农村居民小产权房购买意愿研究

朱喆 王方

摘要：对小产权房的治理一直是地方各级政府亟待解决的难题，但在城镇化进程中，农村居民受到其购买心理和购买动机的重要影响，购买小产权房的行为却“屡禁不止”。从社会心理视角出发，通过概率随机抽样，运用分层回归分析发现社会心理对农村居民小产权房购买行为有着显著影响。其中，个体特征对农民购买小产权房意愿没有显著性影响;羊群效应（从众心理）、攀比心理对农民购买小产权房意愿具有正向影响;感知风险对农民购买小产权房意愿具有负向影响。当前，需从社会心理视角出发，从行为公共管理方面来寻求小产权房问题的解决之道。

关键词：城镇化;社会心理;小产权房;购买意愿

中图分类号：F293 文献标识码：A

文章编号：1001-9138-（2021）06-0043-53 收稿日期：2021-06-01

1 问题的提出

城镇化是当前我国经济发展的重要动力。2012年以来，城镇化建设不断深入，中国特色的城镇化道路已经从工业城镇化、土地城镇化过渡到了人口城镇化阶段。2020年，是我国“十三五”规划的收官之年，同时也是我国第一轮国家新型城镇化规划收官之年。在“十三五”期间，我国城镇化率首次突破60%大关，城镇化也逐渐进入到一个新的阶段。随着城镇化率的提高，农村居民的生活水平有了极大的改善，为了生活和工作的需要，越来越多的农村居民向城市集中。当他们进入到城市中后，购房成为了其在城市中生活的一个重要目标。但是，面对城市内商品房价格过高的现实，使他们把目标转向价格较低的小产权房市场。

小产权房是我国城乡二元土地所有制制度下特有的产物，是指由个人或集体组织在农村集体所有土地上建设的、向本集体组织或本集体组织以外的人员销售的住宅。根据有关数据显示，2010年全国小产权房面积约为7.6亿平方米，截止到2019年，其面积又有大幅增加。我国是人口大国，对农业用地有着严格的限制和管控，但小产权房多数是盖在农业用地甚至耕地上，其违规违法侵占农业用地，严重影响我国的耕地保护政策。并且我国的土地资源并不丰富，土地资源虽总量多但人均占有量少、优质耕地少、耕地后备资源少。在2021年政府工作报告中，国家提出要强化耕地保护，坚决遏制耕地“非农化”。小产权房的大量存在占用了耕地资源，虽获取一时的经济效益，但对保障我国的粮食供给安全、生态环境安全等方面造成一定的影响。近年来，随着我国城镇化的发展，农村居民对房屋的需求愈加强烈，小产权房建设和流转的现象层出不穷。为此，需尽快研究农村居民购买小产权房背后的深层次原因，以寻求合理的解决之道。

住房是家的载体，住有所居是每个公民的愿望，也是民生工作的目标。对小产权房的研究一直以来是学术界探讨的热点话题，同时也是一个具有争议性的话题。随着新的土地管理法的出台，小产权房问题再一次引发公众的讨论。通过查阅文献可以发现，目前学术界已从多个角度对小产权房问题展开了研究，但从农村居民小产权房购买意愿这一微观角度的研究成果较少，所以采取微观定量研究方法深入研究小产权房及其购买意愿，对于认知小产权房问题具有重要意义。本文正是在这一基础上，考虑到目前农村居民社会心理的变化，从微观对小产权房屡禁不止的现象进行深入了解，可以从源头上打开小产权房问题的黑箱，从而为政府解决小产权房提供理论支持和行动指南。同时，具体分析农村居民购买小产权房的深层次心理原因，并且运用行为公共管理学寻求其合理的解决措施，让农民提高其自身幸福感从而在城市里更好地实现安居乐业这一目标，更好地维护其利益，实现社会的和谐稳定。

