居住权纠纷案例初探

文 陈广鹏

居住权制度肇始于罗马法，是指非所有权人因居住而使用他人所有的房屋的权利。2021年1月1日起施行的民法典开创性地设立居住权制度，其中物权编第十四章从三百六十六条至三百七十一条共六个条文，弥补了此前物权法关于居住权立法的空白，是重大的制度性进步。笔者对我国司法裁判文书资料库中涉及居住权纠纷的公租房、以房养老、家庭成员垫资买房案例进行梳理，节选部分代表性案例并摘录法院裁判要旨内容并进行分析，以期引起思考和重视。

居住权纠纷代表性案例与裁判要旨

案例一（公租房）：关于李金才、李柱才共有纠纷一案，昆明市中级人民法院于二〇一九年十二月二日作出〔2019〕云01民终6941号民事判决书。裁判要旨内容包括：“公租房是国家提供政策支持的福利性住房，且需满足相关条件方可申请承租，案涉房屋是因被上诉人满足有关安置条件而承租的公共租赁住房，其所针对的安置对象是特定相对人，上诉人是否符合相关安置条件承租公租房，是政府有关部门的行政权限，上诉人如符合有关承租条件，可自行向相关住房保障主管部门进行申请；上诉人对案涉房屋的居住权应基于被上诉人的准许，现被上诉人并未准许上诉人居住案涉房屋，且案涉安置房租赁协议也明确约定该住房必须由原承租人杨鸿及家庭成员居住，而上诉人并不符合协议约定的居住条件。故上诉人关于确认其对案涉房屋有权居住使用以及被上诉人返还上诉人应分的临时安置过渡费的诉请，无事实和法律依据，不予支持。”

案例二（以房养老）：关于大连市甘井子区椒金山街道办事处与大连森邦建设有限公司确认合同无效纠纷一案，大连市甘井子区人民法院于二〇一八年九月三十日作出〔2018〕辽0211民初904号民事判决书，裁判要旨内容包括：“本案需首先确认《居家养老用房合同》的性质是房屋买卖合同还是居家养老用房的投资代建合同。居家养老服务是指政府和社会力量依托社区，为居家的老年人提供生活照料、家政服务、康复护理和精神慰藉等方面服务的一种服务形式。居家养老用房应该是服务于居家养老，具有一定的公益性质，不能脱离居家养老服务的范围，居家养老服务相关的合同具有主体的特定性和履行时间的阶段性特点，案涉合同的主体不属于现阶段养老服务的特定对象范围，使用期限70年也与常规的养老时间严重不符，被告与第三人签订的居家养老用房合同除名称外，合同的具体内容与居家养老服务的内容并不一致。被告与第三人签订的《居家养老用房合同》实质为房屋买卖合同。本案案涉土地系原告以划拨方式取得，并且对案涉土地及房屋享有所有权，被告并无将房屋‘居住权’出卖的权利，且其出卖行为显然违反了《中华人民共和国城市房地产管理法》的上述法律规定，被告与第三人签订的《居家养老用房合同》因违反法律的强制性规定应认定为无效。”

案例三（家庭成员垫资买房）：关于刘柯妤诉刘茂勇、周忠容共有房屋分割一案，重庆市第五中级人民法院于2015年9月10日作出民事判决书，裁判要旨内容包括：“现有新证据证明，本案讼争房屋系被申请人刘茂勇、周忠容及再审申请人刘柯妤按份共有。单从《中华人民共和国物权法》第九十七条之规定看，刘柯妤占份额90%，有权决定本案讼争房屋的处分，但本案中刘茂勇、周忠容与刘柯妤系父母子女关系，双方以居住为目的购房，从购房的相关证据看，大部分房款由刘茂勇、周忠容出资，刘茂勇、周忠容购房时将大部分财产份额登记在刘柯妤名下，超出刘柯妤出资部分，具有赠与性质，系父母疼爱子女的具体表现。‘百善孝为先’一直是中国社会各阶层所尊崇的基本伦理道德。《中华人民共和国物权法》第七条明确规定：‘物权的取得和行使，应当遵守法律，尊重社会公德，不得损害公共利益和他人合法权益。’综上，刘柯妤要求其父母转让财产份额的诉求与善良风俗、传统美德的要求不符，法院不予支持。”

