠性不能保证。为此，相关的工作部门和估价师应该对参数值进行确定。（2）估价方法选取错误带来的风险。一些估价师还能结合相关的规定科学地选择合理的估价方式，或者是一些估价师为了满足客户的需求而故意回避最适宜的估价方式，这在一定程度上存在一些风险。（3）土地估价报告内容不完善带来的风险。土地评价报告不完善，对评价对象存在的瑕疵不能进行说明，不能列出影响自身权益的保护性条款，这些报告不完善的内容容易给估价机构和估价师带来一定风险。（4）欠缺评估基础资料带来的风险。土地评价有自身的方式方法，由于任何方式的选择都需要基础数据和技术数据的支撑，因此在进行评价的过程中能否掌握丰富的资料对评价结果有重要的影响。

2.3承接土地估价业务而带来的风险

一些土地评估师整体素质高低不等，在面对复杂的经济业务的过程中，个别的估价师为了追求利益而承接一些自身难以胜任的估价业务。

2.4委托方提供虚假材料带来的风险

在土地评估的过程中需要的资料比较多，对此，估价师应该让委托方尽量提供所需要的资料，同时对资料进行严格的审核，符合条件之后再实施具体的估价。这样做的目的是避免在建筑指标中造假，造成评估师作出错误的判断。

3土地估价风险的预防对策

3.1提升大数据应用水平

在“互联网+”时代背景下，土地估价体系运行必须以大数据和信息技术的应用为基础，尤其是在土地估价工作开展涉及因素不断复杂化的情形下，将各种数据通过数据化的形式展现出来，借助各种有效途径，全面收集数据并将其纳入统一的信息管理平台中，利用大数据分析技术提升整体分析水平。在对具体的项目地块进行估价分析时，能将现有数据与大数据平台的共性特征相对比，不仅能发现现有数据中存在偏差的部分，使估价人员更为准确地判断评估风险，还能借助数据分析，有效避免估价工作中人为因素的影响，得出更为准确的估价结果。大数据其相关技术的应用，是未来土地估价工作开展的重要技术保障，对于相关企业和机构而言，必须不断加强对这方面技术应用的重视程度，不断加大硬件设备的投入力度，为相关工作开展和未来发展奠定良好的基础。

3.2投保职业责任险

职业责任险是利用金融手段规避土地估价行业发展风险的重要方式，在土地估价行业发展水平不断提升的背景下，通过责任投保形式，能以较小的代价更好地规避个人和机构面临的风险。在由于人为或技术因素造成估价偏差的情形下，保险公司能根据实际情况和条款的规定，承担部分赔偿损失，不仅能有效减少委托人由于各方面因素带来的损失，还能降低评估机构的利益风险，提升评估机构经营能力和信誉水平，不断推动企业健康可持续发展。

3.3树立估价师的风险意识和职业道德观

相关的土地估价机构应该重视对评估师的日常管理和培训，促进评估师形成一定的风险意识和职业道德素质，培养评估师独立、客观和公正的职业素质。评估师应该保守商业秘密，对违反职业道德的行为进行严格的教育。此外，还应该定期组织估价师参加教育培训，或者聘请专家对估价师进行专业技术的培训，在机构内部举办研讨会等，为提高评估师的专业素质和技能奠定基础。

3.4提升行业经营水平

行业整体经营水平的提升，构建良好的市场经营环境，才能更好地规避土地估价的行业风险。对于土地估价行业整体发展而言，需要在以下方面做好相应的工作：首先是要构建行业估价诚信管理体系，由于我国土地估价行业本身建立时间较短，在发展过程中出现的负面事件都会给行业公信力带来负面影响。因此必须从诚信建设层面入手，通过完善的诚信管理体系，全面提升行业整体发展的良好形象。其次是要能对市场发展动向有深入的了解，对土地评估所依赖的整体环境有更为深入的剖析，以此真正提升土地估价的准确性，提升土地估价行业整体水平。最后是要能提升行业内部信息资源共享水平，通过资源库的构建和有偿交流机制的完善，使更多的公共信息资源能充分发挥出其应有的作用，也能更好地提升我国土地估价行业整体发展水平。

3.5提升工作人员专业技能

提升工作人员技能水平和综合素质是确保技术应用的基本保障，尤其是新型技术的应用，对操作人员的实际技能应用也提出了更高的要求。对土地估价行业而言，做好这方面工作需要从三个层面入手：一是要能与相关高等职业院校等加大合作力度，通过校企合作等多种方式，不仅能有效提升现有工作人员的专业技能水平，还能为后续人才培养奠定良好的基础。二是完善行业内部人才交流渠道，对于违反法律法规和行业规范要求的工作人员，要将其驱逐出行业队伍，而对于具有创新思维能力的高水平人才，则要能为其晋升和发展提供更为广阔的市场空间。三是要能通过远程教育体系的构建，为人才自我提升提供更加便利的渠道，加大行业内部技能交流力度，通过多种不同形式，共同提升行业整体专业技能水平。

结语

经济的发展和科学技术水平的提高促进了土地估价制度的建设和完善，在具体的土地估价过程中，应该重视对估价技术人员的素质培训和技能提升，加强和院校研究结合的合作与交流，建立现代化和规范化的企业管理制度，认真对待委托项目，为提高估价业务的发展贡献力量。

参考文献

[1]郭化林.中国资产评估准则——阐释与应用[M].上海：立信会计出版社，2020.

[2]邹晓云.土地估价基础[M].北京：地质出版社，2021.

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