房地产企业全面预算管理研究

胡金鱼

房地产行业对各级政策较为敏感，具有高风险、高收益、资金周转慢等行业特征，近年来，随着政府对房地产行业政策方针的落实，越来越多的企业已开始重视精细化经营管理。本文主要阐述了房地产企业全面预算管理的必要性，对其面临的主要问题进行研究分析，并提出优化房地产企业全面预算管理的对策和方法。将全面预算管理体系作为企业实施精细化经营管理的重要方法之一，把企业管理中遇到的问题融合于这一体系中，进而解决问题。

当前的宏观环境下，房地产企业为了实现企业的发展目标运用全面预算管理体系来统筹日常经营的各个方面和关键环节，但在实施过程中，全面预算管理仍存在一些漏洞。本文通过对全面预算管理问题进行探讨，提出强化房地产企业全面预算管理的对策，以提升精细化经营管理水平，减少经营风险及财务风险，为股东创造更多的剩余收益。

一、 房地产企业全面预算管理概述及全面预算管理的必要性

（一） 房地产企业全面预算管理概述

经营业务预算广泛指与民营企业日常经营业务直接活动相关、具有一定实质性的基本经济活动的经营预算。主要包括整体投资规模预测、前期拿地预测、分批次报批报建预测、项目融资预测等。在这些工作环节中，首先是做好前期预算编制及项目审批，其次要及时做好前期方案策划、控制方案执行及方案调整，加强有效监督和考评，从而保证实现前期预算编制的目标。财务预算一般泛指与民营企业实际货币资金收支及结余、经营成果及财务状况有关的各项财务预算。

（二）房地产开发企业全面预算管理的必要性

1.提高房地产企业资源利用率

房地产企业全面预算管理是以企业的经营方针为导向，以业务为依据，以财务管理为辅助，按照整体规划情况，合理配置资源，从而达到资源优化配置，提高企业资源利用率。将预算管理融入企业经营管理的各个方面，对精细化分析和优化配置企业资源具有重要作用和意义。

2.有效促进资金快速回笼、预防资金链断裂

房地产开发企业往往需要大量流动资金投入作为经营支撑，如果无法及时有效的实现企业资金周转，就可能威胁到房地产企业的整体正常运营，甚至威胁到企业的健康持续发展。基于此，房地产开发企业如果要真正实现持续发展经营战略，就必须切实做好企业资金的短期回笼和资金周转，确保自身短期资金流的充足。科学有效的全面预算管理可以确保房地产开发企业能够实现内部资金的快速有效回笼和顺利周转，预防其在资金正常流动中发生流动断裂，使房地产企业长久平稳持续健康发展。

3.提高自身抵御内外部风险的能力

近年来，房地产行业竞争日趋激烈，房地产企业面临着政府部门政策调控、市场形势不确定性、自身经营过程管控、资金链断裂、工程质量安全等风险。要想在市场上站稳脚跟，就必须增强企业的抗风险能力。房地产企业全面预算管理可以根据外部环境的变化和企业内部发展战略的变化制定相应的管理制度，帮助企业提高抵御内外部风险的能力。

二、 目前房地产企业全面预算管理中存在的主要问题

（一）全面预算管理体系建而不全。

在《企业财务通则》和《中央企业财务和预算管理暂行办法》等相关预算制度中虽然有章可循，但公司通常需要根据自身实际情况，及时制定全面性的预算管理制度。而且在实际管理工作中，许多房地产经营企业前期建立的全面预算编制管理制度还存在漏洞，导致全面预算管理编制工作更多以企业决策层的主观经济预测为导向、以管理层的传统预算经验为指导等不科学的预算方式开展和延续，让全面预算编制管理还停留于传统形式，未能真正达到企业开展全面预算编制管理的总体目标，从而无法发挥出全面预算编制管理工作的积极作用，让房地产经营企业的健康快速发展收到影响。

（二）全面预算管理全员意识不明确。

全面预算管理是一种涉及企业内部权责利益关系的制度安排。这需要企业上下一心，通力协作。但在企业预算的过程中，多数人对预算管理认识不正确，认为这是管理层的事，不愿意参与到预算这项工作中来，即使对预算持不同意见也不主动提出异议。甚至内部职能部门在开展预算管理方面也不积极，认为预算编制和调整工作是财务部门的主要职责和责任，不能实现全面预算管理的整体性和权威性。

（三）全面预算编制依据不充分

全面预算管理贯穿于房地产开发企业的整个开发周期，预算编制作为实施的重要环节，其收支预算是企业预算管理质量的保证。但在现实中多数房地产企业编制全面预算的依据存在不合理性，如销售预算过于理想化，仅依靠企业管理层级制定的销售目标及浮夸的可行性研究报告，未考虑地理位置、市场需求等因素;如前期部对项目所在地政策不了解，仅依据企业内部的发展战略。如工程成本预算中，仅依据经验值估计单方成本与建筑面积乘积得出，忽视了对地形结构及地理环境的深入研判;又如在费用预算中则是用收入的一定比例得出，并在此基础上计算各项税费，据此得出项目预算等等，导致实际完成数与预算指标数差距甚远，降低了财务预算管理的全面性与预测性。

