新就业人员可选择住房租赁市场模式探讨

2021-09-07熊立芳夏晨娟张文成

合作经济与科技 2021年18期

□文/ 徐萌黄浩熊立芳夏晨娟张文成

（南京大学金陵学院江苏·南京）

［提要］在城市住房租赁市场中，存在正规与非正规两类住房租赁模式，新就业人员是住房租赁市场的主体，二房东是进入诸多住房租赁模式当中的一类特殊群体，在大城市郊区的大型居住片区中尤其活跃；然而，这一群体的行为并不规范，且难以监管，可能会对新就业人员的住房租赁产生安全及利益方面的隐患。以南京市莲花新城北苑、莲花新城嘉园为例，通过问卷调查、人员访谈、实地调研，探究五种住房租赁模式，分析存在的利益问题及安全问题，并提出相应的解决对策。

一、引言

近年来，国家高度重视住房保障工作，加快培育发展住房租赁市场，在十九大中明确提出建立“租售并举”住房制度，并将其确定为房地产长效机制核心内容。政府鼓励多主体介入住房租赁市场，除了正规的市场租赁平台，如房屋中介、网络平台中介外，以房屋转租为形式的非正规住房租赁模式，尤其是以个人名义收储市场闲散房源并通过非正规途径转租给承租人的二房东转租现象，在城市郊区大型居住片区普遍存在。

南京是拥有53 所高等院校的教育大市，每年都会涌现20 万以上的高校毕业生，新就业人员是一个数量庞大的群体，他们处于进入职场的初期，平均薪资水平较低，大多数不具备购房资格以及购房能力，是城市人群中的“夹心层”，通过住房租赁市场租房安身是他们的首选。新就业人员社会经验匮乏，思想单纯，而住房租赁市场依然存在供求不匹配、市场主体准入门槛低及专业化水平不足、市场监管不健全等问题，同时二房东转租的房源数量多，转租手续简单，租金相对便宜，正好契合新就业人员的需求，二房东和新就业人员更容易产生链接。根据笔者在南京市油坊桥的实地观察，新就业人员通过二房东转租这一住房租赁模式非常普遍，因此，笔者认为，新就业人员在租房方面的安全和利益有可能受到威胁。

二、概念界定

（一）新就业人员。在南京，新就业人员原则上指规定年限内毕业的，参加工作5 年以内、有稳定职业与就业地户籍且月收入基本上不超过5，000 元的各类学历人员所组成的群体，包括本科及以上毕业生、大中专毕业生及各类职业技术学校毕业人员等。由于薪资水平较低，他们更倾向于租赁租金便宜且交通方便的住房。

（二）住房租赁中介。中介是一种向客户提供中间代理服务的机构，它本身并不能直接提供客户所需的服务和物品，但是能够替用户寻找并安排这些服务和物品，以供选择并决定，例如网络平台中介（贝壳、链家）、房屋实体中介等。承租者一般通过房屋中介和房东签订租房合同。

（三）二房东。二房东，是指先从房东手里租下整套房子，然后“分房转租”给他人并从中获利的群体。从法律意义上来讲，房屋出租人为房东，承租人为房客。房客将房屋以高于原租金的租金转嫁他人，称为“二房东”。二房东本质上不在现行的制度和规范的框架内。

本文研究的二房东群体有三种形式：第一种以个体形式存在，他们会配备一辆张贴租房广告的电动车，在各个小区内主动寻找潜在承租者，个体之间会进行合作。第二种以公司形式存在，一般会组建自己的团队，具有规模效应。第三种为以中介形式存在，他们在油坊桥片区内有自己的实体门店，同时从事中介和二房东两种行当，多向营业，谋取利益。（图1）

图1 油坊桥片区住房租赁市场主体模式示意图

三、研究区域概况

（一）研究地点与范围。本文研究地点位于南京市建邺区油坊桥片区，以油坊桥地铁站周边的莲花新城北苑和莲花新城嘉园两个小区为主，研究范围北至团结河，南至平良大街，东至莲池路，西至荷城路。油坊桥过去是南京城郊结合部，10 多年前为安置河西拆迁居民辟为保障房片区，租金便宜，设有地铁站点“油坊桥”，可以直达河西、新街口、仙林一带的办公楼和商业圈，是许多“宁漂”族租房的首选地。该片区面积不到2 平方公里，有着数十栋超高层住宅，常住人口达40 万人，与当地二房东访谈得知，该片区有超1/3 的承租者为新就业人员。（图2、图3）

图2 研究范围图

图3 地理区位图

（二）中介、二房东分布概况。笔者通过实地走访对研究地点内的中介及二房东的分布和数量进行了全面调研，调研发现，研究范围内共有10 家中介，21 名二房东。其中，中介中有9 家都为线下具有正规营业资质的实体中介，占比29%，分散在小区各个底层商铺；1 家为线上平台中介，占比3.2%，无实体布点。

