集体土地上非宅基地房屋买卖合同的效力认定

覃刚

一起关于确认房屋买卖合同无效的纠纷历经一审、二审和再审，省高级法院最终认定涉案房屋虽是集体土地上的房屋，但不是宅基地上的房屋，确认房屋买卖合同有效。我们通过一个案例探讨集体土地上非宅基地房屋买卖合同的效力认定问题。

1 基本案情

2007年4月22日，SH服饰有限公司（以下简称SH服饰公司）租赁了位于D县某街道办事处的一宗土地后，在该土地上建设了教学楼、宿舍楼各2座，钢结构厂房4间。次年，SH制衣有限公司（以下简称SH制衣公司）在该宗地上设立，法定代表人李某某。

2016年2月16日，SH制衣公司与申某某、王某某签订了《房屋买卖合同》，约定将上述租赁土地及地上建筑物全部转让给申某某和王某某。SH制衣公司以被转让的土地系SH服饰公司从D县经济技术开发区管委会、D县FG镇政府租赁而来为由，诉请至法院，请求确认双方签订的《房屋买卖合同》为无效合同。

2 法院判决

一审法院认定涉案土地为集体土地，SH制衣公司没有取得涉案土地的使用权，不具备土地出让的主体资格，双方签订的以转让土地使用权及土地附着物为内容的《房屋买卖合同》违反《土地管理法》的强制性规定，认定合同无效。

申某某、王某某不服一审判决，向HZ市中级法院提起上诉。二审改判认定合同有效。原告不服，向省高级法院申请再审，再审裁定驳回SH制衣公司的申请。

3 律师分析

3.1 《合同法》关于合同的效力问题

本案的焦点在于对双方签订的《房屋买卖合同》的效力认定。原告SH制衣公司以其不具备合同主体资格、合同内容违法主张合同无效。合同无效的法律规定在《合同法》第五十二条，该条规定了合同无效的5种法定情形：①一方当事人在订立合同时采用了欺诈、胁迫的手段，并损害了国家利益；②双方当事人恶意串通，损害国家、集体、或者第三人的利益；③以合法形式掩盖非法目的而订立的合同；④订立的合同损害了社会公共利益；⑤违反法律、行政法规的强制性规定。只要存在以上情形之一，就属于无效合同。对于无效合同，从一开始就没有法律约束力。如果合同只是部分无效，那么其他部分仍然有效。同时，合同无效，不影响合同中独立存在的争议解决条款的效力。合同被宣告无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方还应当赔偿对方因此而受到的损失。如果双方都有过错，各自承担相应责任。本案中，再审申请人虽主张涉案房屋是违法建筑，但并未提供当地规划行政主管部门作出的认定结论，且涉案房屋买卖合同也不具有合同法第五十二条规定的其他无效情形，故认定双方订立的涉案房屋买卖合同有效。

3.2 《城乡规划法》对建筑是否违法的规定

2019年修正的《城乡规划法》第六十四条规定：“未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定进行建设的，由县级以上地方人民政府城乡规划主管部门责令停止建设；尚可采取改正措施消除对规划实施的影响的，限期改正，处建设工程造价百分之五以上百分之十以下的罚款；无法采取改正措施消除影响的，限期拆除，不能拆除的，没收实物或者违法收入，可以并处建设工程造价百分之十以下的罚款。”第六十五条规定：“在乡、村庄规划区内未依法取得乡村建设规划许可证或者未按照乡村建设规划许可证的规定进行建设的，由乡、镇人民政府责令停止建设、限期改正；逾期不改正的，可以拆除。”可见，未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定进行建设的建筑属于非法建筑，城乡规划局可以根据具体情形，有权作出责令停止建设、限期改正、罚款、限期拆除及没收实物或者违法收入等行政处罚。

3.3 原告方明知违法，仍转让房屋，并以此为由主张合同无效，属于恶意抗辩行为

原告SH制衣公司明知其转让的土地系从D县经济技术开发区管委会、D县FG镇政府租赁而来，租赁土地的性质为集体性质，其不是土地所有权人，无权对外转让，然而其仍将土地和地上建筑物转让给申某某和王某某，现又主张转让行为无效，属于恶意抗辩。

3.4 什么情况下可以申请再审及再审受理条件

再审属于审判监督程序，是对法院已经发生效力的判决、裁定、调解书的纠错程序。各级法院发现本院的裁判有错误，在提交审判委员会讨论决定后可以启动再审。最高人民法院对地方各级法院的错误裁判，有权提审或者指令下级法院再审。另外，当事人如果认为裁判有错误，也可以向上一级法院申请再审，当事人一方人数众多或者双方为公民的案件，也可以向原审法院申请再审。

以下是当事人申请再审的情形，只要符合其一，法院就应当受理再审申请：①有新证据足以推翻原裁判；②原裁判认定的基本事实缺乏证据证明；③原裁判认定事实的主要证据是伪造的；④原裁判认定事实的主要证据未经质证；⑤当事人因客观原因不能自行收集的主要证据，书面申请法院调取后法院不理睬的；⑥原裁判适用法律错误；⑦审判组织的组成不合法或者应当回避的审判人员没有回避的；⑧当事人非本人原因未参加诉讼；⑨当事人的辩论权被剥夺；⑩违法缺席判决；11○原裁判遗漏诉讼请求或者超出诉讼请求；12○据以作出原裁判的法律文书被撤销或者变更；13○在审理案件时审判人员有贪污受贿、徇私舞弊、枉法裁判的。对于已经发生法律效力的调解书，当事人有证据证明调解违反自愿原则，或者调解协议的内容违法，可以申请再审，情况属实，法院应当再审。需要指出的是，对涉及解除婚姻关系的判决书、调解书，当事人不得申请再审。

法院收到当事人的书面再审申请后，应当在3个月内审查再审申请是否符合规定，符合规定的裁定再审，不符合的裁定驳回。

当事人应该在多长时间内申请再审呢？这是申请再审的时效问题。有前述第①、③、12○、13○情形的，当事人应当自知道或者应当知道之日起6个月内提出；其余情形当事人均应当在裁判文书生效后的6个月内提出，否则法院不予受理。