房地产税试点扩围不要走老路（上）

作者简介：

赵奉军，杭州师范大学

阿里巴巴商学院。

每年房地产税都会成为一段时间的讨论热点，只不过就2021年来说，来得晚了一些。5月11日，财政部官方网站发布新闻：“四部委（财政部、全国人大常委会预算工委、住房城乡建设部、税务总局）负责同志在北京主持召开房地产税改革试点工作座谈会，听取部分城市人民政府负责同志及部分专家学者对房地产税改革试点工作的意见”。这则简短的消息立刻引发了大众关于房地产税试点即将扩围的猜想。

始于2011年1月28日的沪渝两地的房产税试点（当时称“房产税”而不是“房地产税”）已满10年，尽管在中途曾有试点扩围的设想，比如2013年8月，时任财政部长楼继伟和发改委主任徐绍史双双提出“扩大个人住房房产税改革试点范围”，但后期逐渐强调必须“立法先行”，舆论的焦点就转向了房地产税该如何立法。而立法工作非一朝一夕，囿于多种因素的制约和困扰，时至今日，房地产税的立法工作仍然停留在“积极稳妥推进”阶段，并无具体时间表。在此背景下，重提房地产税试点意味着该项议程有了新思路，即可能通过扩大试点范围以评估并设计新的方案，果真如此，那房地产税的全面立法实施可能还要往后拖。

首先，从最大的目标——稳定房价来看，无论是沪还是渝，在过去的10年，房价涨幅一点都不输于周边未征收房产税的城市。根据统计局提供的数据，从2011年到2020年，沪商品房销售价格从14603元/平方米上涨到36741元/平方米，杭州的房价同期从13286元/平方米上涨到27000元/平方米，滬涨了1.5倍，杭州只涨了1倍。渝的房价从2011年的4734元/平方米上涨到2019年的8402元/平方米，上涨了77%;同期成都的房价从6717元/平方米上涨到10867元/平方米，上涨了62%，渝比成都涨得快。统计局公布的房价数据可能并不准确，实际房价更高，但只要口径一致，趋势还是没有问题的，能做城市间比较。

从上述数据来看，房地产税似乎并没有阻止沪渝的房价上涨。不过，学者们的分析思路会与普通人有所区别。经济学家会做反事实分析，即假设如果没有征收房地产税，沪渝的房价会如何变动，即他们更多的是做纵向对比而不是横向比较。由于每个城市都有其特殊之处，简单的横向比较很容易忽略掉其他影响房价的因素。不过遗憾的是，经济学家的实证研究也没有达成一致意见，比如上财的范子英教授和清华的白重恩教授的两篇文章结论就不一样。范子英认为渝的房产税降低了渝的房价，降低了大约5.3%;但白重恩认为渝的房产税实际上使房价提高了11%，而沪的房价因房产税降低了15%。需要指出，他们的研究时间范围只截止到2012年2-3月，也就是说他们只是研究了房产税试点之后1年的情形。

其次，从地方政府财政收入来看，原先所设想的房产税能增加地方财政收入也未能实现。现行归属地方财政的房产税收入本身包含了根据1986年《房产税条例》征收的营业用房房产税，两地财政部门迄今为止并没有向社会公布个人住房房产税收入。以沪为例，2020年包含营业用房在内的房产税收入为198.7亿元，而沪2020年一般公共预算收入超过7000亿元（如包括中央返还、结转调入和预算稳定基金以及债务收入达到9855亿元），房产税收入连3%都不到。如果要细化到个人房产税收入占比，估计还要降低一个数量级。沪土地出让收入2020年超过3000亿元，个人房产税收入连1%都不到，还没有考虑到征收成本。渝的数据也是大同小异，渝2019年房产税收入73.1亿元，仅占全市一般预算收入2135亿元的3.4%，占全市土地出让收入1880亿元的3.9%。

再次，从改善收入分配来看，原先设想的房地产税能改善收入分配也没有什么效果。从人类的大历史来看，收入和财产分配其实是趋向于不平等，并且财产的不平等远甚于收入不平等。笔者曾在前期专栏中讲到房地产成为收入和财富差距以及阶层固化的放大器（见《中国房地产》2020年3月上旬刊）。沪渝两地更快的房价涨幅，无疑使得房产税并没有发挥改善收入分配的作用。由于数据所限，两地统计局都没有公布近几年五等分收入分组数据，否则我们能得到更多的信息。不过，房地产税本身难以承担改善收入分配的重任，有些学者将房地产税视为“受益税”，房地产税高的社区公共服务改善本身会资本化到房价中，这就谈不上改善收入分配。在最好的情景下，它可能会导致富人将资本转移出房地产市场，可能会因此改善住房市场的不平等，但能否改善整个社会的不平等还需要更多证据。

综上，10年之后重新审视沪渝的试点方案，要扩大试点必须要有新思路。