宁夏葡萄酒产业用地确权登记政策解析

马倩 叶立 王震

摘要：随着宁夏葡萄酒产业的不断发展，规范开展葡萄酒产业用地及地上定着物确权登记，保障葡萄酒产业用地权利人的合法权益，充分发挥不动产登记对葡萄酒产业发展的要素保障作用，确保政策红利充分释放，制定和完善宁夏葡萄酒产业用地确权登记政策措施势在必行。

关键词：葡萄酒产业用地;定着物;确权登记;政策措施

中图分类号：F293 文献标识码：A

文章编号：1001-9138-（2021）12-0052-55 收稿日期：2021-10-08

近年来，宁夏回族自治区葡萄酒产业进一步发展壮大。宁夏回族自治区自然资源厅的摸底数据表明，全区葡萄酒产业用地约50万亩，其中国有农用地约占40万亩。在对11个县（市、区）开展的葡萄酒产业用地摸底调查中，除基本摸清全区210余家葡萄酒企业土地性质、权属来源、葡萄种植、登记颁证情况以及葡萄酒企业在不动产登记方面的需求外，也从各企业发展实际中，获悉葡萄酒产业用地确权登记难、维护权益难、抵押融资难等问题。为扎实推进土地权改革，支持葡萄酒产业发展，助力黄河流域生态保护和高质量发展先行区建设，2021年9月15日，宁夏回族自治区自然资源厅印发了《关于完善葡萄酒产业用地确权登记的政策措施》，在不触碰国家法律底线前提下，化解葡萄酒产业用地确权登记难题。

1 登记权利类型解析

经营主体依法取得国有农用地、未利用地和集体土地发展葡萄酒产业，按照不同情况，参照法律法规设定的集体土地权利类型，开展确权登记。

一是国家所有的农用地和未利用地及其地上的森林、林木等定着物。（1）国有农场、林场、草场等全民所有制单位依法使用国家所有的农用地和未利用地从事农业生产的，按照有批准权的人民政府或主管部门的批准文件，权利类型登记为国有农用地的使用权。（2）国家所有的林地和林地上的森林、林木，按照有批准权的人民政府或主管部门的批准文件，权利类型登记为林地使用权/森林、林木使用权。（3）采取招标、拍卖、公开协商等方式开发未确定使用权的未利用地从事农业生产的，依据有批准权人民政府的批准文件及相关协议或材料，权利类型登记为土地经营权;种植林木的，经市、县（区）主管部门认定，权利类型登记为林地经营权/林木所有权、林地经营权/林木使用权。（4）采取招标、拍卖、公开协商等方式承包国有农用地从事农业生产的，依据相关协议或材料，权利类型登记为土地经营权;种植林木的，经市、县（区）主管部门认定，权利类型登记为林地经营权/林木所有权、林地经营权/林木使用权。（5）依法流转和再流转国有农用地，流转经营期限5年（含5年）以上的，依据流转合同并经承包方同意，发包方备案后，权利类型登记为土地经营权。

二是集体所有或国家所有依法由农民集体使用的农村土地及其地上的森林、林木等定着物。（1）以家庭承包方式承包农村土地（不含林地）从事农业生产的，依据承包合同，权利类型登记为土地承包经营权。（2）以家庭承包方式承包集体林地或林地上的林木从事农业生产的，依据承包合同，权利类型登记为林地承包经营权;种植林木的，权利类型登记为林地承包经营权/林木所有权。（3）未实行承包经营的集体林地或林地上的林木，由村民小组统一经营用于种植葡萄树的，依据相关协议或材料，权利类型登记为林地经营权，用于种植林木的权利类型登记为林地经营权/林木所有权。（4）以招标、拍卖、公开协商等方式承包荒山、荒地、荒滩、荒沟等农村土地从事农业生产的，权利类型登记为土地经营权。（5）在自留地、自留山上种植林木或葡萄树的，依据相关协议或材料，种植林木的权利类型登记为林地使用权/林木所有权;种植葡萄树的权利类型登记为土地承包经营权。（6）由村民小组统一经营、家庭承包和以其他方式承包、依法流转和再流转土地从事农业生产的，流转经营期限5年（含5年）以上的，依据流转合同并经承包方同意，发包方备案后，权利类型登记为土地经营权。

2 葡萄酒产业用地确权登记流程框架

第一，申请。不动产权利人或委托人向登记机构申请办理葡萄酒产业用地及地上定着物确权登记前，应当依据《宁夏葡萄酒产业用地确权登记技术指南》，开展地籍调查。申请时应当提供不动产登记申请书、不动产权籍调查成果及成果确认单、权属来源、身份证明等材料。

第二，受理。登记机构受理人员应对申请人提交的土地、房屋、林木等不动产权属来源证明文件，按照申请书中规定的不动产类型、范围、对象、种类、数量等进行认真审查，保证提交的不动产权属来源证明文件齐全完整且与申请调查内容相符。登记机构要将葡萄酒产业用地确权登记纳入不动产登记一窗受理，除法定不予受理情形外，不得以权利类型不明确、登记路径不明晰、登记职责未移交等原因，拒绝受理。

