我国基础设施REITs的税负障碍及建议

王步芳 韩岳峰

（浙江越秀外国语学院 浙江绍兴 312000）

2020年4月国家发展改革委和证监会联合发布《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)试点相关工作的通知》，正式启动基础设施REITs工作。通过学习贯彻中央政策和有关部委文件，结合国研公共资产证券化REITs课题组五年来的调查研究，本文认为：基础设施REITs是金融支持实业的重大举措，基础设施REITs实务操作的最大障碍在于税负，建议制定科学可行的REITs税收优惠政策，以有效推进基础设施证券化，从而促进供给侧结构性改革，推动中国经济“崛起”。

一、我国基础设施REITs落地的难点在于税负

REITs是一种由基金管理公司等特定发起人发起的，通过发行收益凭证的方式汇集特定投资者的资金，其是一种由专门投资机构进行不动产的投资经营管理，并将90%以上经营收益分配给投资者的一种金融产品。近半个世纪来，REITs产品在很多国家和地区得到了良好发展。全美房地产投资信托协会数据显示， 2018年底的全球REITs总市值约为2万亿美元，其中美国占据50%市场份额。2000年以来，REITs被广泛引进到亚洲国家和地区，成为不动产证券化的重要金融工具。不动产咨询机构戴德梁行报告显示，截至2019年底，亚洲市场上活跃的REITs共计178支，总市值达2924亿美元。新加坡、中国香港和中国台湾等地都有多只REITs上市交易。

为探索降低地方债和基础设施资产证券化的实现途径，顺利推进供给侧结构性改革，国务院发展研究中心公共资产证券化REITs课题组与20多个省市区相关政府部门紧密沟通，对我国基础设施资产基本情况进行了广泛调研，初步估计目前我国基础设施资产约400万亿元左右。鉴于欧美成熟资本市场的经验，REITs一直扮演着“资本市场的稳定器”角色，预计我国基础设施公募REITs上市也同样会促进资本市场的稳定发展，从而有效降低和化解地方债务负担。

我国基础设施REITs发展的一大瓶颈在于税费，而境外成熟REITs市场关于REITs发展的税费及税率均有减免政策或优惠激励。当前我国开展基础设施公募REITs试点有一个亟待解决的税负难点，即税收政策直接影响到REITs运行过程中的成本费用，进而影响投资者的投资回报，并将影响到资产证券化和REITs市场的繁荣发展。

由表1-表3可知，对比美国和新加坡，以及我国香港地区REITs的持有环节和交易环节税负情况，分析现行境内持有和交易不动产与上述国家和地区REITs之间税负及其优惠政策，可以看出不同税负条件下商业物业和REITs回报率存在巨大差异。

表1 现行中国大陆持有不动产与部分国家和地区REITs持有环节之间的税负情况

表2 现行中国内地交易不动产与部分国家和地区REITS交易环节之间REITS的税负情况

表3 不同税负水平下的商业物业回报率对比

（一）我国基础设施REITs底层资产重组打包环节的税负

我国基础设施资产REITs上市必须进行重组打包，这将涉及资产转让溢价的所得税、资产转让视为销售的增值税、土地增值税、契税及印花税等税负。即使按《关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）、《关于继续实施企业改制重组有关土地增值税政策的通知》（财税〔2018〕57号）和《关于进一步支持企业事业单位改制重组有关契税政策的通知》（财税〔2018〕17号）、《关于资产（股权）划转企业所得税征管问题的公告》（2015年第40号）等规定，在实际控制人不变前提下可减免部分税负，但仍存在所得税和土地增值税等税负。

（二）我国基础设施REITs项目公司股权交易环节的税负

根据基础设施REITs试点政策，基础设施REITs通过持有项目公司全部股权进而持有底层资产全部物权和收益权。根据《关于企业重组业务企业所得税处理若干问题的通知》（财税[2009]59号）、《企业重组业务企业所得税管理办法》（2010年第4号）和《关于企业重组业务企业所得税征收管理若干问题的公告》（2015年第48号）等文件规定，在股权转让中符合条件可适用特殊重组的税务优惠政策。但是，基础设施REITs试点交易结构要求资产支持证券持有项目公司100%的股权，因此难以适用企业重组特殊纳税处理的规定。

（三）我国基础设施REITs份额交易与收益分配环节的税负

基础设施REITs属于一种专门面向基础设施的证券投资基金。根据《关于开放式证券投资基金有关税收问题的通知》（财税[2002]128号）规定投资者存在税负。虽然该文件已被财政部83号令废止，但是《关于继续有效的个人所得税优惠政策目录的公告》（2018年第177号）说明仍然有效。