2 文献综述与研究假设

已有的大量研究发现个体特征因素在购房意愿中有重要的影响。国外学者Philippe Fevrier （2003）的研究发现个人特征与家庭规模等因素对消费者行为具有显著影响，是导致消费者行为差异的重要因素。我国学者也进行了大量研究，如许如清（2020）研究发现个人特征因素会影响农业转移人口购房意愿，其中性别、婚姻状况、年龄、收入对购房意愿呈现出不同的影响。卢润开（2018）在对广州市小产权房的调查研究中，从性别、年龄、职业、月收入、受教育程度、婚姻等个人特征对其购买意愿进行了实证分析，并发现这些个人特征对其购买意愿并无显著影响。然而，其他学者则认为个人特征因素对小产权房购买意愿有重要的影响，且不同的个人特征对其购买意愿呈现出不同的影响。如贾晓敏（2017）通过研究发现，在个体特征变量中户籍、性别、职业变量对“小产权房业主的购房意愿”的影响不显著，年龄、学历和收入变量都对“小产权房业主的购房意愿”存在显著性影响。其中年龄变量的影响是正向的，学历、月收入的影响是负向的。基于此，提出以下研究假设：

H1：个体特征对农村居民购买小产权房的意愿具有影响。

H1a：性别对农村居民购买小产权房的意愿具有影响。

H1b：年龄对农村居民购买小产权房的意愿具有影响。

H1c：婚姻状况对农村居民购买小产权房的意愿具有影响。

H1d：學历对农村居民购买小产权房的意愿具有影响。

H1e：收入对农村居民民购买小产权房的意愿具有影响。

国外的大量研究显示，社会文化在消费行为中起到至关重要的作用。而在“家文化”长久以来的熏陶下，住房赋予了中国居民太多的意义，每个个体都认为购买房子是很重要的事情，这样就会对个体形成社会压力，个体为了满足自己也会出现攀比行为。当多年生活的环境中其他个体都购买了房子，那么这个个体就会形成比较心理，从而诱发攀比行为。根据社会学习理论，个体行为的获得不是通过条件作用的途径而是通过示范、观察、模仿的途径进行的。个体既是经济人也是社会人，行为选择结果是“感性选择”和“理性选择”的综合，在亲属行为的带动和影响下会表现出“羊群”行为。个体基于理性决策，对购买小产权房进行成本收益比较，当计量出总收益大于总成本时，就会忽略其带来的社会压力和成本，形成明确支持购买的态度和意向。同时受时间和信息的限制，其购买行为也有非理性或者有限理性的特征。亲属行为在一定程度上代表了当地的社会风气，当买房成为一种风气时，居民个体就会表现出从众心理而盲目跟风，做出购买小产权房的行为选择。国内对于小产权房的实证研究发现，在当前土地流转政策下羊群效应会影响购买小产权房的决策。且群体认知“羊群效应”对“小产权房”购买行为动机层面有正向影响。基于以上理论分析，提出研究假设：

H2：羊群效应（从众心理）对农村居民购买小产权房的意愿具有正向影响。

然而，羊群效应（从众心理）通常只是在意识层面潜移默化地影响个体的认知，而个体对于具体事物的价值认知和功能认知往往决定了个体的行为发生。已有的研究发现，农村的攀比现象非常严重，而且攀比的内容主要集中在经济和社会地位方面。从宏观环境来讲，中国整个社会进入到快节奏的城市化进程中，文化媒体对房屋的宣传以及中国传统“家文化”对于住房意义的社会构建都迫使整个社会群体以不动产作为财富的评比标准。因此房产就成为攀比的刺激物，农村居民为了获得住房从而可能选择购买小产权房。相比较于价格昂贵的商品房来说，小产权房的价格较低，同时也能满足农民居住、生活、心理等的需要，其可以花费更少的钱获得与购买商品房几乎同等的价值，农民则更倾向于购买小产权房，以满足其现实需求与心理需求。在价值方面，房屋首先是一种经济实力的代表。其次相比较于商品性房屋而言除了法律风险外，小产权房屋的性价比在某些方面其实更高，因此民众会出于实际价值的考虑下而选择是否购买小产权房。个体在功能的攀比上也会影响个体购买小产权房的行为，其中包括了别人有房子住我也需要有房子住的心理对比，以及个体认为相比较于解决居住问题与是否是小产权房并不是主要问题。基于此，则提出以下研究假设：

