房地产估价与房地产成交价格的关联因素

徐统军

随着国民经济的飞速发展，社会大众的生活水平也在不断提升，这也就使得各行业为了满足社会大众需求而不断发展。作为与大众生活紧密联系的房地产行业也在不断地发展壮大。房地产是由房产与地产两项重要元素构成，其本质则是客观存在的一种物质形态，伴随着社会大众对于权益认知的提升，作为个人财产中的一种，在商业交易中房地产占据了重要的位置。这其中房地产估价与房地产成交价格是一种经过量化后的数据，而这些数据也会受到各种外部环境的影响而出现变化，甚至两者之间也会相互影响。为此就需要将房地产估价与房地产交易价格之间的内在联系与影响因素进行全面深入的剖析，才能够对房地产产业的发展规律更为精准有效的把握，最终推动房地产交易的有效开展。

社会经济的快速发展，推动城市化进程不断加快，人口的大量涌入，使得城市不断进行扩建，以上种种因素的影响，也推动了房地产市场的不断发展变化，这其中房地产估价房地产成交价格也处于一个动态发展的过程中。除此之外，在全新的经济形势背景下，也致使许多经济作用下的产品价值出现转变，房地产市场与其相关联的产业同样受到了巨大的影响，这些因素也对房地产估价与房地产成交价格造成严重的冲击。为此就需要确保房地产估价与房地产成交价格保持稳定的浮动，推动经济链的有效运行，最终促进房地产交易的有效开展，为社会的平稳发展奠定坚实的基础。

房地产成交价其主要指在进行房地产教育过程中，交易双方完成交易活动，卖方接受卖方所支付的经济利益，这种经济利益就是成交价格。而成交价格的本质是一种既定事实，也是一种个别价值，成交价格不是一成不变的，交易者对于市场行情的了解、出售或购买的动机、交易急迫程度、交易双方关系、议价技巧与能力等都会对成交价格造成一定的影响。除此之外，在房地产市场中对于成交价格的影响因素有很多，其中最为主要的就是国内生产总值对于房地产成交价格的影响，国内生产总是国家在一段时期内的全部经济活动总值，其能够对国民的整体生活水平与经济活动规模进行有效的反映。此外，居民收入水平也是影响房地产成交价格的重要因素，居民的收入水平直接关系到其购买能力，这也是与房地产成交价格保持着正相关系。最后，货币供应、利率与汇率等也是影响房地产成交价格的相关因素。

房地产估价的定义与内容

房地产估价同房地产成交价格一样都会收到各种外部环境因素的影响，社会大众生活关注点不同，房地产开发商的宣传手段与各种不可控因素，都是造成房地产估价出现变化的主要影响因素。受到各种外部因素的影响，房地产成交价格会出现比较大的波动，而为了维护消费者权益与房地产开发商自身的利益，就需要依据市场的整体发展情况与明确的标准，来对房地产的价格进行科学合理的评估，这也是进行房地产估价工作的重要意义与任务。除此之外，房地产市场的飞速发展，是房地产估价诞生的重要前提，所以房地产估价的总体工作目标是为了确保房地产市场能够保持持续稳定的发挥在那。随着近些年的高速发展，当前我国的房地产估价工作已经趋于成熟，专业工作人员通过对房产人文地理、市场发展趋势与房地产估价的原则，对估价方式进行科学合理的选择，最终对房地产的价格进行科学合理的评定。

房地产估价的不同程序

房地产估价工作，不单单局限于对建筑的一系列理性指标进行评判，还需要将房地产的人文价值进行有效的结合，如此才能确保房地产估价的科学合理。除此之外，为了能够确保房地产估价的准确性，还需要对评估工作进行多角度与多层次的开展，为此在不断的发展过程中，房地产估价工作也已经形成了一整套相对完善的运行程序，从而将各种烦冗复杂的工作任务，进行更加科学合理的配置，在提升评估工作效率的同时，也将其准确性大大提升。现阶段，房地产估价工作的有效开展主要是依照以下程序进行，首先是对估价业务或者工作目标进行一个初步的了解，之后在对估价委托进行受理，并对相关的估价原则进行详细介绍。其次就是要依据相关的工作内容，组织合作小组对相应的估价方案进行初步的制定，对建筑所必需的相关理性指标材料进行收集，对估价对象进行实际考察，如此才能够对合理的估价方式进行选择，并依据市场发展情况与相关数据对房地产价格进行科学合理的估算。

