关于司法拍卖不动产交付问题的研究

曹 辉

司法拍卖属于司法强制执行的主要构成部分，变现结果、处理速度和执行案件审结效率、质量密切相关。人民法院针对拟拍卖财产要委托估价机构评估价格，或由人民法院指导组织申请执行人和被执行人对拟拍卖标的物进行自主协商议价。不动产为司法拍卖中占比最大的标的物，拍卖和估价尤为重要。

一、司法拍卖不动产现状及常见风险

（一）司法拍卖不动产现状

1991年颁发施行的《民事诉讼法》规定人民法院可以使用拍卖方式处置被扣押、查封的财产，并且赋予法院强制拍卖权。2005年，《拍卖管理办法》正式提出人民法院拍卖被执行人财产，要委托具备相应资质的拍卖机构开展。2016年，《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》更加完善、精简、优化了司法拍卖模式，从而使司法拍卖在民事诉讼执行拍卖活动中有章可循[1]，也增加了司法拍卖的成交量。

司法拍卖能够对当事人权益进行保护，并且使司法公信力得到提高。但是，因为我国司法拍卖实践时间比较短，相应实施细则需要完善，并且司法实践具体操作经验及执行经验不足。此外，受到宏观经济形势影响，司法拍卖案件不断增加，但不动产司法拍卖流拍率、折价率比较高，造成司法拍卖成交周期比较长。

（二）司法拍卖不动产的常见风险

1.评估价值过高

部分法院和拍卖机构中的工作人员将评估价值过高作为不动产司法拍卖流拍率过高的原因，主要是因为评估价值是评估收费的依据，评估机构评估价格动机比较高。此观点比较片面，评估价值并不一定是评估收费基础。相关规定表明，在拍卖物成交价格比评估价低的时候，评估费要根据拍卖物成交价相应的比例收取，拍卖物没有拍卖成交的时候，不会收取评估费。另外，授予当事人和其他利害关系人救济权利，也就是赋予上述人员对估价结果提出疑问并且申请重新评估的权利。保留价高低与一拍流拍率高低密切相关。

2.当事人议价模式利弊

在最新司法实践中，部分基层法院采取了当事人议价模式。其解释为在不损害第三人利益的前提下，由人民法院指导并组织申请执行人和被执行人对拟拍卖标的物进行自主协商议价。双方协商一致后，经法院审查确定为司法拍卖一拍的起拍价格，也叫“议价模式”。此种模式拥有零佣金、定价快、效率高的优点，能平衡申请执行人与被执行人双方内心对拟拍标的物价值的心理预期。但缺点是价格高、流拍多、实行难、结案晚，易造成成交量下降，影响法院结案效率，大面积开展并实行困难的窘境。截至目前，全国司法拍卖仍以评估模式为主要模式[2]。

3.标的物瑕疵

竞买人希望自己通过合理的竞拍价格买到适合自己心意的商品。但是，司法拍卖标的物会存在权利瑕疵和品质瑕疵，尤其是不动产。一般显性瑕疵竞买人容易发现，拍卖成交过程及拍卖结果并不会出现纠纷，而由于难于掌握和了解隐性瑕疵，因此隐性瑕疵成为拍卖纠纷的主要问题。一般只有产权人知道拍卖标的物瑕疵，但是，产权人充分考虑自身利益，或者对于法院判决、执行不满，会不配合现场查勘，并且不配合瑕疵调查，从而提高了司法拍卖难度。

4.房屋尽调及产权属性

根据司法拍卖规定，成功竞买之后要按时并一次性支付拍卖尾款。因为竞买人将拍卖款付清前，无法办理相应不动产权属证明，也就没有银行想要承担风险贷款。针对司法拍卖不动产来说，离开银行贷款支持，一次性全额支付高额的拍卖款，使大多数有意向的竞买人知难而退。好消息是目前在全国一线城市的法院司法拍卖处置不动产中，已有一小部分银行开展针对性地支持竞买人办理司法拍卖贷款业务，但对目前如火如荼的司法拍卖市场而言，仍旧是杯水车薪。