H3：价值攀比对农村居民购买小产权房的意愿具有正向影响。

H4：功能攀比对农村居民购买小产权房的意愿具有正向影响。

从消费者行为学理论来说，消费者的购房意愿由利得或者利失，也即感知价值或者感知风险决定。从另一个角度来说，感知风险会对消费者的购房行为产生影响。小产权房本身是一种产权不受国家法律承认与保护的房屋，其存在多种风险。从行为经济学和心理学来说，由于人们认识上的偏差和信息的不充分、情感上的冲动和“瞬时效用”的影响、盲目地追随别人而失去独立的判断，人们在购房过程中会出现不完全理性的行为。但是作为有足够能动意识的个体，人是能够觉察自己的认知和行为的，并且能够在一定程度上感知到可能存在的风险从而调整自己的心态和行为，因此感知风险成为了攀比行为中的一个修正系统。当农民感知到购买“小产权房”有一定的风险后，就会有意识地减少这种行为的发生，避免因此而受到自身利益的损害。因此，可以得到以下假设：

H5：感知风险对农村居民购买小产权房的意愿具有负向影响。

3 研究设计

3.1 样本与数据收集

本研究调查问卷一共分为三个部分，分别为被调查者的个体特征信息、测量题项和调查者的购买意愿。其中：发出问卷230份，共收到问卷217份，最终剩余有效问卷204份，问卷有效率为88.7%。问卷共包含17个测量问题项如表2，问卷同时测量了受访者的描述性统计信息如表1所示，具体包括：受访者的性别、年龄、婚姻状况、学历以及月收入水平。

3.2 变量测量与分析方法

3.2.1 变量测量

该问卷由个体特征、羊群效应（从众心理）、价值攀比、功能攀比、感知风险以及购买意愿六部分组成。个体基本信息包括性别、年龄、婚姻状况、学历和月收入，而购买意愿由羊群效应（从众心理）、价值攀比、功能攀比、感知风险四个维度构成，共包含16个影响因素。性别采取二分类虚拟变量进行测量。在年龄、婚姻状况、学历以及个人月收入方面均采取Likert五点量表进行测量。其中，关于自变量和因变量的测量也均采用李克特（Likert）五点评定法，分值“1”表示非常不同意此观点，分值“5”表示非常同意此观点，分值“1”到“5”依次渐进。详细的小产权房购买意愿影响因子结构如表2所示。

3.2.2 研究模型

通过理论梳理发现，农村居民购买小产权房的意愿会受到个体特征、羊群效应（从众心理）、价值攀比与功能攀比以及感知风险的共同影响。因此，为了避免传统估计方法偏差，更加准确了解其与小产权房购买意愿的关系，研究采用描述性统计、相关分析及分层回归等方法对其展开探讨，并构建以下分析模型：首先，将农民个体特征变量，如性别、年龄、婚姻状况、学历以及个人月收入放入模型1中：

PUIi =β0 + β1 GENi + β2 AGEi + β3 MAIi + β3 EDUi + β4 MINi +εi

其次，在模型2中加入羊群效应（从众心理）变量：

PUIi =β0 +β1FEAi +β2 HEFi +εi

在模型3中加入价值攀比变量：

PUIi =β0 +β1FEAi +β2 HEFi+β3 VALi +εi

在模型4中加入功能攀比變量：

PUIi =β0 +β1FEAi +β2 HEFi +β3 VALi +β4 FUNi+εi

最后，在模型5中加入感知风险变量：

PUIi =β0 +β1FEAi +β2 HEFi +β3 VALi +β4 FUNi +β5 PERi +εi

其中，i=1，2，3…，i为个体样本。PUIi代表购买意愿，GENi为性别，AGEi为年龄，MAIi代表婚姻状况，EDUi代表学历，MINi代表个人月收入，HEFi为羊群效应（从众心理），VALi代表价值攀比，FUNi代表功能攀比，PERi代表感知风险。β0 为常数项，εi为随机误差项。若模型5相对于模型1、2、3和4，R2值显著提升，且各β系数均显著符合预测方向，则分别验证了研究假设1、2、3、4。

4 实证结果与分析

4.1 信度和效度检验

由表3可知，信度系数值为0.707，大于0.7，因而说明研究数据信度质量很良好。针对“CITC值”，分析项的CITC值均大于0.4，说明分析项之间具有良好的相关关系，同时也说明信度水平良好。综上所述，研究数据信度系数值高于0.7，综合说明数据信度质量高，可用于进一步分析。

