基于DEA模型的阳光城集团投资效率研究

纪铧益 孙方华

摘 要： 运用DEA-BCC模型，选取固定资产总额、无形资产总额、营业成本及应付职工薪酬作为投入指标，营业收入与基本每股收益为产出指标，对A股107家上市房地产企业2015—2019年投资效率进行分析。结果表明，5年间均达到投资效率有效的只有1家，而5年内投资效率均无效，纯技术效率与规模效率也都无效，并且规模报酬一直呈递减状态的有31家。聚焦阳光城集团，具体分析其近年的效率水平，针对测算结果给出适当提高改进管理水平与生产规模的建议。

关键词： 投资效率 房地产企业 阳光城集团 DEA模型

一、引言

随着中国房地产市场的不断扩大，房地产开发投资完成额从2000年的4901.73亿元增加到2019年的132194亿元，房地产开发企业数量逐年增加，从2000年的27303家增加到2018年的97938家（数据来自国家统计局网站）。房地产企业是我国房地产市场的重要参与主体，房地产市场能否健康发展以及其能否建立长效机制都与房地产企业的投资活动行为及其产生的投资效率有重要关系。2019年7月，中央政府重申，短期内不会将房地产作为刺激经济的手段，这意味着房地产企业将面临相对紧缩的宏观政策环境。在这种政策环境下，房地产企业的经营活动则发挥了重要作用，只有当企业价值实现了最大化，才能认为企业的投资活动是有效的。与其他商品一样把房产作为一种商品，对于本文定义的投资效率，企业的投资活动是投资收益与支出，产出与投入之比。在这个过程中，房地产企业生产的产品即制造商品房的过程会记录在资产负债表的存货一栏里，直到结转为利润表的营业成本。本文试图从微观企业投资效率角度研究行业规模效率的总体情况，并以典型案例作为突破口探讨规模和技术无效的提升措施。

由于评价投资效率的标准有所不同，国内外文献中关于企业投资效率的评价方法很少有完整的阐述与介绍。整理现阶段已有的研究成果，目前主要有指标度量法、参数前沿面法以及非参数前沿面法来评价企业的投资效率。指标度量法是利用企业的主要财务指标，例如成本费用、资产配置等进行量化分析，研究企业控制成本能力、规避风险水平以及企业运营能力，进一步反映企业投资效率高低，其缺陷在于其仅局限于财务指标的度量，且结果不全面;其次对于不同类型的测度对象缺乏综合性与系统性。参数前沿面法遵循传统生产函数估算的思想，并通过合适的方法定位该函数，以估算函数参数值生成前沿面，从而完成生产前沿函数的描述。目前，参数前沿面法中应用广泛地为随机前沿面法及其两种变形。该方法的问题在于假定生产函数可能与实际情况不符，可能导致结论不一致等。当存在多输入多输出时，计算将更加复杂。非参数前沿面法中应用最广泛的是DEA模型，即数据包络分析法。该方法对于要解决的多个输入输出系统效率方面的分析论述评价有着独特的适用性。用DEA模型评价决策单元的效率水平，把每个决策单元看成一个多输入、多产出的系统，根据成本效益原则，给出多个输入、输出指标的多目标决策。用DEA法评价效率的一个显著优势就是不用考虑各个指标的权重问题，也不需要实现估计参数，相比于其他传统评价方法，减少了主观判断因素，使測算结果更加准确。

以DEA模型为基础，王茜（2015）基于DEA模型和2012年16个地级市的相关数据，对云南省房地产业的投资效率进行了研究。结果表明，云南省房地产业的整体投资效率相对较高。薄弱的是，大多数房地产企业处于DEA无效状态，而很少有效。吴景泰，陈文斌（2018）以2012年至2016年的125家房地产上市公司为样本，研究了中国房地产上市公司的投资效率及其影响因素。结果表明，投资效率每年变化不大，不同规模的房地产公司的投资效率差异较大，大公司的投资效率总体较高。王媛媛，张凤新（2019）以保利地产为样本，选取投入产出的财务指标，建立评价模型，结果表明，影响保利地产投资效率的主要因素是技术效率。现有的研究成果中，多数是以行业或某个地区为主，分析整个行业的投资效率，对于具体企业为例进行分析时，针对选取的指标并未做明确的说明，无法确保其独立性与合理性。

本文结合房地产企业的自身特点选取相应指标，对其进行相关性分析，确保其独立性与合理性后，然后运用DEA-BCC模型进行静态分析，对于企业的投资效率的有效性进行分析。研究房地产上市公司中，导致企业相对无效的投资，是来源于规模效率无效，还是纯技术效率无效，分析非有效投资的公司是否存在投资不足或者是过度投资等问题;其次选取代表性企业-阳光城集团进行具体分析，并对2019年的指标进行投入产出冗余分析，判断导致投资效率不足的原因，进而给出改进建议。

