存量房交易税收征管中应用房地产估价技术的探讨

李志娟

房地产金额估计技术和存量房买卖税收征管之间的关系十分密切。当下，导致本国税收流失的主要原因还是由于存量房买卖环节的“阴阳合同”现象过于严重，因此新时期税务部门增强税收征管事务重点应该是运用房地产估价技术加大存量房买卖税收的征管力度。本文以存量房评估征税基奠为依据，对山西省存量房评估征税开展简明扼要的介绍，并联合海内外的实践经历，探讨了收益法在存量房评估征税中的运用，以期为山西省存量房评估征税提出一些参考。

一、引言

在中国，买房置业是大部分家庭最重要的事情之一，特别是随着人们生活水平不断提高，买房置业变成了人们成家立业的大前提。在城市买房变得常态化，房地产行业税收对于财务收入的贡献有增无减。近几年，在山西省房产买卖行业中，存量房凭借其自身优势，在房屋买卖市场上得到了快速地成长，其社会地位也变得愈来愈高。

二、存量房评估征税概述

存量房买卖活动在不断活跃的同时，暴露出来的税收征管问题也日益凸显。存量房买卖税收存在政策体系复杂、税源分布零散、征税对象特殊、計税办法独特等不相同于其他税收事务的特点，这些都给税收征管事务提出了更高的需求规范，税收政策执行、税款申报征收、税收风险管理阻力重重，从实际成效来看，税务部门的征管手腕对存量房买卖的管控颇显吃力。面对现状，山西省税务局应积极主动作为，阻断存量房买卖税收征管纰漏，提升税收征管质效。一地方可以确保税收收入，为地方公共资源供应财政支持。另一地方，存量房能满足不相同收入群体的消费须要，为实现全社会"住有居所"的保障供应了基奠。因此，查找当下存量房买卖的税收征管纰漏，解决税收的征管困难，提高税收的征管效果是非常实际的。存量房是指已投入使用并取得产权证明的房屋。这是与增量房有关的概念，增量房指的是新建商注资的、即新购房，由房地产开发商注资。因此，通常把存量房称为"二手房"。

受前几年房地产行业热潮的作用，大量存量房被闲置储藏，盘活这些存量房是最直接的提升住宅供应。精确指引和规定存量房行业成长，对国民经济的成长和缓解房价快速增长都具有举足轻重的含义。存量房买卖是房屋的一种再次购买，已完成了房屋的权属转移记录，取得了房屋所有权证。存量房买卖包括契税，印花税，等多种税收，因此在征管税中难度大，重要性较高，急切须要借助必要的技术手腕增强税收。存量房评价征税是对存量房买卖的申报金额采取使用房地产估价技术实行的一项评估，其本质上是税务部门对纳税人的计缴依据是不是契合理由实行的审核评定。将科学估价技术纳入存量房评估税征收事务不仅可以减少阴阳合同带来的税收风险，阻断错误纰漏，同时提高税收审核评定事务的客观性和公开性，减少争议的发生，真正维护国家权益，有效预防税收风险。更重要的是，开展储量房评估征税事务，对推进房地产税改革的理念、技术和人才存贮，具有深远含义。

三、山西省存量房评估税征收事务的开展情况

由房地产一体化税收管理事务成长而来，起点比对高。早在06年，一些城市就开始了试点事务，研发应用于房地产整合征收软件的开发。在需求规范市政府在做好数据搬移、模式创新和基础规范调整等事务的基奠上，全盘开展这项事务，进一步增强对存量房税收的征管。经过多年的奋斗，山西省存量房评估税征收事务已得到很大完善：一是对评估税地区的覆盖范围不断扩大;二是从住宅类型扩展到商用房屋的评估征收范围;三是把评估税的依据从简单政府指点引导金额逐步提高到更精确的第三方评价;四是扩展软件的功能应用，将房地产整体征税的应用范围从存量房买卖征管扩展到增量房买卖，以积累更多的数据储存到房地产税。当下，相较于其他先进省市来说，山西省的存量房评估征收事务还略有滞后，主要问题是：一、评估税尚没有实现全盘覆盖地域征税;二是评价技术过于狭隘，仅采取使用行业比对法，特别是对商用住房而言，还没有采取更合适的收益办法;三是评价数据滞后，不能落实自动创新;四是住建部尚未完全与住宅部门联网。

四、收益法评估税的国内外实际经历

当下山西省存量房评估税虽已涵盖商务住宅，但仍采取使用了行业比对的方式。由于商用房产具有显著的收益性，利用收益法对评估实行了全球广泛接受的做法。与其它办法对比，收益法的理论是成熟的、适合使用性很强的，也契合买家注资的内心需求。

（一）美国的房地产评价中使用了收益法，主要是资本化。资本化办法是运用目标群体的未来收益率实行合理折现，从而得到评估价值的方式。运用资本化法，估价师应科学合理研判房地产的未来利润、持有时间和资本化率，以确保估价能够很好地体现房地产被评价的内在值。资本化法的主要适合使用条件是：被评价的房地产处于稳定运营状态;行业上有大量的可比例，包括风险、利润、费用和物业特征等，其中包括行业风险、利润、物业特征等。近几年来，收益法在互联网技术的辅助下，对未来收益分析、贴现现金流量分析等领域不断进步，借助先进的技术支持对房地产金额的估计起到了重要作用。

