房地产企业营运资金管理优化研究——以A房地产公司为例

陈致成

（铜仁职业技术学院经济与管理学院，贵州 铜仁 554300）

通过运用基于渠道理论的周转金管理理论，对企业从整体上寻找周转金管理方面的问题有所帮助，为解决问题和优化管理提供了新思路。同时，也是渠道理论与营运资金管理理论相结合下新的营运资金管理理论的具体应用。本文以房地产企业为研究对象，从渠道角度运用周转金管理理论，分析了A房地产开发公司周转资金管理的现状，指出了A房地产开发公司存在的问题，并提出了优化方案措施，可以为其他同类型房地产企业提供参考。

一、A房地产公司的营运资金管理现状

1. A房地产公司的情况介绍

A房地产公司成立于2011年初，其公司注册地位于河北省。主要从事房地产的开发与经营。公司的注册资本为2000万元，其法定代表人为李小若。公司自成立发展至今，已经成为一家颇具规模的房地产开发公司。近年来，该公司大肆扩张，谋求新的发展。

2. A房地产公司营运资金管理的情况介绍

（1） 营运资金基本情况

表1流动资产总额的相关情况显示，A房地产公司在2014年至2018年，整个公司的流动资产总额，尽管有所波动，但总体呈现上升趋势。A房地产公司的流动资产总额在上涨，主要是货币资金起到了重大作用。根据企业流动资产的性质来看，流动资产之所以能够被称之为流动资产，主要是因为这部分资产的变现能力较强。如果企业的流动资产数额较多，这就意味着公司资金的流动性很好。根据表1数据分析，A房地产公司在2017年度至2018年度，公司的货币资金大量增加，最终导致流动资产总额大幅度上升，这说明A房地产公司在未来有大宗的金额支出，很可能是要重新开发某一处楼盘，而这对于A房地产公司而言，是一笔非常重大的开支。

表2数据显示，A房地产公司2014年至2018年的流动负债总额是逐步上升的，在流动负债内部的各项内容方面，基本上呈现出逐步上升的趋势，只有A房地产公司的应付账款项目在2016年至2018年为逐步下降。在A房地产公司的流动负债总额构成中，真正造成公司连续五年流动负债上升的主要原因，还是在于A房地产公司的预收款项、应付账款以及其他应付款等三个方面。

表2 A房地产公司2014年至2018年营运资金中流动负债的情况（单位：元）

（2）营运资金配置结构

根据表3数据分析，在A房地产公司2012年至2018年的关于营运资金的构成当中，A房地产公司在生产方面所投入的营运资金数额最大。考虑到A房地产公司是一个房地产开发企业，而房地产开发企业所谓的生产环节，实际上就是房屋的建筑，特别是商品房的建筑。根据商品房建筑特点来看，房地产开发企业的生产周期非常漫长，其所能够产生的建设成本非常高。在A房地产公司所建造的楼盘被出售以前，A房地产公司的营运资金主要是被各种石材、物料以及人工成本所占用，而且是长时间占用。除了生产环节占用了A房地产公司非常多的资金以外，A房地产公司所占营运资金较多的就是理财活动。A房地产公司近年来意图大肆扩张，受到公司战略意图的影响，在2017年至2018年，A房地产公司在理财活动方面的营运资金上升速度较快。在销售渠道方面，A房地产公司的营运资金总额为负值。这种负值主要是和A房地产公司所在的行业有关。随着我国“房地产热”的持续升温，我国的房地产行业基本上采取了预售制度，即楼盘本身还没有盖好，但A房地产公司已经开始出售。这种预售制度就意味着A房地产公司在把楼盘交付消费者使用之前，如果提前进行了销售，并收取款项，则A房地产公司很可能无偿使用广大客户的房款，客户帮助A房地产公司先行垫付了营运资金。在采购渠道方面，A房地产公司在这一块的营运资金，主要是被与A房地产公司常年合作的上游供应商所占据。随着房地产行业的竞争白热化，导致在采购环节，也有众多房地产开发公司在抢购建筑原材料。因此，部分供应商开展了预付采购制度，这就导致了A房地产公司在采购渠道方面的营运资金大幅度上升。