二、投资效率评价模型的构建

（一）DEA模型简介

数据包络分析法（DEA）由运筹学家A.Chaenes，W.W.Cooper和E.Rhodes首次提出，它主要通过线性编程方法确定每个DMU的最小输入或最大输出水平，即当前的生产前沿，然后通过比较每个DMU的实际输入/输出水平与DMU的实际距离来评估每个DMU的效率。

DEA方法含有两种主要模型：规模报酬不变CCR模型和规模报酬可变BCC模型。CCR模型假设每个DMU均处于最佳规模为前提条件而实际上各种外在环境因素会干扰这种状况，使DMU无法以最佳规模运作。当DMU状态处于规模报酬递增或递减时，若表现为非有效，除了投入产出存在缺陷外，规模因素也可能造成影响。BCC模型则是在CCR模型上增加一个约束条件，可用于解释可变规模收益，以获得每个DMU的纯技术效率值。

（二）数据来源

本文的研究样本为A股上市的房地产企业，研究时间为2015—2019年。为了保证样本的合理与有效，在选取过程中剔除了以下企业：（1）剔除在研究时间段内出现异常的财务状况的企业。（2）剔除在研究时间段内财务数据指标未达到5年的企业。（3）剔除在已确定的投入产出指标下财务报表中数据不全的企业。按照上述原则，最终筛选得出的有效样本为107个。样本数据来源为国泰安数据库。

（三）指标体系构建

为了能够更好地评价目标企业，在选取投入产出指标时遵循了综合性、重要性与可比性原则。在投入变量的选择上，将投入划分为资本和劳动两部分。对于资本投入，分为长期与短期投资，长期投资由“固定资产净额”、“无形资产净额”来度量;短期投资主要指企业维持当年日常经营生产的投入，由“营业成本”来度量。对于劳动投入，选取了“应付职工薪酬”。产出变量选择“营业收入”与“基本每股收益”。

三、数据处理及结果分析

（一）技术效率分析

通过图1将阳光城2015-2019年技术效率与行业均值相比较发现，阳光城在2015-2019年期间均未达到技术有效，且整体呈下降趋势，在2015-2016年略微高于行业的平均水平，但在2017-2019年均低于行业的平均水平。从图中虚线表示的线性趋势来看，行业整体技术效率水平呈稳定趋势，保持在0.7左右，但阳光城集团呈明显的下降趋势，以现阶段水平预测未来有继续下降的趋势，说明其投资效率还没有达到最优，可以从提高技术水平、提升竞争力和增大投资规模水平等方面进行改进。从2019年的数据来看，2019年行业平均值为0.692，说明具有平均效率的公司达到有效率时可以节省30.8%的成本。

其次，应分别分析纯技术效率和规模效率，以确定是哪个因素导致技术效率低下，或者两者同时影响导致综合效率低下。

（二）纯技术效率分析

纯技术效率可以反映房地产开发企业利用技术资源的有效程度，在规模既定的前提下，表示在投入量不变的情况下，企业能够实现最大产出的能力。纯技术效率会受到投资变化的影响，根据这项指标可以发现一个决策单元的投资效率无效有多少是由投资纯技术无效引起的。投资纯技术效率排除了投资规模因素的制约，不论决策单元的规模大小，衡量由于技术条件造成房地产开发企业投入资源浪费的比重多少。在报酬规模可变的前提下，纯技术效率可以体现投资情况是否合理以及营运管理水平，如果效率值越接近1则说明其投资情况越合理，反之则表示企业自身经营水平以及投资情况有待改善，更需要通过自身情况的优化来提升投资效率。

图2为阳光城集团与样本企业2015—2019年纯技术效率变化的折线图，从图中可以看出，阳光城集团只有在2015年实现了纯技术有效，在2016年略微高于行业平均值，2018年达到行业平均值，而2017年和2019年均低于行业平均值。从图中线性趋势也可以看出，行业平均纯技术效率水平在5年内保持稳定，而阳光城集团呈下降趋势，从2018年以后低于行业平均水平。

（三）规模效率分析

投资规模效率指的是在决策单元实现输出最大的条件下，投资效率所对应的边界输入和最佳投资规模效应下输入相除所得的比率，能够解释房地产开发企业是否处在合理的投入规模上，能否达到规模效率前沿。如果SE=1，则该DMU为表现为规模有效，如果SE<1，则该DMU表现为规模无效。对于在房地产开发企业中显示规模无效的决策单元，应进一步确定规模报酬的状态。其中，“-”代表规模报酬不变，这是理想状态，表示企业目前仍处于合理的生产规模;“irs”代表规模收益递增，表示如果当前增加投入可以获取更大的产出;“drs”代表规模收益递减，表示当前的额外投入也无法实现更大的产出

