不动产分割、合并实务探析

摘要：目前，同一权利人申请房屋所有权的分割、合并登记并无明确的收件材料。物权作为权利主体对某一物排他性的支配权，其从外部是以可识别的方式为人们所知，当然不能以个人的主观意识为标准，应完善法律法规，既能确保登记人员依法依规办理好不动产的分割、合并，又能防止一些不法从业人员利用法规的缺失，擅自对房屋拆、改、建非法获利。

关键词：不动产登记;分割;合并;材料

中图分类号：F293 文献标识码：A

文章编号：1001-9138-（2021）06-0055-57 收稿日期：2021-04-30

作者简介：谢洪萍，遵义市不动产登记事务中心。

不动产统一登记前，我国一直处于多头管理、分散登记的状态。不动产统一登记后，由分散登记模式导致的矛盾以及问题逐渐显露。从登记实务来看，同一权利人的分割、合并从分散登记时期就是一种复杂的登记业务，统一登记后仍然没有得到彻底解决。

1 不动产分割、合并的分类

按照不动产权属是否转移来划分，主要包括权属及实体分割、合并两种基本类型。《民法典》第303及第304条明确，不动产权利人可对共有房产予以权属及实物分割、合并。

按照不动产权利登记类型来划分，包括转移及变更登记。《不动产登记暂行条例实施细则》（以下简称《实施细则》）第27条将不动产分割、合并导致权利发生转移的归属于转移登记，不动产分割、合并导致权属发生转移的，提交分割或合并协议书，或者记载有关分割或合并内容的生效法律文书。审查过程中需要注意登记原因文件是否齐全、有效，不动产是否涉及查封和設有抵押权，是否完税等。申请人需提交的申请材料明确，审查要点与常规转移登记基本一致。

《实施细则》第26条将同一权利人分割或者合并不动产的归属于变更登记。《不动产登记操作规范（试行）》（以下简称《规范》）9.3.3规定，对实体分割或合并的，还应提交有权部门同意实体分割或合并的批准文件以及分割或合并后的不动产权籍调查表、宗地图、宗地界址点坐标等不动产权籍调查成果。

按照不动产种类划分，包括宗地及房屋等建、构筑物的合并、分割。《不动产单元设定与代码编制规则》（GB/T37346-2019）明确，宗地指权属界址线封闭的地块或者空间，房屋指独立成幢、权属界线封闭的空间，以及区分套、层、间等可以独立使用、功能完整、权属界线封闭的空间。实务中主要涉及宗地及及房屋的合并、分割登记。

本文主要探讨同一权利人在办理国有建设用地使用权或其附着房屋所有权首次登记后，如何对相应的宗地或房屋等建、构筑物分割、合并登记。

2 同一权利人申请分割、合并国有建设用地使用权

国有建设用地使用权的分割、合并登记一般是指同一权利人在建设用地首次登记后申请。宗地一经确定，不得随意调整，宗地确需分割、合并的，应先经自然资源主管部门同意。按照《城乡规划法》第43条“建设单位应当按照规划条件进行建设;确需变更的，必须向城市、县人民政府城乡规划主管部门提出申请。变更内容不符合控制性详细规划的，城乡规划主管部门不得批准。城市、县人民政府城乡规划主管部门应当及时将依法变更后的规划条件通报同级土地主管部门并公示”的规定，建设单位必须按规划条件进行建设。

建设用地规划条件均以宗地计算，土地的分割、合并登记必然会涉及到规划条件是否变更的问题，根据《城乡规划法》第45条“县级以上地方人民政府城乡规划主管部门按照国务院规定对建设工程是否符合规划条件予以核实”之规定，核实规划条件是否变更是城乡规划主管部门的职责。若土地的分割、合并登记涉及改变土地用途的，根据《土地管理法》第56条“建设单位使用国有土地的，应当按照土地使用权出让等有偿使用合同的约定或者土地使用权划拨批准文件的规定使用土地;确需改变该幅土地建设用途的，应当经有关人民政府自然资源主管部门同意，报原批准用地的人民政府批准。其中，在城市规划区内改变土地用途的，在报批前，应当先经有关城市规划行政主管部门同意”的规定，需经有关人民政府自然资源主管部门同意，报原批准用地的人民政府批准。

《实施细则》第26条将土地的分割、合并登记归属于变更登记的类型，根据《实施细则》第37条、《不动产登记操作规范（试行）》8.2及《贵州省不动产登记申请资料收件清单》（黔自然资函〔2020〕676号）第1条第2款第9条的规定，同一权利人分割或者合并国有建设用地的，需提交自然资源主管部门同意分割或合并的批准文件。

3 同一权利人申请分割、合并国有建设用地使用权及房屋所有权

实务中，房屋的分割、合并主要涉及住宅、车库、办公用房、商业等，权利人往往在办理了不动产首次登记后申请。房屋等建、构筑物的合并、分割登记大都会涉及对原有门窗尺寸、墙体、外立面、排水管道、供电线路、消防通道甚至是容积率的变化。《规范》1.3规定，不动产登记应当以不动产单元为基本单位进行登记。《不动产单元设定与代码编制规则》（GB/T37346-2019）房屋等建筑物、构筑物的定着物单元划分规定，地下车库、商铺等具有独立使用价值的特定空间，宜各自独立划分定着物单元;成套住宅应以套为单位划分定着物单元;非成套住宅，可以间为单位划分定着物单元。

《规范》9.2.3规定，同一权利人分割或者合并不动产的，应当按有关规定提交相关部门同意分割或合并的批准文件。《规范》尚未具体明确何谓“相关部门”，使得登记人员在收件时“底气不足”，不好把握硬性收件标准。笔者认为根据相关法律法规，应包括住建的消防验收、房屋质量及自然资源规划主管部门的意见。一是《消防法》第28条规定，人员密集场所的门窗不得设置影响逃生和灭火救援的障碍物。而商场、写字楼、车库等均为人员大量密集场所，对其进行实体合并、分割后是否满足消防安全的相关要求，应由消防验收主管部门审查。二是《建设工程质量管理条例》第2条、第4条、第49条规定，从事建设工程的新建、扩建、改建等有关活动的，建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起15日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案。三是依据《城乡规划法》第43条规定，建设单位应当按照规划条件进行建设;确需变更的，必须向城市、县人民政府城乡规划主管部门提出申请，不动产分割、合并后是否涉及规划条件的改变，应由自然资源规划职能部门予以认定。

综上所述，宗地的分割、合并登记，需自然资源局相关职能科室明确分割或合并的意见后，函告不动产登记机构，登记机构遵照意见审查申请变更事项与变更材料记载的变更事实是否一致，土地面积、界址范围变更的，不动产权籍调查表、宗地图、宗地界址点坐标等是否齐全、规范。而目前，同一权利人申请房屋所有权的分割、合并登记并无明确的收件材料，笔者认为，物权作为权利主体对某一物排他性的支配权，其从外部是以可识别的方式为人们所知，当然不能以个人的主观意识为标准，应完善法律法规，既能确保登记人员依法依规办理好不动产的分割、合并，又能防止一些不法从业人员利用法规的缺失，擅自对房屋拆、改、建非法获利。