房地产企业营运资金管理问题思考与完善研究

王国华

【摘要】近年来，随着我国城市化进程的加快，越来越多人涌入城市，买房成为人们的一项重要的需求，我国房地产企业也随着迅猛发展。很多投资者会将房地产作为自己的投资对象。但与此同时，随着房地产投资市场的扩展，房地产经济逐渐呈现出项目周期长、风险大、需求额度大等特点。目前经济增速降缓，房地产企业作为对市场风险较为敏感的企业，其将会在日常管理中面临较大的市场风险。因此，为了更好地促进房地产企业的发展，增加企业的核心竞争力，企业需要加强自身的财务管理，尤其强化营运资金的管理，从而保证企业营运资金的正常运作，确保企业获取利益能力。

【关键词】房地产企业;营运资金管理;问题;完善

1、营运资金管理概述

1.1应收账款

应收账款包含应收票据、应收销售款以及其他应收款三个方面，主要是指企业与其他企业发生的赊销等一系列交易事项，最后结果为企业需向其他企业收取货款。应收账款管理是赊销分析的重要内容，其可以降低企业的成本费用，增加企业的经济效益。

1.2存货管理

企业存货管理的水平和能力将会对企业的生产经营产生直接影响，日常存货不仅是为了满足销售及生产的需要，更是出于整体购买价格更为优惠的考量。加强存货管理不仅仅要保证生产需求，更要建立定时控制及定量控制系统，由此来控制企业存货数量以及存货的时间，尽量减少存货的占用资金。

1.3流动负债

流动负债包含应付账款、短期借款和商业信用三个方面。在企业经营发展过程中，企业拥有较高的流动负债，虽然能够增加企业经济收入，但同时也会增加企业的支出费用以及经营风险。流动负债管理多倾向于对于应付账款和短期借款的管理。但大部分企业在资金筹集完成后会忽略了对于短期借款的管理，由此，企业资金压力增加，发展受限。

2、房地产企业运营资金管理存在的问题

2.1资金计划和预算流于形式

房地产企业在开发过程的各个环节，资金的计划和安排均没有实行科学的管理。土地整理完成之后进行招拍挂，摘牌后支付土地款，然后政府返还土地整理款这样一个流程。土地拿地环节的资金量相对集中，资金需求量大、资金周转速度较快，而在这个环节的资金计划没有提前筹划而造成不能及时付清土地款，从而会影响土地使用证的获取。

2.2资金使用管控不到位

在项目建设阶段，建设周期长、花钱的点多，地产公司不能对各个环节的资金需求做到精确预算;不能把有限的资金用到最关键的地方，进而导致项目没能按期完成。部分房地产企业资金风险管控意识较差，使得企业面临风险超出了企业能够接受的范围。房地产项目开发周期较长，资金回收时间也相对较长，使得企业的资金流动性降低。在房地产企业开发过程中，企业管理者的工作重心更多在于拿地、开发以及销售等环节中，而对于企业资金管理则普遍重视度较低，尤其是资金使用管控不到位。

2.3融资渠道不规范

目前，我国资金市场成熟度较低，相关监管部门对房地产企业融资限制条件较高，房地产企业的融资通常采取上市公司的形式，通过发行股票、债券等方式进行融资。银行贷款是房地产企业融资的主要手段，但随着央行进一步收紧房地产行业借款政策，房地产企业的融资变得更加困难，资金成本与经营风险增大，使得银行取得的融资也不能很好满足公司对资金的需求。地产公司为了保障开发项目能够如期完成，除银行贷款外，采取企业之间拆借、私人借款、员工融资、拖欠工程款材料款等，使得企业资金使用成本加大，增加了企业的潜在风险。

