“公共收益归全体业主所有”该如何落地

摘要：公共收益事关广大业主利益和和谐社区建设，然而多年来是一笔业主知之甚少的糊涂账，是物业服务企业的私房钱，也是隐藏在小区物业管理中的灰色地带。推动“公共收益归全体业主所有”落地是落实《北京市物业管理条例》的重要内容，北京如何管好和用好公共收益，外省市有一些经验可资借鉴。

关键词：公共收益;物业管理;业委会

中图分类号：F293 文献标识码：A

文章编号：1001-9138-（2021）06-0061-64 收稿日期：2021-05-17

作者简介：李佳晓，北京市住房和城乡建设发展研究中心政策研究室主任。

1 北京公共收益管理面临的主要问题

一是范围不清。公共收益主要来源于对共用部位和共用设施设备的经营管理，由于小区情况各异，哪些共用部位和公共设施设备能够产生收益非常繁杂，北京市尚无政策文件予以明确，《民法典》、国务院颁布的《物业管理条例》等上位法也未明确，很多业主对公共收益的概念、范围不清楚。

二是账目不明。多年来小区公共收益归属不明，业主权利意识淡薄，加上物业费定价低、收缴难，物业服务企业作为小区公共设施设备的管理和经营者，利用公共收益贴补经营成本，与物业费混同管理，较少公示或者公示信息准确性、易读性差，业主难以知晓具体项目和收入金额，信息严重不对称。

三是监督不力。业委会缺失或履职不到位，缺乏相应的工作制度和监督机制，没有对公共收益进行有效监督和管理，一定程度上造成物业服务企业擅自使用甚至占为己有。除北京外，武汉、苏州、宁波、南京等地也有业委会通过诉讼追回公共收益的案例，由于账目缺失、取证困难、物业服务企业配合度低等原因，造成维权成本高、难度大。

2 外省市的有效做法

2.1 出台文件规范公共收益管理

《深圳经济特区物业管理条例》《广州市物业管理条例（草案）》《安徽省物业管理条例》均对公共收益的范围、使用、管理、公示及监督等内容进行了详细规定。一些城市例如宁波市、银川市、晋江市等，针对住宅小区公共收益管理出台了规范性文件。上海市曲阳路街道编制了《曲阳社区住宅小区公共收益规范管理指导手册》和小区公共收益规范操作流程图，为规范管理提供依据。

明确公共收益的范围是做好使用和管理的前提。从上述文件看，公共收益的范围主要包括：商业经营收入、电梯、楼道、楼顶等公共部分的广告收入、物业服务区域场地停车费收入、摊位租赁收入、场地经营收入、通信运营管理费收入、因损坏（征用）物业服务区域共用设施赔偿或残值处理收入、物业用房经营收入等。用途包括：用于小区共用部位、共用设施设备保修期满后的维修、改造和更新;用于业主委员会工作经费等小区公共服务需要;补充住宅专项维修资金;业主共同决定的其他用途。

2.2 发展“信托制”物业服务模式

成都市武侯区出台了《党建引领小区发展治理“信托制”物业服务指南》，在风华苑等首批7个小区试点“信托制”物业服务模式，将传统物业服务购买关系转变为财务公开、过程量化、质价相符的信托关系，重构物业服务企业、业委会与业主之间的监督制衡机制。业主大会与物业服务企业签订《信托制物业服务合同》，约定将小区物业费和公共收益设立为信托财产，物业服务企业作为受托人提供物业服务，提取固定比例作为管理酬金。业主个体享有充分的知情权、监督权、诉讼权，可以随时查阅抄录复制包括公共收益在内的所有物业服务财务收支情况，有权对物业服务企业提出质询，且物业公司负有举证责任，对物业服務企业侵权或错误行为有提起诉讼权，降低了维权门槛。社区和小区党组织作为“信托制”物业监察人，享有与业主受益人同等的监督和起诉权，畅通党组织领导和监督小区事务的渠道。

2.3 建立社区居委会和业委会共管账户

合肥市蜀山区积极探索公共收益监管新模式，在白鹭苑小区设立了该区首个公共收益共管账户。与以往业委会设立账户自行管理不同，该模式最大的特点在于引入社区居委会作为账户共管人，与业委会共同管理公共收益。业委会或物业服务企业使用公共收益，必须征得共管双方同意方可提取，公共收益规范管理多了一层保障。