二、建议尽快制定基础设施REITs整套税负制度，落实REITs税负优惠和税收中性政策

（一）对基础设施REITs底层资产交易实施税费递延和延期缴纳政策

为探索和实现基础设施REITs试点成功，建议财政部和国家税务总局等相关部委协调解决REITs试点的税费难题，在试点过程中对资产重组、打包、交易、持有、处置和回购等各个环节的相关税费采取税费递延和延期缴纳政策，如先挂账但不实际缴纳，等到REITs结束最终处置基础设施底层资产时再按照最总交易处置情况缴纳并允许抵扣。

（二）对基础设施REITs相关交易主体实施税费减免方案

对比境外成熟REITs市场，目前境内推进基础设施REITs试点面临双重征税的困境，具体表现为REITs收益产生的企业所得税纳税义务与向投资者分红时产生的个人所得税纳税义务相重复。在推进我国基础设施项目REITs试点工作时，应与国际例行接轨，实施相应的基础设施资产支持证券和公募REITs税负优惠制度。建议通过国务院部委联席会议或部委协调会议，探讨基础设施REITs发行、持有和交易方面的税费减免，这有利于降低市场交易成本，提高基础设施REITs市场的整体效率，切实盘活存量资产和化解地方债务。

（三）对基础设施REITs产品运作各个环节实施税负优惠

1.建议出售基础设施不动产时土地增值税的税负优惠。对发行REITs产品的基础设施相关物业出售时，可对土地增值税有3-5年减半征收，或适用递延可抵扣政策。

2.建议出售REITs基础设施不动产时所得税的税负优惠。发行基础设施REITs产品的的物业和水电气热、机场港口和交通设施等不动产交易或处置时，可在3-5年内免除出售利得所得税，合格境内投资者购买此类物业契税减半征收。

3.建议REITs有关基础设施项目分红时所得税的税负优惠。对基础设施REITs层面的项目所得用于分红的税负优惠适用于证券投资基金 “对投资者从证券投资基金分配中取得的收入，暂不征收企业所得税”。

4.建议基础设施REITs分配收益时个人所得税的税负优惠。对基础设施公募REITs分配收益层面的个人所得收益，可参考《关于上市公司股息红利差别化个人所得税政策有关问题的通知》财税[2015]101号规定，给予相应优惠，以鼓励长期持有基础设施REITs产品。

5.建议基础设施REITs交易印花税的税负优惠。在资本市场公开发行的基础设施REITs可在卖出环节按照万分之一的优惠税率征收印花税，在买入时不征印花税以限制频繁交易。

6.建议对基础设施SPV项目公司适用高新企业的优惠税率。基础设施SPV项目公司和优秀REITs运营企业可作为生产性服务业，适用申报高新企业认定，所得税可参考高新技术企业按照15%税率征收。

7.区别对待基础设施REITs基金的税负类型。封闭性REITs基金执行封闭性证券投资基金有关税负优惠，开放性REITs基金执行开放性证券投资基金有关税负优惠。

（四）建议针对地方债务负担较大和关系国计民生的基础设施REITs项目实行特殊税收免除。

1.可对水电气热、公路铁路、机场港口等社会性公益性基础设施资产REITs试点实行免税政策。社会性公益性基础设施REITs关系老百姓的日常生活和社会经济生活的正常运转，其本身就具有普惠和免税的道德与法理基础，REITs试点时可以免除相关税负，以降低基础设施资产证券化的成本费用，这有利于促进此类基础设施REITs尽快落地，提高社会经济效率。

2.省级重大工程项目的基础设施资产发行REITs试点实行免税政策，以盘活庞大的基础设施存量资产，化解地方债务风险，推动高速公路和高铁、地铁轻轨等交通运输基础设施建设。我国经济高速发展，建成了世界上最大的高速公路网和高速铁路网，基础设施存量资产十分庞大，同时地方债务居高不下。通过税费减免，加快基础设施REITs落地，毫无疑问是盘活基础设施存量资产、化解地方债务行之有效的金融工具。

结束语

为实现习近平总书记提出的“推进结构性改革，推动经济持续健康发展”五个主要任务的宏伟目标，真正促进中国经济的转型升级和健康发展，国务院发展研究中心公共资产证券化REITs课题组在全国20多个省市区进行了广泛调研，并始终按照党中央、国务院的路线方针政策进行系统深入的探索研究和顶层设计。本文认为，当前我国正积极探索基础设施REITs试点，亟待突破基础设施REITs落地障碍，用公募REITs创新推进基础设施证券化，通过解决REITs税负障碍来有效吸引社会资本投资基础设施REITs，从而切实推进结构性供给侧改革，这将有利于去库存、去杠杆、降成本、补短板，优化现有生产要素配置和组合，这必将成为中国经济“崛起”的有效路径。