第三，审核。登记机构对当事人提供的申请材料，依据《不动产登记暂行条例》等相关法规要求和《宁夏葡萄酒产业用地确权登记技术指南》明确的审核要点进行审核。重点审核权属来源材料中需要发包方备案或发包方同意的手续、林权登记时主管部门认定的意见等是否齐全。

第四，登簿、发证。经登记审核符合条件的，签署审定意见后，将申请登记事项记载于不动产登记簿，在附记栏中附记葡萄苗木的品种、数量、种植面积和年限等信息，并依法核发不动产权属证书或者不动产登记证明。

3 如何做好葡萄酒产业用地确权登记

一是落实主体责任。各市、县（区）自然资源部门应落实好葡萄酒产业用地确权登记主体责任，进一步规范登记流程，切实提高登记效率，对符合登记条件的，要加快做好確权登记;对不符合登记条件的，要分类建立台账，及时予以反馈。对无法解决的疑难问题或历史遗留问题，要及时向当地人民政府汇报，并积极协调相关部门摸清葡萄酒产业用地情况、化解流转合同矛盾纠纷，确保葡萄酒产业用地确权登记应登尽登。

二是参照法律法规。依据《民法典》第342条，以招标、拍卖、公开协商等方式承包，和以出租、入股或其他方式流转所取得的国有农用地和国有未利用地，依据承包合同或有批准权的人民政府批准文件，权利类型登记为土地经营权。依据《中华人民共和国农村土地承包法》第49条，以家庭承包方式承包农村集体经济组织内部的农村土地，和以招标、拍卖、公开协商等家庭承包以外的方式承包荒山、荒地、荒滩、荒沟等农村土地从事农业生产的，依据土地承包合同并经发包方备案，权利类型登记为土地经营权。依据《不动产登记暂行条例实施细则》第47条，承包农民集体所有或国家所有依法由农民集体使用的农用地，从事林业、渔业、种植业、畜牧业等农业生产的，依据土地承包合同，权利类型登记为土地承包经营权;地上种植林木的，经市、县（区）主管部门认定为在林地上营造林木的，依据合同或批准文件，权利类型登记为林地经营权/林木所有权、林地经营权/林木使用权。

三是规范登记受理。各市、縣（区）不动产登记机构应严格按照《宁夏回族自治区不动产登记操作指南（试行）》规定，受理各类登记业务，保障不动产权利人的合法权益。对原有权机关依法颁发的国有土地使用权证、林权证继续有效，不变不换;权利人申请换发不动产权属证书的，严格按照相关规定办理登记。土地经营权人多次流转经营权，受让方提出登记的，将首次登记与转移登记一并办理。已登记的土地经营权，经营权流转合同依法解除或者合同期限届满未续约的，经营权人可申请经营权注销登记。

四是加强作业指导。自治区自然资源厅应全面指导全区各市、县（区）登记机构和权籍调查技术单位开展葡萄酒产业用地权籍调查和数据建库等工作，解决确权技术难题，为葡萄酒产业用地及其地上定着物实现抵押融资奠定基础。

五是显化企业资产。针对葡萄苗木不能按照林木确权登记，导致企业资产价值不显化的问题，各市、县（区）不动产登记机构应严格按照不动产登记“房地一体、林地一体”要求，在不动产权证书附记栏中记载葡萄苗木的品种、数量、种植面积和种植年限等信息，使其资产化，为企业后续发展壮大提供支持。

六是加强政策宣传。各市、县（区）自然资源部门应加大宣传力度，充分利用新闻媒体开展政策解读，使相关企业、农场和土地经营者知晓政策、掌握政策、理解政策、用好政策，为葡萄酒产业用地确权登记营造良好氛围。

4 结语

《关于完善葡萄酒产业用地确权登记的政策措施》，对葡萄酒产业用地确权登记的权利类型、登记业务办理等予以明确。首次明确以招标、拍卖、公开协商等方式承包的国有农用地或国有未利用地;以出租、入股或其他方式流转的国有农林牧场农用地和未利用地;采取招标、拍卖、公开协商等家庭承包以外的方式承包的集体土地;依法流转或再流转农民集体所有或国家所有依法由农民集体使用的土地4种类型，依据土地承包合同（流转合同）并经发包方（承包方）同意，或者有批准权的人民政府批复文件后进行登记，权利类型登记为土地经营权。4种类型的土地经营权确权登记时，地上种植葡萄苗木的，附记品种、数量、种植面积和年限等信息。种植其他林木的，经市、县（区）主管部门认定为在林地上营造林木的，依据合同或批准文件，权利类型登记为林地经营权/林木所有权、林地经营权/林木使用权。依法取得的土地经营权，经承包方书面同意并向发包方备案，可以向金融机构融资担保。葡萄种植用地的确权，可以为葡萄酒庄（企业）解决筹融资难的问题提供有效途径。