房地产项目现金流及收益率指标的制定与管控

郭贻新

自2016年12月的中央经济工作会议首次提出“房子是用来住的，不是用来炒的”定位以来，各有关政府部门陆续出台了相关的调控政策。房价的上涨趋势得到有效的控制，房地产市场变得更加透明，房地产企业之间的竞争更趋激烈。多家房地产头部企业纷纷以“活下去”作为企业的目标导向，因此如何管控好房地产投资项目的现金流及收益率指标成为房地产企业内部管控的首要目标。本文以此作为研究契机，结合房地产项目开发各阶段的经营情况，阐述房地产投资项目开发全周期的现金流及收益率指标的制定与管控策略。

在现有房地产市场竞争激烈背景下，如何确保现金流充裕，如何控制运营收益率指标，将影响到房地产企业能否长远发展的关键所在。现金流及收益率指标的管控工作应落实到房地产开发全周期的各个阶段中去。

房地产企业应在取得项目时、设计概念方案完成报批前、设计方案批复后的三个阶段分别对项目的现金流及收益率指标进行测算，不断优化项目计划方案，制定最优的现金流及收益率指标管控目标。经企业确定后的项目工作节点计划、目标销售货值、目标成本费用、目标净利润、自有资金投资回收期、年自有资金投资回报率、内部收益率（IRR）等关键性现金流及收益率指标，作为后续项目运营的执行与考核依据。

1.项目经济技术指标制定，根据项目用地的用地面积、容积率、用地性质、配套要求等基本指标，制定建筑业态、总建筑面积、总可售面积、配套建筑面积等技术经济指标。管控要求，充分利用项目用地的基本指标要求，实现可售面积指标的最大化为原则。

2.项目全景工作节点计划制定，根据用地取得时间和项目的实际情况，制定项目建设开发的取证、设计、招标、施工、销售、竣工交付等关键工作节点计划。管控要求，重点关注开工、预售、竣工等关键工作节点，如：H公司要求新项目摘牌后3个月内开始施工、6个月内开盘预售等，尽量缩短项目开发周期。

3.项目总可售货值及回款计划制定，根据项目总可售面积、产品定位、项目所在地市场情况、节点计划要求，制定项目总可售货值、销售节点、销售货值的去化率、销售回款计划等。管控要求，重点关注开盘去化率，回款周期等关键指标，如：H公司要求新开楼栋去化率不低于70%、预定房源10日内交清首付款、12个月项目现金流回正等。尽量缩短项目销售回款周期。

4.项目开发目标成本制定，根据项目总建筑面积、产品定位、设计、开发周期等因素，制定工程成本、销售费用、管理费用、财务费用的目标成本，并编排各成本费用的付款计划。管控要求，以优化产品设计为主导，实现产品优化同时降低工程成本；期间费用的总控管理（如：H公司要求：根据不同项目将销售费用、管理费用的总控目标限定在销售总货值的3%-5%以内）；根据项目的现金流收支情况，制定融资计划，并据此确定融资费用（融资费用率不得高于项目内部收益率）。最终实现项目的降本增效的管控目标。

5.项目相关税金支出计划的制定，根据已制定的销售收入、成本费用数据，对项目相关的税金进行测算，并编制税金支付计划表。其管控要求，根据税收测算结果对前期项目计划进行优化调整。特别是对土地增值税和企业所得税的优化调整。如：土增增值税“临界点的税负效应”的纳税筹划，结转收入节点的纳税筹划等。

6.项目销售净利润额及净利润率制定，根据已制定的销售收入、成本费用、税金等，计算项目销售净利润额及净利润率。其管控要求，测算的净利润率应高于项目净利润率参考控制指标值，如：H公司净利润率参考控制指标值为不低于8%。

7.项目现金流及自有资金收益率制定，根据已制定的销售回款计划、成本费用支付计划、自有资金投入计划、融资计划、税金支付计划等，编制全周期现金流量表。并据此制定自有资金回笼计划，计算静态自有资金投资回收期、年自有资金投资回报率、内部收益率（IRR）。其管控要求，测算后的静态自有资金投资回收期、年自有资金投资回报率、内部收益率（IRR）应高于企业对应参考控制指标值。

房地产企业应在开发过程中实时对已制定的现金流及收益率指标进行动态跟踪，加强过程管控，以至目标得到实現。

房地产项目预售前期资金来源的管控

因房地产项目预售前期没有销售收入，主要的资金来源为自有资金投入和对外债务融资。因对外债务融资主要来源金融机构的建设开发贷款，需满足一定条件才能办理。所以企业在具备办理贷款条件前，项目的土地出让金、前期建设开发成本、费用等现金流出，需分期投入自有资金，企业应预备必要的自有资金，保证前期项目开发建设的资金需求。项目取得后，企业应提前和银行等金融机构进行洽谈，将贷款利率控制在可接受范围内，并尽早取得银行等金融机构的贷款融资授信。以备具备办理贷款条件后，及时取得贷款融资资金，保证项目后期开发建设的资金需求。