（四）全面预算编制方法不适用

房地产企业应综合自身因素正确选择较为适合自身的全面预算编制方法，发挥预算编制的应有作用，促进企业发展。但在实际工作中，多数房地产企业编制项目整体预算时仅考虑简单、快捷、成本、工作量等因素而选择较为容易的编制方法，如不客观分析融资市场环境及变化，简单的以预计融资额与利率乘积得出融资成本，又如费用采用核定费率预测再分摊的方式确定。不切實际地编制预算，初编制后不进行预算细化，随意变动预算指标，降低了财务预算管理的准确性及管理效力。

（五）全面预算执行缺乏刚性及预算调整不及时。

为了发挥整体预算的控制力和执行力，一般情况下，总体预算方案批准发布后，预算执行应严格控制，加强预算执行。原则上不能随意调整。但在实际工作中，预算执行比预算调整更重要。例如，相关负责人过于重视预算偏离执行率的考核指标，偏离率较大的个人预算没有及时调整。例如，没有及时调整项目的整体预算，优化财务数据。有时，过于教条地执行预算，往往偏离了企业的经营管理目标，失去了整体预算调整的灵活性。

三、优化房地产企业全面预算管理的对策建议

（一）健全和完善全面预算管理制度

房地产企业应以自身情况为出发点，结合发展战略定位，构建科学高效、规范有序的全面预算管理体系，在企业全面预算管理体系发展过程中，改革创新是不断进取的原动力，只有逐步建立健全全面预算管理体系，才能让全面预算编制及管理做到具体工作有章可依，确保企业全面预算管理工作稳步推进。

（二）强化全民参与预算管理理念

企业决策层通过预算管理明确战略意图，管理层通过预算管理统一各职能部门的资源配置，执行层需要预算管理作为工作核心和行动纲领。因此，房地产企业管理层及预算牵头部门要加大对企业职工宣传教育，切实提高广大职工在全面预算管理方面的参与程度。当全体职工加入预算管理中时，可以充分调动职工的积极性，在一线工作岗位中及时发现預算编制中存在的问题，至下而上反馈预算表内容，防止遗漏与编制预算相关联的重要信息及时纠正偏差，提高预算管理水平，促进企业战略目标的实现，

（三）重视预算编制依据来源及编制依据的准确性

全面预算管理对房地产企业来讲至关重要，应做好预算编制的准备工作，及时了解国家方针政策，对时下宏观政策的大环境、行业格局以及企业现实运营状况加以研判，重视预算编制依据来源，充分考虑影响预算表各项目因素。以企业发展战略为出发点，进行市场调研使收入预测做到有依有据，了解当地地方税收政策为整盘税费预测提供政策依据，探测项目所在地地理环境以明确是否发生多余成本，熟悉行政政策预测各种证件取得时间合理安排资金支出及资金占用成本等。其次，为促进企业预算目标的实现，收入、开发成本，资金计划、税费及附加支出等预算编制要充分考虑企业长远战略目标，对市场展开合理分析和预测，增强预算编制的合理性，不能仅仅通过主观预估对数据进行敲定、汇总。

（四）正确选择全面预算编制方法

房地产企业应结合行业特点，正确选择全面预算编制方法，在项目投拓阶段，即使零基预算编制方法的工作量非常大，花费的时间较长，也应从“零”开始，花费精力去思考和规划。在项目运行阶段，对固定费用和数额比较稳定的预算项目就选择固定预算编制方法，房地产企业要注重内外部经营要素、预算执行刚性及预算调整弹性的三部分的协同，并根据经营形势适时作出相应调整，对与业务量有关的成本及税金选择适应经营环境不断变化的弹性预算编制方法。

（五）明确考核机制及监督机制，及时组织预算调整

建立健全合理的权责、考核机制及监督机制。合理的权责促使相关责任人能在第一时间发现问题并解决问题。明确考核机制，让员工清楚奖惩分明的制度，促进员工主动作为。监督机制主要是加强督促及时组织预算分析和预算调整。房地产开发企业就业务部门实际权责合理设计与其业务发展特征相关的预算考核指标，并确保全面预算刚性执行，使全面预算管理在实现长期战略目标的整个过程中充分发挥它的重大意义。

四、结语

总而言之，全面加强预算风险管理对于房地产的健康可持续发展，最大限度的规避生产经营过程中的各种风险。推行严谨的全面企业预算绩效管理，结合企业预算管理目标要求建立预算绩效考核、评价监督体系，这是非常必要的，企业管理应通过建设一套完善的全面企业预算绩效管理体系、合理的绩效评价及预算绩效考核监督制度，从而不断加强企业预算，考核，监督，通过不断提升企业精细化预算管理水平，提升国内企业在国际市场竞争环境中的预算管理竞争优势。

（作者单位：贵州省星华置业有限公司）