受访的21 名二房东，有3 名为公司形式运营，占比9.7%，分散在小区各入口处；17 名为个体式二房东，占比54.8%，分布在人群较为密集的各主要道路交叉口以及线下实体中介周围；1 名为中介式二房东，占比3.2%，分散在小区底层商铺中。

具体分布如图4 所示。（图4）

图4 中介、二房东布点图

四、油坊桥片区住房租赁市场模式探析

庞大的租房市场衍生出不同的租赁模式，笔者通过实地调研、访谈，按照住房租赁市场参与要素，将住房租赁市场运营模式分类为五种，如图 5 所示。（图 5）

图5 油坊桥片区住房租赁市场模式图

（一）房东-承租者直租模式。承租者无需通过中介，直接找到房东，房东亲自带承租者了解房屋情况，协商确定房屋租赁价格，最终签订租房合同。此种模式下房东们自行发布名下的房源，直接找到承租者。

此种租赁方式租户能直接和房东沟通，了解到的房子信息更清楚、直接，租房更具有保障，也省去了中介费。其缺点是与房东所签的租房合同可能存在法律漏洞，且没有第三方监管，没有保障。

与承租者徐先生的访谈：

Q：你们是通过什么方式联系到房东的？

A：我们是有看到房东发的广告，然后联系了一下，觉得还可以就直接租了。

（二）“房东-线下实体中介-承租者”租赁模式。该模式中，线下实体中介发挥媒介作用，让承租者与房东取得联系，之后经过商议，并在双方达到满意的状态下签订租房协议，求租者和房东的某一方或双方按一定的比例支付给中介机构一定程度的佣金。中介大都通过门店驻守、派单、拜访以及给客户打电话销售等方式找到目标客户，在经过一系列的了解后三方达成协议，房屋的后续事宜（交房租、家居维修等）都由房东和承租者直接联系。此种租赁方式下房源类型较多，租户可选择余地大，但中介会收取一定服务费用，拉高了租赁总价。

与千诺地产工作人员宋女士的访谈：

Q：在租房期间，如果有家具破损，电器损坏怎么处理，直接找房东吗？

A：对的，因为你们是直接和房东签的合同，直接找房东就行；如果不行，你可以来找我们，我们和房东之间是合作关系。

（三）“房东-线上平台中介-承租者”租赁模式。在油坊桥片区，以自如为代表的提供居住产品与服务的互联网O2O 品牌会收取整套房源，统一装修并把房源信息发布在他们的网站和APP 上，承租者直接在网上按照自身的需要寻找合适的房源，找到基本符合要求的房源后，通过电话咨询发布房源的经纪人了解详细情况。对了解到的情况基本满意后，可约定时间现场看房。在陪同看房过程中或看完房以后，承租者可以就出租房地产的具体细节问题（含租金、付款方式，、押金数额、合同期限等），提出一定的需求，由经纪人协助双方平衡解决。一切租赁细节问题谈妥后，承租者可直接在线上下单并签订租房合同。此种租赁模式下的房源会经过统一的装修设计并配置相应的家具家电设备，适合拎包入住。但会存在平台捆绑租金贷模式，有暴雷隐患。

与自如管家方女士的访谈：

Q：自如平台会收中介费吗？

A：自如不收中介费。房租会稍微高一点，但物业费网费不用你们交，还有两次免费保洁，家具家电的维修也免费，我们还可以协助你们申请住房补贴。别的地方的话，除非你们和房东直接租，房东会给你们备案，二房东是不可能要到房产证原件带你们去办补贴的。

（四）“房东-二房东-承租者”租赁模式。据访谈得知，在租房的过程中，承租者往往会有大量的问题需要询问，房屋内的装修、隔断等琐事也会耗费一定的时间和精力，鉴于一些房东都有自己的本职工作，无暇顾及太多，他们会选择将整套房子出租给二房东，由二房东们全权打理房东房源，并由他们本人对承租者提供增值服务。二房东们会在客厅、厨房堆砌墙体进行隔断装修，增加1～2 个房间，这样改造过后，每个房间的价格根据房间朝向、大小、是否带有阳台等定价在800～2000 元之间，这样整套房源总的租赁价格就会高出他们从房东处租到的价格，这个差价就是他们的利润来源。二房东是油坊桥片区较活跃的群体，他们会相互抱团，统一订购装修材料，相互介绍房源等。二房东提供的房屋租金相对便宜，且可供选择的房间很多，满足了新就业人员的租房需求。