表3 A房地产公司2012年至2018年四大渠道营运资金总额

（3）营运资金管理效果

首先，通过A房地产公司的流动资产以及流动负债来看，A房地产公司在2014年至2018年的流动负债总额在增加，但公司的应付账款却在2016年度至2018年呈现下降趋势，而预付账款的比重在一直上升。这说明A房地产公司使用了预付方式，这一举措优化了A房地产公司在整个供应链中的地位，有一定的成效。其次，在楼盘开发方面，由于成本不断上升以及房地产行业的竞争白热化，导致A房地产公司的建筑施工成本方面，在2014年至2018年一直保持着稳定上升的趋势。考虑到A房地产公司在整个房地产中依然是相对规模较小的公司，因此A房地产公司所开发的楼盘，一般较小，而整个建设周期也相对较短，这导致了A房地产公司的营运资金周转的速度较快。最后，A房地产公司由于业务规模的扩张，使得公司在近年来借入了大笔款项，但由于整个房地产市场的激烈竞争，导致A房地产公司的业绩，并没有出现预期的上升。这就造成了公司的现金流入远远小于现金支出。今后公司为了稳定局面，必然要再行举借大量借款，以维持公司的运营。

二、A房地产公司营运资金管理存在的问题

1.财务风险高

A房地产公司在营运资金管理的财务风险，主要有三个层面。第一，公司扩张过快，导致整个供应链紧张。第二，筹资方式相对单一，筹资能力还需大幅度提高。第三，短期内偿债压力巨大。

根据表4数据，A房地产公司在2014年至2018年的投资活动所产生的净额均为负值，而且负值的数额进一步扩大。这就意味着，在投资方面公司的现金流入远远现金支出，而且还有不断恶化的趋势。这说明A房地产公司存在着扩张速度过快的问题。此外，A房地产公司在近年来为了提供公司知名度，加大了扩张速度，而扩张就必然使得公司支付大量资金，但由于房地产行业的激烈竞争，导致公司的现金流入远远低于现金支出，使得公司供应链紧张。

表4 A房地产公司近五年来投资活动所产生的净额

A房地产公司需要大量资金，而公司的现金流入，又无法提供强大的资金支持。因此，A房地产公司不得不面临筹资，公司目前通过银行贷款以及企业债券进行筹资。但随着国家对于房地产行业的不断调控和收紧，商业银行普遍加大了信贷限制要求。类似于A房地产公司这种公司，已经很难再从银行处获得大宗贷款。因此，拓宽企业的融资渠道，非常重要。如果不能筹资的问题，势必会给A房地产公司带来严重的财务风险。A房地产公司是一个房地产开发企业，不管是取得土地使用权，还是建设楼盘，无一不需要大量资金。为此，A房地产公司必须强化筹融资能力，以摆脱财务风险。

表5数据显示，A房地产公司在2018年度的短期借款发生了大幅度增长，其增长率为650%，而长期借款的增长率是114%。这就意味着，A房地产公司需要支付大量借款，债务压力巨大。值得关注的是，A房地产公司的短期借款以及一年内到期的非流动负债的数额较高，而这两笔资金都是要求A房地产公司在一年内所必须还清的，A房地产公司的近期偿债压力可想而知。

表5 A房地产公司2017年至2018年度的负债情况（金额单位：元）

2.应收账款回收速度慢

A房地产公司的应收账款，主要是指销售公司旗下的多个商品房楼盘而形成的。近年来，由于A房地产公司快速扩张，因而公司建成了多个楼盘，有大量商品房处于待售状态。在当前我国各地区不断推出商品房限价政策以及商品房市场不断成熟的大环境下，A房地产公司的销售回款速度必定保持当前较慢的速度，整个销售周期还将进一步延长。