由表4可知，所有研究项对应的共同度值均高于0.4，说明研究项信息可以被有效的提取。另外，KMO值为0.861，大于0.6，意味着数据具有效度。另外，1个因子的方差解释率值分别是73.481%，旋转后累积方差解释率为73.481%>50%。意味着研究项的信息量可以有效的提取出来。最后，因子载荷系数绝对值均大于0.4时即说明选项和因子有对应关系。综上所述，研究效度很好。

4.2 相关分析

在进行数据分析前，需要对变量间的相关关系进行分析。相关分析结果如表所示：从上表可知，年龄、羊群效应（从众心理）、价值攀比、功能攀比、感知风险与购买意愿呈现出显著性。具体来看，年龄和购买意愿之间有着显著的正相关关系;羊群效应（从众心理）和购买意愿之间有着显著的正相关关系;价值攀比与购买意愿之间有着显著的正相关关系;功能攀比与购买意愿之间有着显著的正相关关系;感知风险与购买意愿之间有着显著的负相关关系。除此之外，性别、婚姻状况、学历、以及个人月收入这些个体特征与购买意愿之间并没有相关关系。但变量间是否具有显著性因果关系，需进行进一步回归分析如表5所示。

4.3 分层回归分析

采用分层回归模型对农村居民购买小产权房意愿的影响因素进行分析，在模型1中加入个体特征变量，模型2中加入羊群效应（从众心理）变量，模型3中加入价值攀比变量，模型4中加入功能攀比变量，模型5中加入感知风险变量。通过表6可以看出，在变量加入后，R2值明显增加，且VIF值均小于3，不存在多重共线性问题。具体结果分析如下：

（1）个体特征对农村居民购买小产权房的意愿的影响。通过分析结果发现：性别、年龄、婚姻状况、个人月收入、学历（β=-0.139，P=0.477;β=0.213，P=0.113;β=0.258，P=0.083;β=-0.002，P=0.977;β=-0.079，P=0.545）均未对购买意愿产生影响。这说明假设1未通过检验，个体特征因素并未对农村居民购买小产权房产生影响。首先，从性别来看出现这一结果的可能性在于男性和女性对于小产权房的了解情况没有很大的差别，或者由于其他方面的相似性，从而导致性别未对其购买小产权房的意愿产生影响;其次，在年龄方面，受访者的年龄群体大致以中青年为主，他们购买小产权房的不确定性因素很多，年龄未对小产权房的购买意愿产生影响;在婚姻状况方面，未婚和已婚同样都会受到不确定因素的影响，未对小产权房的购买意愿产生影响;最后，在月收入和学历方面，由于受访者为农村居民这一群体，他們的收入和学历水平普遍都不高，从而导致他们对小产权的认识和了解程度没有很大的差别，收入和学历水平未对小产权房的购买意愿产生影响。从总体上来看，在城镇化的快速发展过程中农村居民的社会心理已产生了变化，从而在购买小产权房的过程中受外界的影响超出了其自身条件的影响，个体特征因素未对其购买小产权房的意愿产生影响。

（2）羊群效应（从众心理）对农村居民购买小产权房意愿的影响。羊群效应（从众心理）对农村居民购买小产权房意愿呈现正向影响趋势，随着羊群效应的加强，个体会盲目跟随其他人从而选择购买小产权房（β=1.672，P=0.000<0.05），假设2通过验证。从理论上来看，羊群效应是指行为主体由于受其他个体行为信息的影响而依据其他个体的行为来决定自己的行为。从本文的调研结果来看，存在购买小产权房意愿的大多数人是基于他人的购买行为或他人的推荐，这说明农村居民身边购买小产权房的人越多，他们购买小产权房的意愿越强烈。从我国的现有研究来看，在房地产市场存在显著的羊群效应。对于农村居民这一群体，由于他们的收入水平有限，他们更易受到朋友或亲人的购房行为的影响;从另一方面来看，农村居民由于受自身认识水平和知识水平等的影响，他们也会轻易受到亲朋好友购房行为的影响而购买小产权房。而且，当身边购买小产权房的人多了以后，他们会形成一个利益群体，使得他们会影响身边更多的人购买小产权房。因此，羊群效应（从众心理）对农村居民购买小产权房的意愿呈现显著的正向影响。

