房地产企业资金管理和风险控制研究

赵明珠

（青岛招商铭华置业有限公司，山东 青岛 266200）

房地产企业对中国经济的发展十分重要，因为房地产是中国五大支柱产业之一，是中国经济增长的主要动力之一。近年来，房地产企业发展十分迅速，但是在发展过程中，很多房地产企业并不重视对资金的管理，导致风险频发。在近期的恒大事件中，由于债务风险的爆发，企业处于倒闭的边缘。从这个意义上而言，房地产企业的资金管理对促进企业的可持续发展异常重要。

一、房地产企业资金管理和风险控制的重要性

房地产企业需要建立科学的风险控制体系和资金管理制度，使资金配置更加符合业务发展的需求，使财务体系更加安全，谨慎作出关键决策，在企业经营中更好地规避风险，从而促进企业可持续发展。就房地产企业而言，其资金管理和风险控制具有两个作用。

第一，对现金流进行有效预测。现金流是房地产企业投资重点关注的财务决策支撑，如果没有现金流预测管理，会导致企业盲目投资。房地产企业能够通过对资金的管理，对企业的现金流进行有效预测，从而对整个投资环节的每个阶段进行资金预测。

第二，有效规避房地产企业的发展风险。房地产的市场风险主要包括政策风险、市场风险、竞争风险、供应商风险、融资风险等。供应商、购买者、市场等相关的风险，跟企业的资金管理密切相关。如果企业具有足够的资金，可以有效地规避这些风险。

上海楼市成交面积情况图

二、房地产企业资金管理现状

随着国家新政策的出台，房地产企业经历了限购、“国十条”等带来的重大挫折，这些条令的出台，使房地产企业发展受到了严重的阻碍，也给房地产企业增加了许多外部压力。虽然目前房地产市场行情慢慢回暖，但是已无法与其大热时期相比。特别是一些一线、二线城市的房地产企业，因条令出台后，房价一再下跌（见上图），直接面临资金回笼问题，引发了资金管理风险。

要脱离目前的窘境，找回之前的辉煌，房地产企业必须做好企业内部资金管理与风险控制工作。只有将资金管理工作做好，有效规避风险，企业的资金才能更有效地运转起来，企业面临资金风险时，才能够得到资金支持，避免资金链出现断裂现象。

房地产企业的资金压力主要来源于较高的行业项目成本、变现风险大的房地产商品等。行业成本一般受多种因素的影响，如土地资源的限制等。资源的不可替代性会直接导致房地产资源成本上升，另外，房地产企业工程环节较复杂，参与中间方多，所有的环节均需大量资金的投入，且资金的回笼周期相对较长，这些都会直接导致企业的生产成本增大。成本变现风险大的另一个原因是房地产企业的商品不是一般的可变现能力强的商品，它的变现限制条件较多，整体行业都面临变现困难的现状，即使能变现也会有无法保值变现的风险。

三、房地产企业资金管理和风险控制现存问题

（一）对资金管理中的预算管理重视不够

预算管理是房地产企业资金管理的关键，也是房地产企业开发投资的起点。大多数房地产企业面临资金需求巨大、投资周期较长等相关特征，因此在全项目开发过程中，资金预算管理显得十分重要。然而，目前的现实是，在项目投资的各个环节、建设的不同阶段，许多房地产企业的预算管理工作不到位，对预算管理的精细度缺乏重视。

（二）融资渠道单一

由于房地产企业具有资金投资巨大等特征，不少房地产企业不得不通过银行等渠道进行融资。当前大多数房地产企业的融资渠道较为单一，主要依靠银行贷款，也有不少大型房地产企业通过上市等渠道获得投资，还有不少房地产企业通过战略投资和风险投资等获得了一定的资金，但是，这一类企业往往为大型房地产企业，中小房地产企业想获得天使投资及上市融资比较难。银行贷款依然是房地产企业的主要融资渠道，这种单一的融资渠道，会导致房地产企业资金困难，现金流不足，无法支持企业持续运营，会对房地产企业的资金管理构成很大的障碍，提升了发生财务危机的可能性。

（三）风险控制机制不完善

如果要使房地产企业的整体业绩平稳而持久，完善的风险控制机制必不可少。但是一个现实的问题就是，在当前多数房地产企业当中，管理者对风险的控制并不重视，尤其是中小型房地产企业，没有建立相关的风险防控机制。这在当前大多数房地产企业中，体现为项目开展前的风险评估并不充分，不少房地产企业在房地产市场比较火热的时候，往往投资巨额的资金进行建设，但是国家宏观调控等相关政策的实施，导致房地产企业的市场销售遇到困难，这就是前期的风险评估机制不完善所导致的。与此同时，房地产企业需要考虑多种风险，除了政策和市场风险之外，同行竞争风险、融资风险等相关风险，都应该一并在房地产企业的运营过程当中予以考虑，而当前多数房地产企业很明显没有完善这种风险控制机制。

