试论新冠疫情背景下的不可抗力与情势变更

张振浮 姜明玉

摘要：在新冠疫情的影响下，国内B2C模式下的长期租赁公寓市场所受影响到达“深水区”。在B2C房屋租赁模式向下，绝大多数长租平台都产生难“渡劫”的运营现状，房屋委托价格和租赁价格倒挂更是直接引发了大量的房屋租赁纠纷。而新冠疫情一般情况下构成不可抗力，也可构成情势变更。不可抗力和情势变更可能造成一方当事人的责任免除或者是部分免除、获得解除权和修改合同等权利。于司法实践中，许多长期租赁合同的承租人在利益上受到重大损失，而导致房屋租赁合同的合同目的无法实现或者是构成对价障碍。

关键词：新冠肺炎疫情 房屋租赁 B2C模式 情势变更 不可抗力

一、问题的提出

自2020年1月以来，新冠肺炎疫情的爆发，使长租公寓市场遭受前所未有“寒潮”期。而此时，房屋承租人能否以新冠疫情及其政府的防控措施作为不可抗力请求解除或变更房屋租赁合同并免于承担法律责任便是成为一个热点问题。而法院在司法实践上，一方面尽可能维护合同效力，一方面更加深刻地理解不可抗力和情势变更原则的真意。

不可抗力與情势变更两者之间的法律关系交叉较大，外延以及内涵等方面都具有模糊性和不可确定性。本文以借B2C长租公寓市场之中的典型纠纷作为切入点，并对长租合同纠纷做分析整理以及对不可抗力与情势变更做类型化分析，以此为房屋租赁合同中合同解除或变更权利的适用问题提供借鉴。

二、新冠肺炎疫情与不可抗力

不可抗力是指不能预见、不能避免并且不能克服的客观情况。如包括地震、台风和军事行动等一系列自然现象或社会现象。即不可抗力需要满足两大要件，一是不可预见的偶然性，二是不可控制的客观性。

学界存在“主观说”“客观说”和“折中说”三种学说。但按照其中任一种学说，新冠肺炎疫情都能过被认定为不可抗力。不过新冠肺炎疫情是否一定构成不可抗力，也必须结合其具体案例，不能一概而论。如不可预见这一点，便是对于不同的当事人、地点、时间等客观因素有着很大的区别，在疫情来临时，医生、护士等医疗系统工作人员便有着比普通人更高的敏锐度;而在疫情的重灾区武汉与疫情病例的地区比起，那么武汉地区对其疫情的突如其来便是不可预见;笔者认为于新冠疫情爆发初期之时，便是属于不可预见，而在各地都开始建立健全防疫措施时，就不属于不可预见这一构成要件。

三、不可抗力与情势变更

首先，不可抗力与情势变更并不是泾渭分明、截然分立的，二者之间也存在交叉地带与竞合部分。上文有细论不可抗力，在此不再赘述。而情势变更的具体规定系于《民法典》第五百三十三条规定：“合同成立后，合同的基础条件发生了当事人在订立合同时无法预见的、不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于当事人一方明显不公平的，受不利影响的当事人可以与对方重新协商。”该条特别指出，情势变更既非不可抗力，不属于商业风险，这就在外延上完全割裂了情势变更与不可抗力的关系。“变更”仅指合同赖以成立的环境或基础发生异常之变动，倘若对双方履行合同影响轻微，则不构成情势变更。

二者之间的不同在发生原因上、时间上、效果上便有着极大的不同。在发生原因上，不可抗力是导致合同履行不能，而情势变更为继续履行合同会造成合同双方显失公平;在时间上，不可抗力是不可抗力事件的发生须在合同成立并生效后至履行完毕前，且排除迟延履行后的期间，而情势变更的触发事件需发生在合同有效存续期内，即事实发生于合同成立之后，履行之前。在效力上，不可抗力中合同履行不能一方当事人全部或部分免责，而情势变更将会引出两种法律效果，且这两种法律效果具有先后顺序，即先协商后诉讼或仲裁。

四、新冠肺炎疫情与B2C模式下的长租公寓

（一）B2C模式下的长租公寓概念

B2C（Business To Customer）模式下的长租公寓是指企业直接面向客户，利用因特网进行全部的公寓租赁等贸易活动，即在网上将信息流、资金流、商流和部分的物流完整地实现连接。

（二）新冠肺炎疫情下长租公寓市场典型纠纷及其分析

疫情下，长租公寓市场出现如下两个典型问题：

1.长租公寓业主明确拒绝向运营方提供“免租期”，但公寓平台还是单方面以“不可抗力”为由为其设置了30天的“免租期”。甚至未主动告知业主就直接执行了免租安排。在公寓平台的强制免租期之下，对于承租者是明显偏失公允的，应与业主充分沟通，保证合同的意思自治以及公平。

2.目前，很多长租公寓平台采“二房东”分散运营模式，即长租公寓运营方从分散的房屋业主手中取得房源，经过标准化改造或装修后再进行转租，从而赚取租金差价。疫情造成某些运营方无法正常开展经营获取收益，要求业主方减免租金。首先，金钱债务无履行不能之问题，债务人不得以不可抗力为由寻求免责。在运营方的资金链条出现问题，笔者认为其固定的租金支付义务并不因经营状况的恶化而随之改变。租赁平台上述行为，势必加重了业主方的履约风险，即变相的改变合同的权利义务，是与契约精神所不容的。

五、结语

新冠肺炎疫情的爆发，是属于双方当事人不可预见、不可避免和不可克服的客观存在。而新冠肺炎疫情以及其防控措施必然会导致合同履行存在影响，但并不是所有合同都会受其影响，如可预见、可避免、可克服的情况时就不再归属于不可抗力。判断其是否为不可抗力，与其合同订立时间、履行地点、双方当事人有直接关系，不能一概而论。而新冠肺炎疫情构成不可抗力，也并不会排除其构成情势变更的可能性。这意味着合同目的无法实现，可能适用情势变更。

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