2.4 建设信息平台提供查询等便利服务

杭州市出台《物业经营性收支信息公示试点工作方案》，开展信息公示试点工作。由市住保房管局负责建设物业服务企业经营性收支信息平台，为业主、业委会、物业服务企业以及街道、社区和相关部门提供信息公布、查询、监督等便利服务。业委会、物业服务企业将物业经营性收支项目、金额、摘要等录入平台，银行及时向平台推送有关信息数据（包含账户基本信息、收支流水等）。业主经实名认证后，可以通过平台查询所在管理区域经营性收支情况，实现小区公共收益的在线公开透明。

2.5 加大对物业公司的监督和处罚力度

上海市制定了公共收益“四大监督制度”，分别是公示监督、审价监督、审核监督和审计监督。物业服务企业应当每季度公布一次公共收益的收支情况，并接受业主监督，不按规定公示将按照有关失信行为记分规则记9分;如果业委会决定不公开，则涉嫌违反法律法规，居委会可加强监督指导，所在街镇可以责令其改正或予以撤销其决定。公共收益的使用实行工程审价和使用程序审核。业主大会、业主委员会应当委托有资质的中介机构对公共收益的收支情况进行年度财务审计和换届财务审计。对挪用、侵占公共收益构成犯罪的，依法追究直接负责的主管人员和其他直接责任人员的刑事责任。

3 对北京市的建议

3.1 制定针对性的政策文件

《北京市物业管理条例》对公共收益的归属、管理、用途以及处罚的规定较为原则，操作性不强，建议进一步深化细化。一是研究制定加强公共收益规范管理的指导意见，对住宅小区公共收益范围、归属、管理、使用、公示、监督等做出详细规定，明确业主、物业服务企业、业委会、行政主管部门等的权责边界，确保公共收益使用管理有据可依。二是开展公共收益使用管理试点，鼓励基层探索创新，总结推广先进经验，发挥试点引路作用。

3.2 构建有效的监督机制

一是推动业委会切实承担起管理职责，加快推进成立业委会，加强规范化建设和能力建设，制定本小区公共收益管理办法，与物业服务企业在物业服务合同中明确约定公共收益项目管理费比例，加强对公共收益的公示、审价、审核、审计监督。二是强化街道、社区的指导监管作用，试行业委会和社区居委会设立公共收益共管账户，对未成立业委会的小区指导物业服务企业规范管理公共收益。三是发挥居民的监督作用，建立投诉举报处理制度。四是引入信托模式管理公共收益，将公共收益设立为信托财产，物业服务企业提取一定比例作为管理酬金，与物业服务企业有效隔离，保障其公共性和安全性，建立互信互助的新型社区物业关系。

3.3 畅通收支信息获取渠道

一是加强公共收益公示管理，详细规定公示的时间、形式、内容等，制定公共收益收支公示报告示范文本，列出账目明细。二是建设小区公共收益收支信息平台、微信公众平台等，由业委会、物业服务企业录入公共收益收支信息，授权银行推送账户信息数据，提供信息公布、查询等服务，实现公共收益及时化更新、多样化公示、透明化管理、便捷化查询，保障业主知情权。

3.4 加强信用管理和违规惩处

一是将物业服务企业管理公共收益情况纳入信用管理，将物业服务企业未开设公共收益账户、不按程序使用公共收益、不按规定公示公共收益收支情况等，记为失信行为，计入企业不良信息记录，实施联合惩戒。二是对挪用、侵占公共收益的行为加大惩处力度，市区联动加大执法检查力度，严肃处理违规行为，在责令退回、处以罚款的基础上，对构成犯罪的依法追究负责人员的刑事责任，增加物业服务企业及有关人员的违法成本。

参考文献：

1.王占强.物业管理公共收益该如何管.城市开发.2017.01

2.贺新定 钟铭佑.小区公共收益若干问题之探讨.经济与社会发展.2010.05

3.白雪敏.小区物业的公共收益如何分配问题探讨.农村经济与科技.2020.04

4.杨欢.城市社区公共收益的使用困境及其排解策略——基于S市D社区的实证研究.中国市场.2017.08