（四）缺乏专业的风险控制人员

目前，由于房地产企业快速发展，对相应的人力资源的需求逐渐增加。但大多数企业缺乏风险控制意识，风险控制部门并没有得到管理层的重视，员工的风险控制意识不强，引进风险控制专业人员也就没有成为企业招聘的主要目标。如前所述，房地产企业整体上发展迅速，这就要求企业管理层不时进行自我分析，以确保在面对商业挑战时能够作出具有前瞻性的决策。目前，很多中小型房地产企业的管理人员缺乏这种自我提升的动力，这对房地产企业的风险控制产生了很大的负面影响。另外，许多与风险控制人员打交道的房地产企业的凝聚力差，缺乏风险控制精神。值得一提的是，在校园招聘过程当中，施工人员往往是房地产企业招聘的重点，很多中小型房地产企业在招聘的时候，风险控制人员往往不在重点考虑的范围之内。

四、房地产企业资金管理和风险控制建议

（一）提升项目预算的准确性，增强预算对项目发展的积极影响

在房地产企业的资金管理过程中，良好的预算体系可以有效避免房地产项目投资金额大、债务负担高所带来的各种风险，良好的项目预算在项目开发中起到主导作用。笔者认为，为了有效提高项目预算的准确性，房地产企业应从实际出发进行预算管理，加强预算审计，对各部门的预算申报进行有效审核。对于那些真正需要的预算申报，可以将成本降到最低；不必要的预算申报应予排除。而在每个项目过程结束时，项目的实际状态要与预算状态进行比较，以提供准确的数据支持未来的项目预算。就房地产企业而言，应该做到三点。

第一，在项目报告和核查阶段，对资金风险进行控制。房地产企业在开发建设前因贷款无力支付土地补贴，此时，房地产企业可能要对土地进行提取，对土地使用证时间进行调整；房地产开发项目的前期，配套费用应根据规划许可时间进行规划，房地产企业应根据开发项目的申报和审核阶段，安排资金支出的进度。同时充分利用债务融资，使企业的控制权或价值最大化。

第二，在项目开发阶段，房地产企业应首先取得施工许可证，将其作为融资的起点，根据贷款协议约定资金使用范围和期限，根据工程进度支付工程款，并对资金余额进行提前约定和计划。在开发阶段，房地产企业应主要依靠财务机构的开发贷款，付款时间最好选择在贷款时，这样可以大大降低使用借贷资金的资金成本。同时，房地产企业应健全资金内部控制制度，通过将资金核算与内部控制和业务管理相结合，使资金使用过程更加规范和透明，提高资金使用的效率和安全性。房地产企业还应该做好资金预算管理，在投资项目前做好项目的前期调研和可行性分析，做好详细的资金支出规划。

第三，在销售阶段，房地产企业在回收房款时应首先办理预售许可证，并指派营销部门及时开展营销活动，通过各种优惠措施，如对一次性付清房款的客户给予折扣、赠送地下车位、减免房产税等，促使客户垫付资金，使房款快速回收。对利用付款期的客户，应规范房屋买卖合同的签订，在合同中明确规定分期付款的时间、金额和相应条件，并指定销售和财务人员定期催收欠款，以加快资金回收。

（二）拓宽企业融资渠道，降低融资成本和风险

融资渠道的数量和融资成本水平决定了房地产企业的核心竞争力，对企业的盈利能力有直接影响，所以房地产企业需要不断拓宽融资渠道。一方面，房地产企业可以考虑利用地方政府的优惠扶持政策。不少地方政府针对科技型企业和其他重要的支柱企业，往往出台财政补贴等相关的政策优惠，达到条件的房地产企业可以申请相关的政策补贴。另一方面，房地产企业还可以考虑资金市场进行融资。例如，有条件的房地产企业，可以考虑通过企业债券等方式开辟融资渠道。另外，房地产企业还可以开展信托融资等方式，解决资金困难的问题。同时，对于符合条件的房地产企业而言，天使投资也是可以选择的融资方式。

（三）完善员工培训体系，加强企业文化建设

房地产企业要想有效地解决资金管理问题，实施有效的风险控制，对员工的全面培训是非常重要的。房地产企业的资金管理工作是复杂的、烦琐的。财务分析、项目成本计算、资金利用、相关法律法规解读以及其他方面都需要专业的人员。同时，房地产企业有大量的项目资产，每一个项目都对企业的发展起着重要作用，在这种情况下，房地产企业亟须完善员工培训体系。此外，还需要加强企业文化建设，增强企业凝聚力，提高员工的效率。

（四）完善风险控制机制并长期有效地执行

风险控制机制的建立将使房地产企业在面临重大决策问题时能够有效避免风险。鉴于公共政策和房地产企业财务准则的不稳定性，房地产开发不再像以前那样迅速进行。鉴于此，有必要增强企业的风险控制意识，加强风险控制机制设计。同时，风险控制机制应得到有效的监督，监督机构应当履行监督职能，长期、有效地实施风险控制机制。为了房地产业务的整体运作，必须改革房地产业务的风险控制机制，不断完善风险控制机制。

五、结语

房地产企业对资金的需求量很大，如果企业能够有效地管理资金，控制与资金相关的风险，就能保证房地产企业健康发展。但是，如果监管不力，或者风险控制不到位，在资金短缺的情况下，房地产企业很容易破产，进行清算。因此，如何提高资金管理和风险防控水平，是房地产企业在财务管理中迫切需要解决的问题。资金管理和风险控制是长期的工作，要时刻关注外部整体形势，纠正企业内部的问题，根据市场环境的变化调整策略，以达到增加企业利润的目的。