房地产企业融资风险及防范

徐娟

摘 要：房地产企业作为一个典型的资本密集型的行业，降低融资风险是十分必要的。房屋作为国民生活必需品，拥有着良好的市场前景，但是良好的市场前景同时也意味着激烈的行业竞争。当前房地产企业如何通过提升自身经营管理及业务开展水平，获得更大的市场占有率，维持稳定的发展，为企业赢得更多的机会，是当下要考虑的重要问题。复杂多变的经济形势，不断挑战着房地产企业的融资风险防范能力，本文基于当前房地产企业融资风险类型探讨，深入的分析造成房地产融资风险的原因，并提出相应的改进策略，为其他房地产企业提高融资风险防控能力提供参考。

关键词：房地产企业;融资风险;防范措施

对于房地产企业来说，因其资金周转的周期过长，负债经营是常有的事。企业如果不能按照预定的时间及时偿还债务，负债经营的企业往往都会面临着巨大的融资风险。企业管理层必须从根本上认识到融资风险防范的重要性，合理规划企业的资金结构，拓宽融资渠道，重视风险预警系统的建设，推动企业的稳定可持续发展。

一、房地产企业融资风险种类

（一）利率风险

银行贷款作为当前大部分房地产企业主要资金来源，因此，银行利率的波动对房地产企业来说影响巨大。在房地产企业开设项目时，所涉及的资金周转时期一般较长，在这期间，如果银行的利率变化较大，对于房地产企业来说所面临的风险就越大。如果出现利率增大，但是房地产企业项目不够成功，房地产企业内部出现资金周转问题，会导致企业内部出现资金链断裂的情况，更有甚者甚至会危机企业的正常运转。

（二）违约风险

房地产企业进行经营运转的前提是筹资活动，但是如果不能在约定时间内足额归还所贷的资金款项，易导致违约风险的出现。违约风险主要有被动违约及主动违约。被动违约即企业在自身的经营管理进程中，资本结构合理性不足，融资策略不够科学，导致企业缺乏充足的资金在约定时间内归还贷款。而主动违约是指企业拥有足够的资金，但是出于牟利心理或是其他主观原因不归还贷款。

（三）其他风险

这里的其他风险指的是不可控因素带来的风险，主要包括意外风险，如不恰当的操作或者自然灾害带来的风险损失，以及国家政策导向的变动和汇率风险。

二、房地产企业融资风险的主要成因

（一）房地产企业内部资本结构不够合理，企业负债规模较大

一般情况下，房地产企业自有的资金不足以支撑企业日常的经营活动以及正常运转，这个时候企业就需要考虑引进外部的资金帮助企业经营。根据国家政策法律的规定，企业通常情况下会选择以债务资金作为自己的主要资金来源。但是如果企业过多借入资本，就会出现企业自有资本与借入资本比例不够合理的情况。借入资本比率越高，即所承担的本息就越高，那么企业的负债率也会随之增加。在此种情况下，企业一旦遭遇财务风险，很大可能性会丧失偿债能力。

（二）房地产企业融资方式过于单一

當前大部分房地产企业可选择的融资方式主要有以下几种，分别是银行贷款、房地产信托以及上市融资等。但是基于我国政府的政策导向，传统模式下的房地产信托的融资方式开始逐渐不被房地产企业所选择。上市融资的方式，因要求严格，审批手续过于繁琐复杂，耗时长并且要求的成本较高，对于我国许多中小型房地产企业来说较为难以实现。因此，上市融资的方式对于许多企业都是不可取的。最后相比之下，银行贷款的方式是很多房地产企业都能够接受的，这种方式方便快捷，并且要求门槛也没有上市融资高，因此大多数房地产企业会选择此种方式。但是需要注意的是，一旦房地产市场出现了较大的波动，在项目销售过程中房价降低，或商品房出现积压状况，导致房地产企业在项目开展前期投入的资金难以收回，房地产企业无法实现在合同约定期内进行银行贷款的归还，就会造成违约。

