土地流拍与房地产市场硬着陆风险

房地产市场的变化总是出人意料。2021年上半年第一批土地集中出让时，房企热情高涨，大家还在为很多城市土地的高溢价担心，并责怪土地集中出让政策推高了地价。结果下半年风云突变，第二批集中供地时，溢价率显著降低，基本上是底价成交，20个城市流拍撤牌率达到31.8%（第一批为6.5%）。目前多个城市正在进行第三批集中供地。我在前期的专栏中曾经预测土地集中供应可能会导致“土地溢价和新房价格很难有所作为”（见《中国房地产》2021年5月上旬刊），但我也没有想到会出现大范围流拍，这绝对不能简单归结于当前的供地条件。学界和业界已经开始呼吁警惕房地产市场硬着陆风险。

在过去的近20年中，我们并不是第一次看到这种大范围的流拍情形。2008年全球金融危机外生冲击期间我们看到过这种情形;2014-2015年我们看到第二次内生的流拍高峰;然后是2018年开始的第三次大范围流拍。

如果我们看房地产市场的一些行業统计数据，似乎不应该出现这种情形。国家统计局2021年11月发布的数据表明，一线城市10月份新建商品住宅和二手住宅销售价格同比分别上涨5%和6.7%，二线城市相应的数据是3.7%和2.5%。从房地产投资来看，1-10月份房地产投资同比增长了7.2%，商品房销售面积143031万平方米，同比增长7.3%;比2019年1-10月份增长7.3%，两年平均增长3.6%。商品房销售额147185亿元，增长11.8%;比2019年1-10月份增长18.3%，两年平均增长8.8%。这些行业整体累计数据并不差。

其实，如果只看2021年10月份的数据，全国房地产销售面积同比降了21.6%，新开工面积同比降低了33.1%。从宏观调控的大环境来看，始于2016年10月的这一波房地产调控显著不同于以往的调控。时间长自不待言，决心和措施都不同以往。中央政府提出了“房住不炒”和“不将房地产作为短期刺激经济的手段”，即使是面对新冠疫情那样严峻的局面也没有放松调控;地方政府因城施策祭出了限购、限价、限售、限贷、自持、二手房指导价等严厉的行政性调控，并大力加强保障性租赁房建设;央行制定了针对地产商的“三线四档”和针对商业银行的贷款集中度管理等强制去杠杆政策。尽管自然资源部要求一些热点城市增加供地尤其是增加居住用地供给，但在这种日益紧缩的环境下，开发商哪还敢继续在土地市场上一掷千金？可以这么说，我们现在见到的投资和销售数据，除个别城市外，更多的是投资的不可逆性以及开发商被迫去杠杆加速促销导致的，并非是真的市场交投活跃。

在消费者和居民这一端，很多人以每到年底观望情绪浓厚为由解释，这是不对的。因为传统的成交旺季九、十两个月二手房数据也很差，至少在长三角的三个中心城市上海、南京和杭州都是如此。民众对即将出台的房地产税试点疑虑重重。对其他一些行业的调控都影响到了人们对未来的预期。央行公布的2021年3季度储户收入感受指数和收入信心指数已处于收缩状态，明显低于前3个季度。恐慌情绪具有某种传染性和自我实现性，降低了购房需求。同时，消费者和居民部门对一些开发商能否按时交楼忧心忡忡，在一些地方，商业银行、开发商和购房者三方为监管资金的使用去向问题争议频仍。

面对如此严峻的环境，谈论房地产市场硬着陆风险并非无稽之谈。从2020年9月份开始，恒大集团的问题就引发全民关注延宕至今，其他如华夏幸福、泰禾、佳兆业、花样年、建业地产等大量上市房企也纷纷遇到流动性危机。那些不知名的或未上市的开发商倒下的更多。我们确实可以责怪一些企业咎由自取，忽视了财务的稳健性和市场以及政策的变化，包括一些企业采用的高周转、高杠杆、高土地储备的经营策略本身就蕴含着高风险不可持续。市场经济优胜劣汰，有生有死才是正常的。但是，当整个行业出现系统性风险，并通过金融加速器机制导致整体信用收缩时，无论这个行业多么富有争议性，都应该想办法施以援手而不是听之任之，此时的拯救并不违背政府“不将房地产作为短期刺激经济的手段”的承诺。

本想降低风险避免危机的政策反而导致了危机的爆发，这是得不偿失的。房地产市场硬着陆的风险几乎等价于经济硬着陆风险。于今之计，有必要调整过于严厉的房贷政策，对经营状况良好的企业给与必要的紧急救助，防止出现流动性危机蔓延;对地方政府来说，有必要放开新房限价，慎重出台二手房指导价，更不要出什么“限跌令”;同时，调整土地出让的底价以及供地条件;对于疑虑重重的房地产税，在市场下行期扩围试点可能并不是一个好时机。不过，靴子尽快落地可能也有助于稳定预期，打消各种顾虑，并为取消各种行政性限制措施创造空间。

作者简介：赵奉军，杭州师范大学阿里巴巴商学院。