不动产预告登记问题研究

张金艳

摘要：随着社会建设的进展，房屋渐渐成为人们的必需品，不动产市场交易也日渐兴旺，不动产登记制度的规范化越来越重要，预告登记制度的作用也逐渐凸显。而作为不动产登记制度的一种特殊形态的预告登记制度，具有非常强的实践性，在物权法和民法体系中占据十分重要的地位;所以重视不动产登记制度，完善相关的立法规定，弥补立法存在的欠缺，改善实践中的不足，不仅有利于保护债权人的利益，提升不动产物权交易的有序性和安全性，更有利于促进市场经济的平稳运行，实现社会效益和真正的公平，从而更好地实现预告登记制度预期的立法目的。

关键词：不动产;预告登记;完善建议

一、概述

不动产预告登记制度起源于欧洲，最早被德国民法典正式确立，后来被广泛借鉴和运用于大陆法系国家。例如， 先后有日本、瑞士等将不动产预告登记制度视为不动产登记的重要组成部分。由于各国的传统文化和法律理念的差异，关于不动产预告登记的定义各不相同;甚至在一个国家内不同学者也有各自不同的看法。我国2007 年制定的《物权法》正式规定了这一制度，先后又出台了《房屋登记办法》《不动产登记暂行条例实施细则》和相关司法解释，更为详细地介绍和规定了不动产预告登记这一制度。总的来说，不动产预告登记就是为了保全债权和保证将来物权的顺利实现而进行的提前登记。土地交易和房地产市场蓬勃发展，意味着对不动产市场秩序的保护越来越重要。随着不动产市场的发展，许多问题日益涌现。例如市场信用的缺失，制度保护力度的不足，预防性措施的欠缺等等导致不动产市场的秩序混乱，不动产交易合同的纠纷不断，在房地产领域还大量出现了“一房两卖”，甚至是“一房多卖”的现象，使权利人的利益难以得到切实的保障。但是如果在签订预售合同之后，与房地产公司到有关机构进行预告登记，就可以合法的阻却房地产公司“一房两卖”或者“一房数卖”的物权效力的发生，可以有效地维护自己的利益。所以说预告登记制度可以有效地预防这种不利现象，给予权利人保护自己合法权益的手段，对维护不动产市场秩序有着重要意义。

二、預告登记制度的特征

从属性。根据《物权法》第二十条的规定，预告登记是在当事人双方签订了房屋买卖合同或者其他不动产物权的有关协议后向有关机构申请登记的。由此可见，预告登记制度要以签订房屋买卖合同或者其他不动产物权的相关协议为前提，也就是说要以买受方基于合同而享有债权请求权为前提;同时该条还规定了，预告登记的效力也取决于买受方基于合同而获得的债权请求权，由此可以看出，预告登记制度的一大特点就是其所具有的从属性。

暂时性。申请预告登记的最终目的是为了顺利实现产权登记，为了维护预告登记阶段到实现本登记阶段的当事人的合法利益，使买受方可以顺利取得物权，完成交易。预告登记只是临时的，并不是最终的结果，若出现《物权法》第二十条第三款或者《不动产登记暂行条例实施细则》第八十九条的情形，可以使预告登记失效或者被注销，不会因此发生物权效力，从而可以说明，预告登记具有暂时性。

排他性。根据《物权法》第二十条第二款的规定，进行了预告登记后，若预告登记义务人在未取得预告登记权利人同意的情况下，擅自处分了预告登记的不动产的，该不动产物权效力不发生变化。由此可见，进行预告登记可以使预告登记权利人阻却他人对预告登记不动产的处分行为而形成的物权，具有排他效力。