3、房地产企业运营资金管理的合理建议

3.1建立资金集中管理体系

目前，国内大型房地产企业都施行资金集中管控机制，而且通过资金集中管控也为企业管理和发展切实提供了非常大的帮助。通过资金的集中管理，规范集团企业的资金使用，优化资源配置，帮助企业管理层大力提高对资金的管控力度。一方面，要依赖银行提供的技术支持，在此方面国内各大股份制银行都能提供技术支持，而且也有比较成熟的运行系统，虽然会产生比较高的管理费用，但是相较于节约资金的成本，这个投入是可以接受的。另一方面，有的企业不仅通过银行建立企业资金池，而且与ERP管理系统对接，实现了所属公司的资金在使用、调配和监督的高效管理，大力提升资金使用效率，减少资金闲置，充分发挥资金整合优势，达到资源共享。

3.2强化资金计划管理

一是房地产企业在开展全面预算的基础上，要合理、科学地编制资金计划。资金计划的编制，不是资金管理部门仅凭借合同条款和经验就能完成的，企业内部应建立科学的编制流程。与全面预算管理一样，资金计划也应由投资部、预算部、销售部等各部门全面参与，使计划数据具有科学性和可行性。在编制的时间上，可以形成三个月的滚动计划编制，资金管理部门可以看到对前期未执行计划部分在后期的补充，以及更长期限的资金收付款计划和存量可用资金，便于资金的调动和使用。二是对资金计划管理建章建制，建立管理和考核制度，形成计划执行的刚性。对资金计划执行率纳入管理层考核，必然会引起项目公司管理人员的重视，才能最大限度地减少资金使用的随意性。通过总额管控等手段，挤压付款计划水分、强化收款落实，降低资金计划弹性部分，才能保证企业的资金有效使用、高效周转，实现现金流的周转顺畅，控制风险，压降融资规模，提高经济效益。

3.3加强资金预算管理，提高资金利用效果

一是构建全面的资金预算管理体系：要对房地产企业的所有业务进行全面预测，分析业务所需的资金需求量;同时，对企业的资源来源做好详细确认，做好调查统计工作，确保资金收入有稳定保证;在此基础上，编制完整的资金预算，将资金计划落实到各个责任单位，收入单位要按进度保证资金及时归集到企业银行账户，实行集中统一管理，支出单位要按项目进度提交项目支出预算与资金支付申请，按照资金审批拨付权限进行统一支付，做好结算工作。二是做好资金日常管理：财务部要嚴格执行资金计划，对资金进行准确核算，银行对账清晰，保证资金数额真实、准确，便于管理层对资金进行集中调度。三是不断优化资金使用方案：对收入要及时收拢，对支出要从严控制，对资金拨付要严格管理，对资金结存要详细分析;根据资金计划与结存情况，对结存资金可进行短期运作，进行短期投资或购买短期理财产品，闲置资金增值。

结语：

对于我国大部分的房地产开发企业来说，其往往将银行贷款作为营运资金主要的来源渠道，营运资金的渠道相对单一，资金结构的科学性严重缺乏。同时，房地产企业具有项目周期长、资金回流慢的特点，资金的使用到成本收益的获取需要经历一个较为漫长的周期，再加上企业各个项目运营所需资金金额巨大，则使得企业很难同时开展多个项目。因此，房地产企业往往会采取预收的方式来增加资金回流速度，但同时，企业会面临较高的流动负债风险。为了更好地加强资企业的营运资金管理，除了企业自身应做好制度完善、合理控制存货及流动负债外，其余在分析企业流动资产时，也应选择科学的分析方法和分析对象，从而让营运资金更好地位企业发展提供服务。

参考文献：

[1]何峰.加强高新技术企业营运资金管理的思考[J].中国总会计师，2014（10）：134-135.

[2]林徽.加强生产型企业营运资金管理的思考[J].当代会计，2014（10）：26-28.

[3]赵欣.我国房地产业上市公司经营活动营运资金管理效率对企业绩效的影响研究[D].青岛：中国海洋大学，2014.

[4]褚惠玲.房地产企业营运资金结构管理理论以及和企业绩效的关系[J].时代经贸（下旬刊），2008（11）：105-107.

[5]房小兵.基于行为财务学理论的建筑企业营运资金管理研究[D].北京：北京交通大学，2016.