3.应付账款占用能力低

表2数据显示，尽管A房地产公司在2014年到2018年，公司的流动负债呈现逐步上升趋势，但公司的应付账款却在2016年至2018年呈现下降趋势。一般而言，企业的应付账款，主要是指企业在购买各种原材料、商品所产生的负债。公司2016年的应付账款为3247841元，2017年的应付账款为3159658元，2018年的应付账款为3139817元。这说明，A房地产公司的应付账款周转期开始增加，占用供应商的能力不足。前文提到，公司的筹融资渠道较为单一，导致公司的财务风险很高。但公司在日常经营当中，需要大量资金。为了保障正常运转，公司往往利用自身信誉，尽量拖延支付相关价款。但公司和上游供应商毕竟只是生意场上的合作伙伴，这种利用信誉拖延支付的权利是不会长久的，反而会造成公司信誉的下降，这对于A房地产公司而言是得不偿失的。

三、改善A房地产公司营运资金管理的建议

1.降低财务风险

随着银行方面信贷业务的收缩，整个社会对于房地产市场的关注度依然很高，为了遏制炒房等不良行为，房地产企业的日子越来越难过。然而类似于A房地产公司的房地产企业，则往往面临着偿还短期、长期借款的压力。因此，A房地产公司应该进行资产证券化，以缓解压力、降低风险。资产证券化实际上也是一种比较新颖的融资渠道，比传统的信贷以及债券有着明显的优势。首先是资产证券化能够给公司筹措到大量资金，其次是可以给房地产企业带来源源不断的现金流，以确保公司的现金流不断裂。再次是资产证券化相比于信贷等其他方式，限制条件很少，相对于企业而言，较为灵活。最后是信贷等融资对于企业的净资产比率有着要求，一般要求企业的净资产至少要占资产总额的40%。但对于A房地产公司这类负债率较高的企业而言，则应该资产证券化的方式，不要求企业的净资产率。

总之，A房地产公司应该通过房地产信托以及资产证券化等新型融资渠道，来全面拓宽企业的筹融资渠道，提高企业抵抗财务风险的能力。

2.提高应收账款管理水平

鉴于A房地产公司的应收账款管理水平较低的问题，A房地产公司应该全面整顿。对于房地产企业而言，房地产企业所能够出产的商品，即为商品房。这尽管也是一种商品，但其价值较大，绝大多数的消费者都无法完全通过自由资金来完成对商品房的购买，而是通过商业贷款、公积金贷款的方式所进行的，这就是A房地产公司应收账款数额较大的原因。广大消费者因购买商品房而办理按揭贷款时，一般需要银行对消费者进行征信的调查，银行方面为了降低风险，还需要房地产企业对消费者进行担保。如果出现消费者逾期欠款的情况，则由企业代还。有鉴于此，企业应该加强对于客户的征信管理，对银行所能够提供的征信报告进行认真分析，以降低企业应收账款出现坏账的可能性。如果经过企业的评估，对于那些评估较差的消费者，企业也可以要求这些消费者提供担保。

3.从多渠道对营运资金进行管理

A房地产公司应该从以下两个渠道，对公司的营运资金进行管理。首先，A房地产公司应当按照渠道理论，建立统一而完善的营运资金管理体系，将原先分散的营运资金管理加以整合，并建立以“要素+渠道”为主的营运资金考核体系。待上述体系以及考核指标构建完成以后，定期对公司的营运资金的各个指标进行计算和分析，最终得出综合评价结论。

四、结语

居高不下的房价，一直牵动着亿万家庭的心，也成为广大年轻人的巨大负担。为了调控房价，国家从金融信贷、限购、调价等多方面对整个房地产行业进行了控制， 而这也加剧了我国房地产市场的竞争。一方面是国家政策的缩进，另一方面则是房地产企业白热化的竞争，这使得房地产企业的营运资金管理变得异常重要。有鉴于此，本文以A房地产公司为研究对象，结合渠道管理理论，通过分析A房地产公司在营运资金管理方面现状，进而梳理了企业所存在的问题，并结合渠道优化理论，提出了具有针对性的建议。