（三）企业对于风险预警系统建设的重视程度不够

房地产企业的特殊性质，导致其需要大量的资金来确保企业处于处于正常运转的状况。因此，完善的风险预警系统对房地产企业的发展经营至关重要，能够有效保证企业资金的安全性与完整性。但是当前大多数企业管理层对于风险预警系统的建设重视程度不够，过分的追求项目所带来的利益，却忽略了在项目进行过程中企业可能遭受的风险，导致企业在出现风险时不能及时的规避。

三、房地产企业融资风险防范策略

（一）合理规划企业内部资产结构

房地产企业项目有着建设周期长以及前期投入资金量大等特点，从开始建设到最后的销售都需要经过一个漫长的等待，并且这期间的不确定因素也较多。筹资过多容易导致企业出现负债过多，容易加大企业的偿还困难以及经营的风险。因此，合理规划房地产企业的内部资产结构是十分有必要的。根据企业的实际经营情况以及市场经济形势的变化，对当前融资所带来的风险以及企业的成本之间进行合理的权衡，利用转让或者提前偿还的方式，对企业的内部资产结构进行一个合理的调整，来适应当前新的经济环境。并且规划一个最科学合理并且适合本企业发展的资产结构，提高管理层相关的风险意识以及融资水平，避免出现违约状况以及财务风险。

（二）拓宽融资渠道，采取多样化的融资方式

寻求一个多样化的融资方式对于我国房地产企业的发展是十分有必要的。房地产企业在经营管理进程中，可尝试将发行公司债券与银行贷款有效结合，能够有效实现对企业的资金结构进行有效的调节，而且还可以在很大程度上降低企业在融资过程中会遭受的财务风险。多元化的融资方式，需要房地产企业以及我国政府共同努力构建。当前我国的债券市场较为单一，并且相关的监管制度还有待进一步的完善，难以满足当前房地产市场对于融资要求。因此应当加强对于当前债券市场的规范管理，为房地产企业的融资渠道营造一个良好的环境，帮助房地产企业获得更多的融资方式。并且，房地产管理层也应当进一步提升自己的眼光以及专业水平，更好的分析当前企业的经营以及发展情况，选择最合适企业的融资渠道，来达到为企业筹集资金的目的，实现企业融资结构的优化。

（三）提高房地产企业风险管理能力，充分利用信息化手段

房地产企业特殊的经营性质，决定了企业在开展投融资工作时，务必要对其项目进行风险评估，建立科学合理的全面预算管理体系，确保投融资工作的可靠性。在企业的项目进行过程中，对其进行合理的评估，减低风险的发生。合理的对企业现有的资金进行使用，保持企业正常运转的情况之下，采取合适的金融手段促进资金使用效率的提升。与此同时，为了提高房地产企业的风险管控能力，可以在企业内部选取人员成立风险评估小组，通过培训提升员工的风险评估工作能力，或引入专业的风险评估人才，来更好的帮助房地产企业开展风险评估工作。充分的利用当前信息化时代带来的机遇，实现项目开展全流程的监督管控，发现问题及时上报，进行纠错。并且充分利用监督结果，对结果数据进行及时的汇总以及分析，帮助企业管理层更好的了解此次项目的进行。同时还可以通过信息化手段对当前的房地产市场进行及时的评估与分析，避免企业在融资过程中遭受风险，促进房地产项目回报率的提升，更好的推动房地产企业投融资工作开展的质量增加。

四、结束语

当前中国经济市场的发展以及房地产企业的行业特殊性，意味着房地产企业当下依旧有着巨大的发展潜力，但是行业之间的竞争也愈发的激烈。企业要想在这风云变化的市场之中崭露头角，必须要不断的提升竞争力，同时重视房地产企业融资风险防范工作，合理的规划企业的资产结构，拓宽融资渠道，并且提高风险管理的能力，充分利用当前的信息化手段。从根本上降低房地产企业的融资风险，促进房地产企业稳定可持续的发展。

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