居住权纠纷代表性案例的概要分析

根据案例一至案例三的裁判要旨内容，笔者对居住权纠纷代表性案例做出如下概要分析：

1. 公租房属于政策性用房，是国家或国家授权的公共机构以较低的价格出租给中低收入特定群体的住房。公租房具有保障性特征，是一种公共产品。因此，符合政策规定的特定人员取得公租房的居住权利，至少在政策允许的条件和年限内可以长期占有、使用房屋。如果将承租人的权利仅解释为租赁权，既不具有足够的稳定性，也不足以对抗所有人和第三人，明显于承租人不利。若将其解释为居住权，则有利于明确公租房和普通房屋租赁的区别。虽然公租房中有“租赁”的内容和性质，但人民法院报刊登的指导案例认为，公房承租权是一种复合型的权利，不仅仅是承租关系这一债权关系中的权利，同时也包含了物权的内容，受人身关系的限制。

2. 以房养老是近年来我国社会广泛关注的热点问题。我国已经是老龄化比较严重的国家之一，名下拥有房屋产权的老年人需要养老资金，鉴于房屋高价值但不便于流通变现的特点，如何充分利用及盘活房屋价值，同时不会降低进行融资的产权人生活水平，使老年人晚年生活质量得到保障与提升，亟待我们从制度层面进行思考与设计。在各种以房养老模式中，老人既获取了基本生活费又继续享有居住的权益，而经营者最终亦将有条件地获得房屋所有权。我国司法实践中，未来也将面临越来越多各种形式存在的以房养老模式纠纷案件。

3. 家庭成员垫资买房主要表现为父母为子女、长辈为晚辈基于亲情关系出资购房的情形，尤其是在高房价地区，子女靠工作积蓄难以实现买房或者交付按揭贷款首期的目标，父母在经济条件允许的情况下为其垫资，实属表达疼爱关怀之意，法律对此亦不做禁止。然而作为出资人究竟享有何种权利义务，碍于亲情通常未做明确。而且因为户口、限购等原因，该等房屋在购置后通常仅以子女名义作为房屋产权人进行登记。日后如产生分歧纠纷，甚至子女离异导致房屋被析产分割，可能使垫资人不能享受应有之权利，有违公平原则。在垫资买房行为中赋予垫资人居住权，对其合法权益予以物权保护，应是此类法律关系得以有效处理的倾向性方案。

我国现行居住权立法的探讨与完善建议

（一）公租房是否列入居住权保护需要明确

前述案例涉及的公租房，承载的是国家对中低收入特定群体的关照义务，具有保障性特征。民法典颁布后，公租房是否归入居住权立法范畴，在公租房内居住的人是否依法享有物权性质的居住权，目前尚待明确。公租房的所有权属于国家，具体由国家授权的政府机关、事业单位、国有企业作为登记产权人，符合条件的特定群体以较低的价格承租房屋，且租赁关系较为稳定，居住期限通常为长期（符合条件的承租人可终生居住，去世后同住的近亲属按照政策规定可以申请继续居住）。从民法典现行规定来看，与公租房的实践做法和特征存在难以匹配内容：第三百六十六条中规定的“居住权人有权按照合同约定，对他人的住宅享有占有、使用的用益物权，以满足生活居住的需要”，从立法表述习惯来看“他人”一般指自然人，应不包括作为公租房登记产权人的政府机关、事业单位、国有企业；第三百六十八条规定居住权无偿设立，但是当事人另有约定的除外，即原则上居住权应为无偿设立，而公租房并非免租，而是以明显低于市场价的金额租赁给特定群体；第三百六十八条规定居住权不得转让、继承，第三百七十条规定居住权期限届满或者居住权人死亡的，居住权消灭。实践中公租房也是禁止转让，但是同住的配偶、未成年子女在承租人身故后应可依据政策规定继续居住，居住权发生转移，并不是消灭。因此，民法典关于居住权的现有条款难以涵盖公租房的现实需求。公租房的居住权既包含承租关系的债权内容，也包含具有人身关系限制的物权内容，笔者建议日后将公租房明确归入民法典居住权的规制范畴，使广大公租房实际居住群体受惠于物权意义上的法律保护。