与个体式二房东刘先生的访谈：

Q：这些房屋的隔断装修都是你们自己做的吗？

A：对，但是也得要房东同意，我们才能隔断下出租，通过隔断赚点钱嘛，客厅厨房什么的大家也不用，一般都隔出来了，现在有规定，做隔断的话，房间面积只要不小于15m2都是合法的。

（五）“房东-线下实体中介-二房东-承租者”多方主体介入模式。油坊桥片区各种形式的中介林立，在外行人看来他们都应该是竞争关系，实际上，据笔者访谈以及调研得知，不同类型的中介也会相互合作，互利共赢。此种现象在线下实体中介和二房东之间尤为明显。首先，二房东一般通过中介向房东收取房源，然后进行隔断，增加房间进行出租。其次，现在的新就业人员在有租房需要时，一般会选择询问相对靠谱的线下实体中介，中介会针对新就业人员的现实需要，提供相应的服务。而二房东也会委托中介的工作人员，在有单间房间的需要时联系他们，他们会到达门店并带领承租者实地看房，最后二房东会对中介工作人员进行回馈。在这种合作模式中，双方都获得了一定的利益，消化了部分租房市场。

与个体式二房东刘先生的访谈：

Q：你们一般会通过什么渠道收房？

A：有些房子，房东不想管，我们就收过来出租。要不就和中介那打打交道，联系联系，搞几套房子过来。然后包个红包给他们嘛。像我们这些自由中介都好说，和中介也都认识，有人想租房子，我们玩的好的都会相互喊一下，然后到中介去带人看房子。（表1）

表1 住房租赁模式对比表

五、“二房东模式”下存在的隐忧及对策

（一）安全问题

1、二房东更改房屋结构存在安全隐患。笔者在走访多处出租房屋时，房屋结构均有改变。为达到租房收益的最大化，二房东将客厅、厨房等公共空间进行隔断获得更多的可出租单间，且二房东隔断所采用的墙体材料安全系数较低，也造成了极大的安全隐患，原有房屋空间结构被改变，房屋居住安全性下降。对此，房产监察大队应起到相应的监管责任，进行周期性的检查，对严重违反法律法规的现象进行打击并予以处罚。

与承租者徐先生的访谈：

Q：您租的房子是否有结构上的改动？您对这种做法持什么态度？

A：我们租的房子有部分进行了改动。我觉得这种乱改造、违章改造是存在一定安全隐患的，二房东为了获取更多的利益而不顾租户的人身安全。

2、二房东私接或乱拉电线，存在用电隐患。为保障房屋隔断后各房间的用电，二房东会改变房屋原有电路，私自接拉电线，且由于隔断后，多个房间都会使用电器，电压负荷远超一般房屋，存在极大的用电隐患。这严重危害到承租者的生命和财产安全。公安部门、房管部门应定期对出租的房屋进行防火电气安全检查，及时发现和排除不安全隐患，并要求二房东按照规定铺设电路，保障居民生活安全。承租者也应提高安全意识，尽量避免超压超负荷使用电器。

3、租赁住房进出管理不严，承租者隐私或安全受损。为带有租房意向的承租者看房，二房东会将房间钥匙直接放置在房屋门框上、过道的消防窗等地方，不设防盗设施，房屋内已住下的承租者住房的隐秘性受损。若被不法分子知晓，房内承租者的人身和财产安全会受到极大的危害。对此，可联合社区居委会、物业及相关人员建立房屋钥匙集中管理处，作为钥匙存放的地点，当二房东需要带租赁者上门看房时，可至钥匙管理处出示相关证明取得钥匙。

（二）利益问题

1、“二房东跑路”现象缺乏管制。由于二房东缺乏实时监管，其行为相对自由，为了尽快租出房子，他们会签订合同前进行口头承诺，答应承租者的一些要求，在谋取一定的利益后，迅速“跑路”，损害承租者的利益。例如，曾“暴雷”的蛋壳公寓，导致了大量的住房纠纷，引发了一系列的社会矛盾。对此，承租者需要提高法律意识，增强规避风险能力，用法律手段保护自己。房管部门等应出台相应的制裁措施，规范二房东的职责、义务、行为，保障承租者的权益。居委会等基层社区组织应加强监管、及时干预，做好社区范围内的宣传工作，避免此类现象的发生。

2、租赁市场存在“价格陷阱”。据与个体式二房东刘先生的访谈，一些二房东会用相对低廉的房租吸引承租者，但相应的会提高水电费、家电维修的费用，增加额外收入。例如，在水电表上做手脚，使其显示数额大于实际使用数额，提供耗电等级较高的家具，在家电损坏时收取相对高额的维修费。由于新就业人员相对缺乏社会经验，无法识别二房东的种种“套路”，从而造成一些不必要的损失。政府、市场等部门应对此进行价格监管，查处一些违规操作。此外，承租者在租赁房屋时，应该提高鉴别能力和防范意识，勿因小失大。