（3）价值攀比对农村居民购买小产权房意愿的影响。价值攀比对农村居民购买小产权房意愿呈现正向影响趋势，随着农村居民对房屋价值的比较与攀比（β= 0.871，P = 0.000<0.05），其更愿意购买小产权房，假设3通过验证。在既定的选择和收入固定等因素的限制下，消费者在购买决策时往往会选择其认为所获价值最大的产品或方案。相比较于商品房而言，价格较低的小产权房可以使农村居民获得更高的性价比。而从本文的调研结果来看，对于农村居民这一群体来说，他们的收入水平有限。随着城镇化的发展，越来越多的农村居民进入到城市中买房，当他们身边的人购买了房子以后，其会受到外界和内心的双重购房压力，为了获得性价比更高的房子，他们更愿意购买小产权房。从现实情况看，一方面政府对小产权房还未有明确的强硬解决措施，另一方面出现的对小产权房拆除补偿的实际案例，使购买者可能获得拆除后的补偿，从而获得比心理预期更高的实际价值。因此，在房屋价值方面的攀比对农村居民购买小产权房的意愿产生正向影响。

（4）功能攀比对农村居民购买小产权房意愿的影响。功能攀比对农村居民购买小产权房意愿呈现正向影响趋势，随着农村居民对房屋功能的比较与攀比（β=0.665，P=0.000<0.05），其更愿意购买小产权房，假设4通过验证。房屋可以满足人们居住、心理、投资等的需要。从本文的调研结果来看，农村居民购买小产权房的主要功能是满足其居住的需要，同时在这里面也隐含了其心理方面的需要。与商品房相比，小产权房的价格更低、面积更大。而受到传统居住环境、价值观、生活习惯和经济承受能力的影响，他们更倾向于价格较低、面积较大的小产权房。随着城镇化进程的加快，越来越多的农村居民进入到城市中去，在城市中拥有一套属于自己的房子是他们的目标。但现实情况是，当身边的亲朋好友在城市中购买了房子后，他们会产生相互比较的心理，会更加迫切地想要实现在城市中购房这一目标。因此，在房屋功能方面的比较与攀比对农村居民购买小产权房的意愿产生正向影响。

（5）感知风险对农村居民购买小产权房意愿的影响。感知风险对农村居民购买小产权房意愿呈现负向影响趋势，随着农村居民对小产权房存在的风险的了解程度加深（β=-0.663，P=0.000<0.05），其更不愿意购买小产权房，假设5通过验证。这说明农村居民对小产权房的风险了解的程度越深，他们的购买意愿就会越低。感知风险是消费者在购买行为中的一种主观感受，容易受到消费者自身认识的局限或外在条件的影响，真正对消费者决策起作用的是能被其感知到的风险。当消费者在购买行为中感知到其存在产生风险的可能性，就会减少这一购买行为。由于小产权房自身的特有属性，其存在一定的购买风险。当农村居民了解到小产权房存在的风险，就会降低购买小产权房的意愿。虽然农民会基于其他因素的影响而产生购买小产权房的意愿，但是当他们了解到小产权房存在的风险，他们就会对自己想要购买小产权房的想法产生怀疑。而且农村居民的收入水平较低、社会关系的影响力比较低，导致其承受风险的能力也比较低。因此，感知风险对农村居民购买小产权房的意愿产生负向影响。

5 结论与建议

我国现存的小产权房规模庞大，且牵涉的利益群体众多。随着城镇化的发展，越来越多的农村居民进入到城市里定居，迫切需要探讨农村居民在城镇化进程中购买小产权房背后的深层次原因以寻求合理有效的解决之道。本研究通过分层回归分析，对农村居民在进城过程中购买小产权房的原因进行实证研究，分析发现社会心理在农村居民在购买小产权房的过程中存在着重要影响。其中，个体特征对农民购买小产权房意愿没有显著性影响;羊群效应（从众心理）、攀比心理以及感知风险因素共同影响着农村居民购买小产权房的意愿。并且，羊群效应（从众心理）、攀比心理对农村居民小产权房的购买意愿存在正向影响，感知风险对农村居民小产权房的购买意愿存在负向影响。