（二）居住权的适格主体范畴应做明确限定

民法典第三百六十六条规定“居住权人有权按照合同约定，对他人的住宅享有占有、使用的用益物权，以满足生活居住的需要”，其中“居住权人”是否限于自然人，还是法人也可以成为居住权适格主体，尚不甚明确。按照我国现行法律规定的法人类型，包括有限责任公司、股份有限公司、事业单位、社会团体和其他企业法人等多种形式。其中，有限责任公司、股份有限公司等企业法人均为营利法人，如果允许法人成为居住权主体，则居住权的无偿设立以及不得转让等特征，可能与法人天然地应当为股东获取利润的设立目的相冲突，并在实践中违背居住权帮扶困难人士的立法初衷。此外，民法典居住权立法对于居住权人和房屋所有权人是否应当具备一定的特定关系（包括配偶、亲属、对房屋取得产权有所贡献、具有抚养关系、具有较长时间的雇佣关系等）作出规定。从本文中引述的有关案例可见，主张居住权的通常都是特定关系人，不会是陌生人。如果允许毫不相干的自然人，通过与产权人自行达成协议、办理居住权登记手续而取得居住权，不但不符合居住权立法初衷，而且会给有失诚信的债务人（被执行人）恶意设置权利障碍提供可行性。因为设定了居住权的房屋，其市场流通价值必然大打折扣，买受人缺乏参与竞买意愿，债务人（被执行人）由此躲避债权人提起诉讼及法院执行程序。建议通过进一步的立法对有权享有居住权的人群设定条件，要求必须与房屋产权人具有特定关系，该等审核权利在办理居住权登记时由登记部门履行审核职能，由此避免权利人主体泛化以及权利滥用。

（漫画/赵晓苏）

（三）未进行登记的居住权是否有既定效力

民法典第三百六十七条规定“设立居住权，当事人应当采用书面形式订立居住权合同”，第三百七十一条规定“以遗嘱方式设立居住权的，参照适用本章的有关规定”，即居住权的来源为合同和遗嘱两种方式。第三百六十八条规定“设立居住权的，应当向登记机构申请居住权登记。居住权自登记时设立”。在司法实践中，除了合同和遗嘱两种方式外，基于亲属关系、获得房屋产权贡献因素、传统习惯、离婚判决、赡养判决等多种形式产生居住权比比皆是。这些缺乏合同和遗嘱形式的居住权取得方式是否就不能办理登记，即无法设立居住权，亟待实务中尽快明确解决。物权法第二十八条规定的“因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力”，生效法律文书是物权设立的合法有效途径之一。民法典对于具有物权性质的居住权，仅规定以合同和遗嘱的意定方式取得，难以有效涵盖社会复杂多变的现实需求。而且，当事人能否订立合同、合同订立后是否能够维系，尚存在较多不稳定因素。如前述的家庭成员垫资买房等情形，当事人之间基于亲情关系，往往碍于情面难于完成签约，或者签约后产生矛盾分歧又行使解除权，本应订立合同但实际因为各种原因未能订立合同的一方，应赋予其通过司法诉讼途径，取得法律文书确定自身依法享有的居住权。笔者建议进一步拓宽居住权来源途径，可以参照物权法的有关表述，增加“因人民法院、仲裁委员会的法律文书，导致居住权设立、变更或者消灭的，自法律文书生效时发生效力”的规定。

我国现今正在经历百年一遇的“民法典时刻”，站在改革开放经济快速发展的经济基础上重新认识居住权制度，有助于理解居住权在解决疑难复杂案件时所具有的特殊适用价值。随着民法典的正式施行，有关居住权纠纷司法实践中预计会不断涌现新的现象或问题，相信届时通过民法典各编的修订立法以及最高人民法院司法解释将得以有效解决。