（二）与其他国家及地域有所不同，中国香港在房地产税上有一个十分接地气且本土化的名字，叫做"差饷"。香港差饷有鲜明的特点，它计税的依据不是对课税目标的评价，而是对应课差饷的租值实行了估计，即假定房地产空置租期为统一估价日，可计算年租。香港差饷评税的办法分成租金比对、收入支出（溢利）、建筑费用法（资本法）这三种。其中，具有利益性的办法就是收入支出。具体的计算办法有两种：应课差饷租价=总收入*A%应课差饷租价=纯利*A%=（收入总开支）*A%A%是由行业研究和分析决定的。收入支出法仅适合使用于为赢利而供应的物业，其本质上是根据房客实际经营者供应的盈亏表来评估房客在一年的营业收入和支出，从而对房客在合理情况下所获的营业利益实行评估，再从租客的利润中扣除房客回扣，余数为租户所支出的房客（即差饷租价）和房客的租价。租客获得的回扣包含利率，租户收益和风险赔偿。随着CAMA系统及GIS系统的应用，香港差饷估价署也在批量评价中使用。提出规范商铺估价的办法，建设地域信息评估模块，运用设立分区规定商铺模板，大大减少了收益法的重复性事务。

（三）虽然本国一些先进的省市引入收益法时候不长，但由于其研究起点较高，本国的学术制度相对成熟，不滞后于海外的发达国家。但在实践收益法地方，由于房地产行业成长的变革和社会经济要素等地方的作用，纯收益和资本化率明确是十分艰难的，本国的收益法在实践上落后于先进的外国。在存量房评估征收地方，南京市地税局、北京市地税局对收益法实行了较为出色的批量征收办法。南京市地税局坚持以简单为主的收益法批量评价原则，运用行业估价想法对收益实行改造，采取使用"分区基础规范金额"模式，基础规范金额求取的办法为：借助将某一类房地产设为原始样本的商用房，根据所掌握的专业用房客观收益资料，按收益法计算。一般的估价法求得分区基础规范金额。这种设置房地产样本在每个区内的办法，本质上是为了忽略对房地产价值作用的个体要素，为每一区内某类商务房地产的金额供应规范，从而减少大量重复事务，实现大批量评税。北京市地税局在实行收益法批量评估试点时，充足考量到个案收益的作用性要素，明确了整体营运费用率的规范。一地方，借助统计办法，对作用案件的特性要素和买卖金额之间的有关关系，明确了作用收益的主要要素和各个要素之间的作用。在对个案收益的精确度和可行性实行了认定之后，形成了个案收益的作用系数表。另一地方，利用专家的经历，大力开展行业调查，以此确认不相同用途房地产的运营资本率的规范，在批量评税区内，对具有代表性的商务房地产，分别使用相对应的收益法批量评税模式。

五、应用收益法在山西省实行存量房评估征税

应用收益法对商务房评估事务实行评估，是存量房评价征税成长的一个必经过程。如何参考全球对征税的经历，促进山西省对存量房的评估和征税进一步成长，是一个具有极其实际含义的问题。笔者觉得，在山西省应用存量房评估税征收事务，应注意下列问题：首先，应用收益法评估税征收想法要融合行业比对的思想。批量评估是征税和社会化房地产评价的重大区别，提议以香港差饷评价的方式，参考行业比对法想法，将相似的房地产分成一大类，设立规范样本，可以极大减少重复的评估事务，减少了评价资本。其次，设想各类可能发生的实际情况。当下，本国其他省区在选择收益法时，往往把安全利率和风险调整值加在一起，做法太过简单了，没有考量到不相同类型的房屋，不相同时间的抵押贷款方式，不相同的抵押贷款方式，房屋折现率也不相同。提议按照美国的房地产评价办法，从多个角度、多角度来考量，计算合理的整体资本化率为折现率。最后，对纯利率的计算要尽全力确保正确。当下，本国其它省份关于明确房地产收益的办法往往是直接计算，这种办法不够科学。作者提出，在明确一个房地产收益的时候，不仅要参照相似于房地产的利润来明确，而且要充足研究行业的涨势，充足地联合大背景房地产买卖行业，以便对纯收益实行更精准的确认，减少误差。此外，要尽可能摒弃参照案例的特殊要素，从而获得健康行业前提下房地产在法例法规上所容许的最好使用方向的純收益。利用纯收益值的评估成果，才能更好地保护征纳两者的权益。

六、结语

存量房评估税是一个极其特殊的税务事务，它在事务思想、办法、事务困难等地方有明显不相同于以往的税务事务。这是一个持久的、繁复性和摸索的重大事务，要各级税务职员几年如日地辛勤耕耘。在房地产税改革进一步深化、房地产税法征收即将开始的当下，如何更好地利用房地产评估技术，进一步做好山西省存量房评价征税，须要各级税务干部联合事务实践，进一步考量。

（作者单位：山西金大地房地产估价有限公司）