项目工程建设及支付计划的管控

因取得建设开发贷款和取得预售许可证都需达到一定的工程进度要求。企业在取得项目后应加快前期工程建设，在计划内取得施工许可证并达到预定的工程形象进度。以保证在计划时间内获得贷款融资资金和办理预售许可证。为项目后期开发建设的资金需求提供保障。在建设工程合同签订或业务发生时，应实时更新项目动态成本，确保动态成本不超目标成本。在建设工程合同签订时，应根据需要对工程款支付节点的进行约定，在保证工程进度的同时，尽量将工程款支付节点约定至预售节点之后，减少在预售前的工程款支付，以减少前期自有资金的投入需求。工程进度款支付需控制在工程进度完成量的一定比例范围内。尽量减少工程款的前期投入，将工程付款节点安排至项目后期。

销售资金回款的管控

销售资金回款是房地产企业资金流入的生命线，企业应该制定完善的销售资金管控制度，加强对销售资金的管理。

1.销售应按目标节点计划开始预售，并保证开盘去化率。在开盘后应根据开盘情况，重新测算关键性现金流及收益率指标。如有重大变动调整的，需上报审议修正。

2.销售首付款回款管理，企业应制定销售首付款支付期限制度并严格执行，企业应该定期检查是否存在逾期未付销售首付款的情况，并及时处理逾期问题，避免存在长期应收未收首付款的情况发生，影响企业现金的流入。

3.销售按揭款回款管理，企业应在项目取得土地证时，提前和按揭合作银行进行洽谈，选择按揭额度充裕、办理按揭效率高、按揭放款期限短的优质按揭银行进行合作。应与银行进行洽谈时约定提前对销售客户进行按揭资格审查。在达到预售节点时，提前办理好所有合作银行的按揭准入手续，并将按揭政策要求落实到销售案场工作人员中去。应与银行配合在具备按揭放款所要求的工程进度节点完成前，办妥所有客户的按揭放款资料手续，以备工程进度达到要求节点时，按揭合作银行可以第一时间办理按揭放款，缩短按揭回款周期。

销售监管资金的管控

政府监管部门为防止销售资金被挪作他用而造成烂尾楼问题，由房地产主管部门会同银行对商品房预售资金实施第三方监管，房产开发企业须按监管要求进行申请支取、使用。房地产开发企业应充分学习了解项目所在地的预售监管政策文件，按要求对预售资金进行监管。预售后的项目成本费用支付应按要求通过监管账户进行审批支付，对满足项目建设监管资金余额需要外的资金应及时申请转出至银行非监管账户，以保持企业资金的可流动性。

自有投入资金回笼的管控

房地产企业应该加强资金管控，实时对公司的资金使用情况进行监控预测，在保证项目建设开发必要的资金余额后，多余的资金应及时归还股东借款。在资金充裕的情况下可按预计净利润的一定比率向股东进行利润预分配。尽量缩短自有资金投资回收期，提高自有资金投资回报率。

对实现的现金流及收益率指标与目标值逐一进行对比分析，逐个分析差异产生原因，为项目目标考核提供依据，为后期的项目目标制定提供经验数据支持。

为更好地让房地产项目投资目标得到实现，企业应制定有效的目标考核奖罚机制，对制定的关键性节点和指标进行考核。注重项目过程控制的考核，对开工、预售、竣工等关键性节点进行实时跟踪，对目标销售货值、目标成本费用、目标净利润、目标自有资金投资回收期、年自有资金投资回报率、内部收益率（IRR）等关键性指标进行动态管理。对完成目标的工作及时进行奖励，未完成目标的工作及时进行纠正处理。建立完成目标的成就共享机制，最终确保投资项目的目标得以实现。

综上所述，在房地产行业新环境背景下，行业竞争日趋激烈，保持充裕的现金流和控制好收益率指标成为房地产企业“活下去”的关键所在。企业应该在管理思想上进行统一，主要体现在：树立目标为导向的管理意识，把目标管理意识贯彻至每个管理者和员工的思想中，让每个员工都为了实际目标而努力。建立过程控制的管理措施，将目标进行详细分解，具體落实到每个人的实际工作要求上，实时跟踪目标动态情况，确保目标的最终实现。统一项目成就共享的思想理念，将目标的实现与工资绩效相挂钩，秉承“利益共享，风险共担”的原则，充分激发员工的主观能动性。 总之，只有企业所有员工思想统一，目标一致，形成一个整体，才能确保企业目标顺利完成，促进企业长远持续增长。

（厦门海翼地产有限公司）