三、完善不动产预告登记制度的对策

健全预告登记制度的立法。为了解决预告登记制度在立法上的欠缺，解决因不同的规定而导致的这一制度的适用矛盾，最为关键的、至关重要的是统一立法。例如，可以在即将出台的民法典中，将不动产预告登记制度的有关法律问题进行统一规定，弥补现行法律或者司法解释中的缺陷，更好地完善预告登记制度，更有利于预告登记制度设立目标的实现。同时，我们应该积极借鉴国外的成功经验，学习国外的预告登记效力规定并加以运用;结合我国的国情和实际需要，通过立法或者司法解释，明确将预告登记制度的顺位保全效力和破产保护效力 进行规定。通过补充和完善我国预告登记制度的效力，真正地发挥这一制度应有的作用，最大限度地利用这一制度的功能，有效地保障权利人的实际权利，制止不动产物权合同的纠纷，更好地保障交易安全，维护社会市场秩序。

扩展预告登记的适用范围。相比于德国、日本， 我国对于预告登记的适用范围规定过于狭窄， 不利于广泛发挥预告登记制度的价值，也不利于确切的保证权利人利益的实现，所以应该合理的学习和借鉴国外的正确经验，综合境外立法的先进性和我国具体实际情况，在现有法律规定的范围基础上，扩展这一制度的适用范围，改善我国制度规定的局限性，更大地发挥其积极作用。例如，可以将其不动产请求权的范围扩大，包括其设定、转移和变更等内容;还可以将地役权、建设用地使用权或者土地承包经营权等纳入预告登记制度的范围内，更好地促进此类权利的实现，保护当事人的合法权益;与此同时，还可以将预告登记的适用类型进行拓展，使其不仅仅限于不动产的范围，而是将价值比较大、参照不动产实行登记制度的特殊动产，如汽车、船舶和飞机等有选择性地纳入到预告登记的范围内，以此可以更好地维护这一类特殊动产的交易秩序，更有利于市场登记制度法律秩序的保障，维护市场交易安全。

放宽预告登记的成立条件。过于严格的成立条件可能会使不动产预告登记制度沦为虚设，没有可适用性，所以为了避免这种不利后果，应该放宽预告登记的成立条件。例如，不必要求申请预告登记必须以当事人事先有约定为必要前提条件，而是允许在没有事先约定，预售人又不愿意与其进行预告登记的前提下，可以持有相关的证明文件和证明材料，如预售合同或者不动产物权债权债务合同到预告登记部门申请预告登记。只要有关部门形式审查和实质审查认为材料或者证件属实，合法有效，符合申请条件，就可以为其进行预告登记。这样更有利于保护处于劣势地位的预购人的合法债权，有利于将来物权的顺利实现，也更符合预告登记的制度设立目的。

完善预告登记的程序设置。一个良好的制度若没有完善的程序支撑，得不到落实，最后只能沦为虚设，所以为了不让不动产预告登记制度成为一纸空谈，必须要针对这一制度程序中存在的具体程序不明确、实际可操作性低、最终目标难以实现等不完善之处加以改进。首先，可以在即将出台的民法典或者相关的立法解释和司法解释中加入明确的程序性规范条文，明确预告登记的具体程序，申请这一登记所需的材料、证件、登记事项的范围和有权登记的主管单位或部门等等，使申请人清晰明了，促进预告登记的有效实施，有利于实现预告登记制度的价值。其次，登记部门可以将具体的程序公布于官网，让更多的人知悉这一制度的内容和程序，激发各方当事人积极地进行预告登记。最后，可以利用互联网或者电子化信息技术建立一个网络信息库或者电子信息库，将所有的预告登记信息发到信息库，方便当事人查阅，也方便第三人知晓，避免因为信息不流通而导致第三人利益受损，也有利于促进不动产市场的交易安全和交易秩序。

参考文献

[1] 何玉容： 不动产预告登记制度研究[J]. 广西教育学院学报，2019（03）：59-63.

[2] 李璐： 不动产预告登记效力研究[J]. 法制与社会，2019（04）：226-227.

[3] 沈伟民： 论不动产预告登记制度的完善策略[J].法制与社会，2019（19）：36-37.

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