根据测算结果，2015—2019年样本企业中达到规模有效的处于一个相对稳定的状态。再从阳光城集团与行业均值比较来看，阳光城集团近5年均处于规模效率无效的状态，且只有在2016年规模效率值略高于行业的平均值，其他几年均低于行业的平均值且差距逐渐扩大，而2015年阳光城纯技术效率处于有效状态，说明2015年是由规模无效引起的总体技术效率无效。且根据测算结果这五年均处于规模报酬递减阶段。从线性趋势来看，行业平均水平呈略微上升的趋势，预测未来也将继续保持稳定或缓慢上升的趋势，而阳光城集团呈大幅下降的趋势，根据其趋势可推测未来将与行业平均水平产生越来越大的差距。

（四）投入产出冗余分析

DEA模型不仅可以判断所有决策单元是否有效，而且可以进一步探索非DEA有效决策单元的改进方向，并给出其无效单元的所有输出和输入指标，以实现DEA有效目标值，也称为“投影”，使其也可以达到最佳的投资效率组合，这对房地产开发企业提高投资效率具有重要意义。

通过利用DEA-Solver模型，对阳光城集团2019年非有效单元做投影评价与分析，DEA-Solver模型通过对比参照有效企业，对无效单元投入产出进行调整，使其达到技术有效。下面以2019年的测算结果为例，给出了DEA无效的房地产开发企业各个产出和投入指标原始值、目标值调整值及调整率。投入冗余描述无效决策单元的投入变量超出了一定的数额，减去这部分数额，仍然可以保证现有的产出;产出松弛描述无效决策单元的产出变量缺少了一部分数额，在保持现有投入的条件下，可以加上这部分数额。

由表1可知，这几年阳光城集团有过度投资的情况，存在开发资金冗余的现象。阳光城集团2019年各投入产出指标目标值分别为：固定资产净额3343113941.72元、无形资产净额800542522.67元、营业成本3611276898.2元、应付职工薪酬836624990.58元、营业收入61049371313.2元、基本每股收益1.47元。通过与原始值的相比，可以看出阳光城集团在2019年存在大幅的投入冗余的情况，而在投入不变时，产出需要基本每股收益增幅达到61.18%时，才能实现整体效率有效。

四、结论

本文通过运用DEA-BCC模型对2015—2019年A股上市共107家房地产企业进行了投资效率分析，并以阳光城集团及其他对照房地产企业进行了静态投资效率及变化趋势进行了评价，得出以下结论：

2015-2019年内样本企业达到技术效率相对无效的企业高达90%左右，综合效率同时受到了纯技术效率与规模效率的影响，且纯技术效率与规模效率均无效，规模报酬一直呈递减状态的企业共有31家，占样本企业的1/3。以其中的代表企业阳光城集团进行具体分析，发现阳光城集团在2015-2019年均处于投资无效状态，且在2017-2019年均明显低于行业平均水平。阳光城集团近几年的投资效率也同时受到了纯技术效率和规模效率的影响，说明阳光城集团在这几年的管理水平及生产规模均存在问题。进一步通过投入产出冗余分析，得到阳光城集团需要在投入指标的各个方面分别进行相应的减少，提高企业的营业利润，才能使投资效率达到有效状态，具体应从企业的管理水平和生产规模进行改进与提高。其他与阳光城集团具有相同情况的，也可参照阳光城的改进意见，进行适当的调整。

参考文献：

[1] 王媛媛，张凤新.房地产投资效率影响因素实证分析——以保利地产为例[J].辽宁工业大学学报（社会科学版），2019，21（01）：40-41+59.

[2]吴景泰，陈文斌.投入-产出视角下房地产上市公司投资效率研究[J].财会通讯，2018，No.793（29）：5-8+131.

[3]王茜.基于DEA方法的云南省房地产业投入产出效率分析[J].经济研究导刊，2015，000（002）：59-61.

[4]王成秋.对投资效率的界定[J].生产力研究，2006（9）：38-50.

[5]吴广谋，盛昭瀚.指标特性与DEA有效性的关系[J].东南大学学报，1992，22（5）：124-127.

[6]A，Charnes，W，et al.Sensitivity and stability analysis in dea[J].Annals of Operations Research，1984.

〔紀铧益（通讯作者），沈阳建筑大学管理学院。孙方华，中建三局第二建设工程有限责任公司〕