攀比不仅仅是一种消极效应，也是一种积极效应。适度的攀比会激发个人的斗志并从中获得满足感，但过度的攀比则会增加不必要的压力，更甚者则有可能导致价值观的扭曲。在城镇化的进程中，农村居民作为进入城市的主要群体，其心理健康应得到重视，避免其不良行为的发生。农村居民为了追求更好的生活而来到城市定居，但过高的商品房价格和他们自身条件的差距、以及与他人过度的攀比使得他们购买小产权房的意愿愈加强烈。其中个体对小产权房的功能和价值认知以及比较从而倾向于做出购买小产权房的选择，甚至基于此而盲目地跟随亲朋好友做出购买小产权房的行为选择。而另一方面他们对小產权房存在风险的了解程度以及是否愿意承担这种风险会使他们更加理性地思考，并减少购买小产权房的行为，从而达到一种平衡。基于以上结论：本文主要从社会心理的角度出发，就如何解决小产权房问题提出以下建议：

5.1 积极发挥政府宣传引导作用

政府通过媒体对小产权房问题的宣传引导，明确建造和购买小产权房的违法性和风险性，让开发商和公众知道政府坚决处理小产权房问题的决心，防止其因侥幸心理和从众心理而相继建造和购买小产权房。同时，相关立法部门通过建立法律法规，尽快出台针对小产权房问题的处理办法;执法部门采取果断措施，着力打击新建小产权房项目。另一方面，政府通过加大媒体的宣传引导，对社会中存在的“攀比之风”进行批评教育，综合施策深化以“乡风文明”为主题的新农村精神文明建设。例如：政府通过开展相关主题活动，丰富农民的精神文化生活，督促农民加强理论知识学习提高明辨是非、抵御诱惑的能力;地方政府通过协同各职能部门制定乡规民约，从制度上稳步推进农村“移风易俗”，弱化村民“畸形攀比”的心态;与此同时，政府积极发挥农村广大党员的先锋模范作用，发挥村民委员会、道德监督委员会等群众自治性组织的监督管理作用，逐步消除农民“过度攀比”的内在动机和外在条件。

5.2 完善与农民相关的就业与保障措施

完善与农民相关的就业与保障措施。就业是民生之本。大部分农民的收入和受教育水平教低，在进城定居的过程中容易受到外界条件和自身心理的影响出现不健康的心理，从而不利于社会的和谐稳定发展。一方面，政府通过利用相关政策和措施对其进行职业技能教育与培训，使其能够掌握非农产业从业技能，拓展就业渠道，提高就业率，从而使进城农民实现就业能力的可持续发展，提升其经济收入和地位。政府可通过就业培训指导、提供岗位的形式，为农民的长远发展提供就业保障。另一方面，政府通过加大社保政策对农民的保障作用，让进入城市中的农民无后顾之忧。可通过“土地换社保”“政府主导+商业保险公司运作”“征地补偿费用纳入社保”等方式逐步推进农民社会保障体系的建设，切实保障农民的利益。

5.3 分类解决小产权房问题

当前，我国现存的小产权房数量众多且涉及的利益群体复杂，妥善解决小产权房问题、协同各群体的利益，有助于实现社会的和谐稳定。一是对于未建成的小产权房，政府要大力打击并对其建造和购买主体进行惩罚且立即停止其建设和开发资格，以起到警示作用。二是对于已建成的小产权房，根据当地发展规划、房屋质量等情况，政府要进行鉴定，如果其不合发展规划、质量不合格的小产权房，政府要采取必要措施进行拆除;如果其合乎发展规划的且质量合格的小产权房，政府可以出台措施将其纳入到公共住房和保障性住房，使之具有“正当化”条件，发挥其有效作用。三是对于已售且存在一定规模的小产权房，政府需全面摸底，盘点小产权房的建设情况和购买者身份收入情况，通过补缴相关费用将小产权房进行合理转化。

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作者简介：朱喆，武汉工程大学公共管理系主任，讲师、硕士生导师。

王方，武汉工程大学硕士研究生。

基金项目：武汉工程大学研究生教育创新基金（2020GLCXF20）。