深圳二手房指导价出炉，一剂良药降楼市虚火

孙雅茜

春节前夕，深圳接连出台调控措施，对楼市施以的雷霆手段。节后，新一轮调控开始逐渐显露威力。

依据深圳市住建局房地产信息平台公示的商品房成交（完成产权过户）数据，2月15日至2月22日，深圳当周二手房网签数量为416套，较2月8日至2月14日一周网签量1671套的成绩，周成交量环比下降75%，可谓是断崖式下跌。

短短一周时间，成交量为何产生如此巨大的波动？

从日走势来看可辨得缘由——2月8日当天，深圳全市二手房网签量达到了1263套，占当周网签量的75.5%。大笔订单“抢闸交易”的背后，是深圳当天发布的二手房官方参考价新政。

2月8日，深圳市住建局发布《关于建立二手住房成交参考价格发布机制的通知》（下简称《通知》），酝酿已久的二手房官方指导价出炉，深圳全市3595个小区的二手房的“身价”进行了逐一认定，较深圳以往的调控措施，此举堪称具有里程碑意义。

依据住房和城乡建设部房地产政策研究专家、深圳市房地产和城市建设发展研究中心主任王锋给出的官方解读，此次官方给出的参考价目的在于引导、稳定市场预期，而并非单纯限价，实际成交价也可以与参考价有差距，“是提供参考，最终成交还将尊重市场主体”。

如果说给出官方参考价、稳定市场预期只是此次调控的第一步，那么调控第二步则是将参考价列为商业银行贷款评估时的重要参考。依据深圳官方发布的新政内容，此次发布的参考价将引导商业银行合理发放贷款，防控个人住房信贷风险。

这一直接关系到楼市“钱袋子”的新政，也迅速在春节后楼市信贷市场得到了进一步印证。

有消息显示，已有购房者年后抵押房产时，评估价比年前缩水500万。2月20日，光大银行内部发文，要求2月18日及之后报单的二手住房按揭贷款业务，以住建局发布的二手住房成交参考价作为按揭贷款参考依据。

这意味着，新政之后，买二手房能从银行贷多少钱，很大程度上将由这份官方参考价说了算，去杠杆，提高“炒房”成本的同时，刚需购房也无可避免的被动提高首付比例。

与此同时，多地监管部门也在年后再次掀起新一轮针对“经营贷、消费贷违规进入楼市”的定向排查。此举在深圳指导价与评估价挂钩的新政加持下，有了升级版的效果，成为了此次楼市调控的第三步。

不仅对违规使用消费贷、经营贷购房者施以“抽贷”等处罚措施，更将经营贷与参考价挂钩，以参考价来评估房产价值，再发放贷款。深圳楼市调控迎来了前所未有的住建系统与金融监管部门的通力合作，违规加杠杆炒房与资金违规流入楼市的势头，遭受迎头痛击。

遏制“打新热”則成为了此次深圳楼市调控的第四步。依据官方解读内容，深圳此次发布的二手房官方参考价，是深圳市房地产和城市建设发展研究中心在调查分析基础上，以二手住房网签价格为基础，参考周边一手住房价格综合形成。

换言之，这一市域全覆盖、区域网格化的官方参考价，不仅对二手房交易起到了约束，更对新房预售价起到重要影响。贴着参考价出预售价，将成为未来深圳楼市新房市场的主流。新房与二手房价格倒挂的过往也将就此画上句号。

一个参考价的背后，实际上是深圳下决心降楼市虚火的四步连招，覆盖了金融监管、新房市场、二手房市场……合力“围剿”投机炒房。

加之此前早已发布的系列围堵假离婚政策、违规购房三年限购限售等重拳惩戒，深圳楼市热点区域二手成交应声“速冻”当属新政新效的第一步。