第三方工程质量审计的实践与思考

孙士雅（中咨工程管理咨询有限公司， 北京 100048）

开展第三方工程质量审计是近年来房地产企业的质量管控措施之一，其核心是运用 PDCA 循环进行质量管理。作为质量管理体系的一种补充手段，第三方工程质量审计对于提升工程质量是非常有裨益的。为此，笔者结合工程质量审计工作实践，对如何开展工程质量审计工作谈一谈自己的看法。

1 实践背景

近年来，在“房住不炒”的基调下，房地产市场竞争格局持续加剧和分化。质量始终是房地产企业的立足之本，直接影响其口碑乃至后续的可持续性开发，房产企业纷纷采取第三方实测实量和质量审计及全过程项目管理等各种管理措施，加强项目质量管理，并将其作为房产营销的卖点之一。其中，第三方质量审计是指引入第三方工程管（监）理单位，遵循 ISO 9000 管理理念，以循环改进现有质保体系为目的，采取对工程实体进行一定比例的抽查和量测、审阅工程资料、核验部分设计图纸，以及对现场各方管理的调研等手段与方法，对影响工程质量的各类因素进行核查、分析和归类，对发现的问题进行分类和分析，追根溯源，提出改进建议并复核整改情况，进而实现工程质量的逐步改进。某大型房地产企业（以下简称“公司”）自开展第三方质量审计工作以来，经过多年的累积与发展，其业务由单一的房地产项目，发展为主题园区（综合园区）、总部公园的开发建设及运营。随着业务的不断壮大，一些园区楼盘业主投诉较多，该企业希望从顾客可感知的质量层面介入，引进第三方开展质量审计工作，以提升产品质量、减少投诉。

从 2003 年住建部力推监理向项目管理和代建制转型，到 2017 年国务院首次提出全过程工程咨询服务，都体现了推进工程监理行业与国际接轨实现转型升级的理念。基于行业主管部门的引导导向，对监理企业而言，开展质量审计无疑是一个新的业务拓展领域。工程监理在现场管理中，服务范围涵盖“三控三管一协调（即质量控制、进度控制、造价控制、信息管理、合同管理、安全管理及现场协调）”，较全面地掌握了影响工程实体质量的各种因素。通过质量审计，从业主的角度，全面审查工程建设过程中各参建方的工作质量，也可作为提升监理服务质量的切入点。基于委托方和受委托方的双赢理念，双方联合积极开展了质量审计工作。

2 工作策划

工程质量审计，作为工程监理业务链的拓展与延伸，属于新拓展的业务领域，而前期工作策划则是顺利开展质量审计工作的第一步。鉴于审计项目规模巨大、类别不同且各具特点，在接受正式委托任务后，公司迅速成立了质量审计项目组，组织数次内部讨论，并与委托单位多次沟通，拟定了质量审计组织机构、工作流程和工作方案等，并报委托单位审批后实施。

2.1 质量审计原则

（1）突出重点，聚焦质量。工程质量审计工作主要围绕委托方拟开展质量审计的项目范围，聚焦不同类别项目在不同阶段影响工程质量的因素。

（2）分类审计，重在实效。按照拟审计工程类别特点，对不同区域项目按照项目特点分类进行审计分析，并结合以往不同项目业主投诉点和同类项目管理经验，有针对性地设定各类项目质量关注点。

（3）全面审计，注重原因。依据现有标准规范，按照全面质量管理理论，对影响质量的 5 个主要因素，即“人、机、料、法、环”进行全面审计，重点分析。

2.2 工作流程

工程质量审计工作流程，如图 1 所示。

图 1 质量审计工作流程图

2.3 组织机构与人员设置

2.3.1 组织机构设置

基于审计原则及工作需要，质量审计项目部采取矩阵式管理模式，项目经理为总牵头人，统筹审计项目与专业管理，以便质量改进目标的实现。在本项目实践中，审计项目范围涵盖了 3 个不同地理区域内的 14 个工程项目（包括市政道路项目），包括别墅、多层住宅、高层住宅和市政道路等不同类别项目。在组建项目部时，考虑审计范围和项目规模，项目部下设 4 个审计组，其中住宅项目分别设立高层住宅、多层住宅和别墅3个审计组；同时设置土建、电气和水暖 3 个专业组，每组根据工程特点配置相应的专业工程师，并分别配置专业负责人。项目组织机构，如图 2 所示。