最终，就需要小组对最终的估算结果进行讨论、检验与确定，并对估价报告进行撰写，教育相关负责人与客户，最后将相关的资料与估价报告进行归档。房地产估价工作虽然涉及的内容众多，但是却能够将其中烦冗复杂的工作进行条理化处理，而且进行的下一环工作也能够对上一环质量进行及时有效的检验，如此一来，在全面提升房地产估价工作效率的同时，同样完成了各环节的监督与检查，最终确保房地产估价结果的精准无误。

房地产估价的工作原则

房地产的成交价格会受到诸多外部环境因素的影响，为此在进行房地产估价工作的同时，还需对严谨的工作原则与科学合理的估价方式进行结合，最终确保科学高校的完成房地产估价工作。在进行房地产估价工作过程中，需要严格遵守六大基本原则，分别是谨慎原则、合法原则、公平原则、最高最佳使用原则、估价时点原则与替代原则。首先，最为重要的基础就是合法原则，不论估价目标的相关理论质变如何完美，人文地理条件如何优越，在开展房地产估价工作过程中首要关注的重点就是尖爪的合法性，只有估价目标复合相关的法律规定，估价工作的开展才具备实际意义。而最高最佳使用则需要相关估价人员要以保障消费者利益的角度出发，确保估价目标并未進行使用，或者是其二次使用后更加利于消费者。替代原则与估价时点原则都是需要估价工作能够对当前市场发展全面结合，以此来对价格进行更加客观合理的估计。最终公平原则与谨慎原则都是需要相关工作人员能够对开发商所提供的批文与法律文件进行全面详细的核查，防止因开发商自身原因造成房地产估价工作受到影响。

房地产成交价格特点

之所以房地产估价受到社会的广泛关注，最为根本的原因则是房地产的成交价格受到外部环境影响因素众多，并且其波动幅度较大。为此就可以在宏观用户微观两个角度对其进行分析，以宏观角度出发，房地产的价格会受到市场、购房意向与经济条件等各种条件影响，而从微观的角度出发，不难发现成交价格充分了随机性体育不确定性，开发商的宣传与购房者的经济水平，都是造成其价格波动巨大的核心要素。

统一关系

经济因素会对房地产估价与成交价格造成统一的影响，这也造成两者之间具备统一的关系，一旦房地产估价出现了上升趋势，相应的房地产成交价格也会随之上涨。而房地产成交价格出现下滑趋势，作为房地产估价工作的重要参考信息，房地产估价的最终结果也会降低，这也说明二者是相互协调相互统一的发展关系。

指导关系

大众在对房地产进行购买之前，首先就会对市场价格进行思考，而通过相关专业人员所提供的评估价格，则更加具备客观性、公平性与公信力，大众就会以此为依据对中意的房地产价格进行衡量比对。为此想要快速销售房产，就需要确保定价要低于评估价格，反之亦然。

变动关系

变动关系也是房地产评估与房地产成交价格的重要关系之一，在运行过程中，虽然房地产成交价格是在房地产估价的基础上进行确定的，但是在现实中，评估价格与实际成交价格还是存在一定的差异。这种差异主要是由交易双方的沟通方式、交易急迫程度与人际交往等因素所影响的，这些问题都会造成估价的效能降低，最终导致成交价格的走势出现变化。

作為房地产市场之中重要的两项内容，房地产估价与房地产成交价格是一种经过量化后的数据，而这些数据也会受到各种外部环境的影响而出现变化，甚至两者之间也会相互影响。为此就需要将房地产估价与房地产交易价格之间的内在联系与影响因素进行全面深入的剖析，才能够对房地产产业的发展规律更为精准有效的把握，如此才能够确保在经济新形势的时代背景下，房地产估价与房地产成交价格保持稳定的浮动，确保我国房地产市场稳定发展，推动经济链的有效运行，最终促进房地产交易的有效开展。

（沂源县住房和城乡建设局）

参考文献：

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