转租时莫忘约定续租条件

谭　瑞

王伟东开了一家小店，店面是向一个二房东租的。房子的大房东是当地的一家物业公司。前几年，王伟东一直都是与二房东签订租房合同的。今年，因为要办营业执照，工商局让王伟东出示直接与大房东签订的租房合同，如果没有，执照就不能办理。王伟东决定和大房东签合同，可一了解，麻烦还真多，二房东与大房东之间的租房合同还有两年才到期，如果要让二房东就此退出，让王伟东直接与大房东签合同，王伟东需支付10万元的租赁权转让费。而且，合同只能一年一签，也不是像二房东那样一签就是5年。王伟东心里没底，如果和大房东一年一签合同，出了事情可咋办呢？为此，他专门请教了律师。

律师说：“你所说的租赁权转让形式，不能保护你的利益。因为租赁合同期限的履行届满，双方的权利义务关系宣告结束。你与二房东签的合同其实是一个转租合同。也就是说，二房东需要经过大房东的同意，取得了转租权后，才可以和你签署转租合同的。如果大房东和二房东之间本身没有对于转租权授权的确认，你的合同就不受保护。物业公司随时可以以二房东没有取得转租权而要求解除合同。你现在想与大房东订立租赁合同，所付的转让费是对二房东与大房东解除合同的补偿。这对你来说，一年一签合同就存在续租危险。因为每年租赁合同期满时，你与大房东关系也终止。若是物业公司决定不出租，你就会失去继续使用权。所付出的转让费就等于白费了。在实际操作中，如果租赁双方能够基于信用的原则履行合同的话，这么做也是可行的。眼下，你最好在租赁合同中对于续租条件与物业做出较为详细的约定。这样，就可以在一定程度上自己的权益了。”