图 2 质量审计项目部组织机构图

2.3.2 人员配备

为保证工作质量和审计工作的权威性，项目经理、专家组长和专业负责人等均为工程管理经验丰富、理论水平较高的高级工程师或总监理工程师；审计工程师则由现场工作经验达 5 年以上的专业工程师组成。专业涵盖土建、电气、水暖、测量和园林等。

2.3.3 职责分工

项目经理：统筹安排项目计划；负责项目协调及审计报告汇总审核，其中协调工作包括与委托方总部及其拟审计工程项目部、审计项目部内部的协调组织等。专家组组长：主持建立本专业质量审计标准；拟定各专业质量审计方案。各专业组：负责本专业质量问题的收集、汇总及原因分析。各审计小组：根据划定的审计工程区域，开展现场审计；结合专业组质量审计分析报告，编制各项目质量审计报告。

2.4 制订质量审计工作方案

在前期策划阶段，与委托方进行充分沟通，了解其质量审计需求，是顺利开展审计工作的基础。同时，根据审计需求，收集拟开展审计项目的相关资料。项目经理组织制定质量审计工作方案，充分吸收专家组及各专业审计的建议。

2.4.1 方案总则

（1）由于拟开展审计的项目建筑规模总量巨大，且工程实体进度各不相同，根据委托人对质量审计时间和审计工作内容的要求，按每个工程项目建设规模的 10% 抽取质量审计点。

（2）在现场审计抽查过程中，对同一工程中不同期的楼盘，以不同的施工单位和监理单位为界划分审计单元。

（3）对同一审计单元下的多个楼座工程，选择进度最快的楼座工程进行审计。

（4）对所委托区域内已完工程，开展顾客可感知的质量审计，即仅限于对影响未来顾客可感知的工程质量影响因素，如墙体涂料、门窗密闭性、卫生间防水及各类开关等进行检查评判。

2.4.2 审计工作措施

（1）资料收集。收集拟开展审计项目的详细资料，包括建筑规模（栋数）、建筑性质、工程进度，以及施工单位、监理单位的情况。

（2）设计质量审计表。根据委托人提供的工程概况，依照国家及地方现行的相关法律法规、质量标准、验收规范和行业标准，针对可能影响工程质量的问题和缺陷的关键质量点，设定建筑（地基与基础、主体结构、防水等）工程、装修（楼地面、墙面、屋面、门窗、装饰等）工程、电气（强电含照明系统、供配电系统、防雷接地系统，弱电含综合布线系统、安防、视频监控、停车场管理系统等）工程、水暖（给排水、采暖）工程、消防工程、电梯工程、市政（含园林）工程等七大类，累计梳理了107 项审计点，设计各专业审计表格。

（3）制订审计计划。结合各项目进度和规模，制订质量审计工作计划。组织专家组与项目组进行研究分析，选定各项目审计单元并设定审计重点。

（4）现场抽查量测。在对一个区域内工程开展可感知的质量审计之前，与被审计项目部沟通，召开审计前会议，与工程项目部确认拟审计工程概况。在工程现场分组，按审计计划对工程的土建、电气和水暖 3 个专业审计点进行现场抽验和量测，对发现的质量问题进行记录、拍照，并结合现场的问题与现场施工、监理和甲方进行交流。现场量测完成后，结合发现的质量问题抽验工程资料。

（5）专业评价及分析。对各区域内每个工程各专业查验量测记录进行分析和问题汇总，形成各工程审计记录。由各专业负责人召集本专业审计人员针对具体问题进行讨论，确定问题根源，提出改进建议。

（6）编制质量审计报告。将现场质量审计记录、各专业分析及改进建议进行整理和汇总，编制各项目质量审计报告，最终形成质量审计总报告。

2.5 检测仪器配置

质量审计主要是对工程实体质量开展的审计，现场抽查量测是必要的检测手段，第三方公司应根据开展审计的项目特点，配备相关的检测仪器。

3 工程质量审计工作实践

经过前期准备和策划，针对 3 个区域 14 个项目，制订了土建、电气、水暖、市政（园林）等 4 个专业质量审计表格，梳理了 107 项审计点；配置激光测距仪、检测包、水平尺、2 m 靠尺、游标卡尺、盒尺、经纬仪、接地电阻表、相序器（10 A、16 A）等 16 项检测设备。项目部共组织了 6 个工作日（合计 57 个人日）的现场审计，每次审计都包括了现场审计前预备会、工程实体质量抽测、工程资料查阅和现场交流等审计环节。审计的丰富理论知识和现场管理经验使现场审计工作得以顺利开展。

