“三权分置”背景下农地价格收益还原法研究

田泽宇　张英蓉　熊小杨

摘要：三权分置政策实施以来，全国农地流转情况增加，文章针对农地经营权流转价格的确定方法进行研究，将收益还原法与“三权分置”的背景结合，以有实行“三块地”政策的甘肃省陇西县为调查对象进行调查与计算，结果与全国大部分土地经营权流转价格较为相符，证明了本研究农地价格确定方法有一定的实际意义，在一定程度上能为农地流转价格提供参考，促进农地流转市场的发展。

关键词：三权分置;收益还原法;农地价格

一、引言

2014年末，中央提出了对农村土地制度进行改革，保障农民权益，保护耕地，提出了“三权分置”，将土地承包权、土地经营权、土地所有权分开进行。早在1978年改革开放时，农村实行了家庭联产承包责任制，把土地的承包经营权归农民所有，极大调动了农民的积极性，提高了农民责任感，这对我国温饱问题起了重要的推动作用。“三权分置”这一改革是农村土地制度上的一次重大制度创新，是促进农业现代化的重大舉措。这对农民来说无疑是一大喜讯，确保土地承包权、经营权都掌握在自己手中。农民可以自由支配经营权，可以将土地流转给他人，获取租金，也可以自己耕种。这一制度提出后，农地价格这一问题也随之而来，如何确定价格，怎样确定价格才能保障农民权益，价格过高，无人购买，价格过低，农民收益则大大减少。为此需要确立一种合理的农地价格方案，根据土地质量，耕种作物，所需成本等各方面来确定价格。其中土地所有权价格可以参照征地价格（征地补偿标准）来确定;承包权价格，因为承包是不收费的，价格不好体现;经营权价格就是土地的流转价格， 同时陇西县是国务院确定的实行“三块地”改革的33个试点县（市、区）之一，在农地流转方面有相当大的政策支持，农地流转市场氛围较好，本文以陇西县土地经营权的价格流转为研究重点。

二、现有研究综述

农地价格评估有不同的方法，针对不同的情况选择主要有收益还原法，成本逼近法，市场比较法等来计算，在“三权分置”时期制度的革新与农地价格之间并没有建立良好的联系，但收益还原法与成本逼近法仍被人们广泛运用。其中单胜道等（2000）提高收益还原法是收益还原法是将待估农地在未来每年预期的纯收益，以一定的收益还原率统一还原为评价时日总收益的一种方法。农地的成本逼近法与市地评估运用的成本逼近法一样，调查为取得农地使用权而向农地所有者或原农地使用者支付的费用、还有农业开发的基本工程配套和土壤改良等费用、以及当地税费、利息、利润来计算农地价格，一般适用于新开发农地的评估，但我国土地市场发展不完善，这种方法运用较少。杨庆媛等（1999）提出应用收益还原法确定地产价格的关键是宗地的纯收益测算。王露等（2012）认为收益法考虑了土地承包经营权的收益情况，评估结果易为双方接受，相关参数也较易确定，适用于所有可流转的农村土地承包经营权价格评估，是当前农用地估价中的主要方法。单胜道等（2002）认为市场比较法是指在同一市场条件下，根据替代原则，以条件类似或使用价值相同的土地买卖、租赁实例与待估宗地加以对照比较，就两者之间在影响该土地的交易情况、期日、区域及个别因素等的差别进行修正，求取待估宗地在评估时日地价的方法，并从不同的角度出发，分析了市场比较法的优缺点，还在市场比较法的前提下，拓展出了市场替代法，市场假想法。单胜道等（1999）文章中比较了市场比较法，市场替代法，市场假想法的优缺点以及适用范围。单胜道等（2002）对农地价格影响因素这方面提出见解，认为因素与因素之间具有相对独立性，有自然因素，地形因素，气候因素等。

虽然对农地价格确定的方法有多种，但现阶段适应处于“三权分置”时期的农地价格评估方法还存在众多不足：首先如何在承包权、经营权、所有权分开的情况下，计算土地经营权流转的价格。其次流转的年限，随着社会的发展、经济的提高，若农地流转30年，那么前10年根据当时制度制定价格，但后20年国家发展，生活水平提高，经济发展，那么农地价格不能保持现在的价格，这对农民权益有一定消极影响，农民的积极性也随之降低，农业生产生活将发展缓慢，还有一些不可预测的负作用，对年限这一问题还没有很好的解决方法。运输成本时的费用：运输成本，如种子、农药、机械用具、燃油费等，这一部分价格无法计算。切实调查农户时，农民很容易忽略此部分费用，如果运用成本大时，还可以在计算时加上这部分的费用，费用很小时，便不能计算。导致农地流转价格评估也有一定的误差出现，精确度不高。最后农地利用方式的不同也导致农地价格的差异：农地利用方式的不同导致农地质量的好坏，质量的好坏对农地价格有正比的影响，质量好则价格高，质量坏则价格低等。

而在“三权分置”的背景下，由于三权分置政策实行的时间相对来说较短，有很多的新案例，新情况出现。并且在各省市的实行的情况各不相同，所以在农地流转方面各地情况也不相同。导致了现有的农地价格确定方法并不能够满足现在的承包经营权被分为承包权和经营权的情况，同时也缺乏与之相关研究和文献。在这样的背景下没有很适用的农地流转价格的确定方法，针对这一种情况，笔者希望通过实地调查，从三权分置改革后农户凭借种植或出租而从农地中得到的收益这一角度出发，着重使用收益还原法来确定对于农户合理的经营权流转价格。

三、研究方法

（一）农地价格确定方法：收益还原法

根据对现有文献的研究以及结合现有的三权分置制度，了解到收益还原法是最为广泛应用在经营权流转价格确定的。收益还原法是依据农户在农地上的总收益，即种植作物带来的经济利益，总成本即在种植作物过程中花费的一些必要费用，两者与收益还原率还原，得出农地的收益价格，继续作简单的除法计算算出最后农地流转的价格。收益还原法需考虑的因素众多，并且随着社会发展其中客观因素的取值也在变化，但是其原理都是一致的。在运用评估时需根据实际情况选择合适的计算公式，其中确定计算步骤为两步，这里分别称为公式（1）与公式（2）。