随着审计工作的开展，审计方案根据实际情况进行调整。首先，针对不同进度的工程，结合原定审计表格，需对审计点进行微调，以便更符合工程实际；其次，根据审计工程量和委托方的时间要求，增加专家及现场审计人员，住宅项目审计小组均保证土建 2 人、电气 1 人、水暖 1人，以满足审计进度要求；第三，为确保审计的客观、公正，原定被审计工程的审计单元均现场临时抽取，但对于较大规模工程，现场临时确定工程进度、户型等审计单元较为费时，应调整为审计前一天由专家组议定审计单元。

对现场抽验审计记录进行整理。依据问题出现的频次，采用数理统计法对所发现的质量问题进行汇总分类，发现各专业质量问题共计 10 类 29 个子项。针对上述问题，特别是对多次重复出现的问题，专业组采用“鱼骨法”分别从“人、机、料、法、环”等因素进行分析和讨论，查找问题根源，提出相应的改进建议；并且对其中因设计文件而产生的工程质量问题提出了 8 条建议，对下一步工程质量审计工作提出了改进建议。

历经近 3 周的连续工作，分别编制了 14 个项目的工程质量审计分报告和 3 个区域的工程质量审计总报告。审计工作获得了委托人的充分认可，同时也为进一步开展此领域业务积累了经验。

4 对工程质量审计工作的几点思考

4.1 开展工程质量审计的意义

作为工程领域的新型咨询业务，工程质量审计内容、方法和范围均处于探索阶段。“工程质量审计”理念的提出，对提升各参建方的工程质量意识、加强过程监管、提高工程质量，不失为一种创新有效的管理思路。若进一步扩展工程质量审计范围，还可查找出委托方在企业管理及工作流程上的偏差，并加以改进。

工程质量审计的开展为监理业务开拓了一个新领域。通过工程质量审计，监理可全局把握工程质量的管理和控制，不仅能了解建设单位的管理状况，还能进一步掌握施工单位、监理单位等参建方的工作状况。同时，开展工程质量审计工作对监理的自我提升和拓展业务具有良好的促进作用，也更有利于培养复合型人才，实现业务向项目管理、全过程工程咨询等转型升级。总体而言，工程质量审计的开展有利于改进工程质量，可实现委托方与受委托方的双赢。

4.2 工作建议

结合工作实践，对工程质量审计工作提出以下建议。

（1）工程质量审计由建设单位提出，并由其主要领导作为最高负责人直接参与工作。这有助于提高质量审计的工作效率，切实起到促进质量改进的作用。

（2）质量审计的前期策划及工作方案是关键工作点。若能在项目实体工程开工前与委托方进行沟通，有针对性地制定质量审计计划，对工程质量审计的计划性及工作质量等都起到较好的保障作用。质量审计的工作方案包括审计内容、审计深度、审计标准和审计行程计划等，都要形成书面文件，报委托方签认后予以实施。这有利于后续工作的开展和沟通。

（3）工程质量审计工作对人员有较高的素质要求。要求具有丰富的理论知识和实践经验，了解现场施工管理、监理、设计以及甲方管理模式，在审计中既能发现质量问题，又能分析问题的根源。

（4）数据是最具有说服力的论据。每个质量问题的发生频率及其变化规律，是分析质量问题根源的重要依据，而最终质量问题改进后的效果也需要数据支持。因此，在现场查验和资料审查时要加大数据的收集和分析力度，加强收集对问题整改情况的反馈数据，落实 PDCA 循环原则以切实改进质量问题。

（5）质量审计对监理企业而言是专业咨询服务的新业务，可助力监理企业实现业务的转型升级。相关人员开展质量审计业务需要具备较高的专业能力，且能保证投入一定的审计时间；否则审计效果不佳，达不到委托方的服务要求。专业能力较高的人员在监理企业中往往处于关键岗位，当审计业务较少时，组建专业化审计队伍对监理企业投入的产出相对较低，企业应结合其业务发展战略对其工作成效进行科学和合理的评判。