5.买受人额外费用

买受人在不动产司法拍卖中除了要全额承担过户税费以及标的物原产权人所需承担的税费外，还要承担拍卖佣金和其他费用，比如水电费、物业费等，在一线城市，一套不动产所欠的物业费高达几十万元也是常有的事，导致买受人综合成本比不动产市场客观平均成本要高，从而增大了流拍率。一拍流拍的后果为折价进入二拍、变卖，延长成交周期。另外，不动产拍卖中，因为房屋属性属于商品房、经济适用房等不同情况，在过户中所需要缴纳的税费差别很大，甚至超过房屋成交价格的30%，使得不太熟悉相关法律法规知识的买受人只能被动接受。

6.房屋占用导致难以交付

产权过户后的房屋交割往往很难像二手房一样顺利交付，有些甚至好几年都住不进去。尤其是近几年，国内经济经过多年的高速发展后，“换挡”“降速”进入中速增长时期，不动产市场也逐渐进入到平稳发展阶段。多变、复杂的经济形势，让不动产市场环境逐渐分化、平淡，趋紧、持续的不动产调控政策会影响不动产司法拍卖。

二、拍卖不动产交付存在的问题

（一）利益冲突

拍卖标的物房屋和土地具有较大的市场价值，并且涉及各方利益较多，所以买受人在交付过程中要求立刻过户移交。被执行人、占有人、承租人等相关利害关系人因为拒绝从标的物中迁退，申请执行人要不断催促执行法院交付标的物[3-4]。被执行人、占有人、承租人等相关利害关系人消极的思想情绪、懈怠的处理方式，各个利益冲突构成的死结，导致执行法院工作困难。

（二）执行法院风险

执行法院在司法实践中会综合社会、法律与政治三方效果，通过劝导、协调等方式化解消除危机，但是被执行人、占有人、承租人等相关利害关系人通过自杀、恶占、群访、激访和其他过激行为对执行法院和权力部门施压。执行法院因担心强制迁退会对当事人造成刺激，导致人员伤残、场面失控等情况，强制执行效果有所削弱。

（三）激增信访

在实务中，因为潜在风险导致不动产拍卖交付工作停滞，使买受人即使已缴清拍卖成交款、取得不动产所有权，但是仍无法处分，从而也无法得到预期的利益。基于“信访不信法”的观念，买受人到处上访，寻找上级法院和各级党委、政府专案督办。被执行人、占有人、承租人等相关利害关系人为了对抗标的物交付，还要积极群防，通过舆论声势干涉。不管是最后结果对哪方有利，执行法院都为最大输家，因为削弱了司法权威，公众心中的法院公正形象也会受到贬损。

（四）流拍房增加

一般说来，不动产属于被执行人可供执行的最有价值的财产，在司法拍卖中尤为重要。但是近年来不动产司法拍卖情况不好，具有较高的流拍率，尤其是首次拍卖流拍比较严重，主要是因为：

其一，不动产市场逐渐回归理性。我国为了降低金融危机对国内经济的影响，制定了相应政策，不动产房价不断上涨导致不动产业过热，也使得不动产司法拍卖更加繁荣。在中央房价调控时，不动产市场退温，不动产登记、土地政策调整和不动产税出台都会抑制房价，不动产市场逐渐回归理性。相应的在不动产司法拍卖中，购房者会降低购买司法拍卖房的积极性和热度。

其二，人为因素干扰。根据《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》，不动产通过司法拍卖二次流拍、变卖失败之后，如果债权人拒绝以物抵债，就会将该拍卖不动产退回被执行人。被执行人为了退回拍卖不动产、拍卖失败，会利用各种手段阻拦拍卖，比如制作虚假租赁合同。

其三，竞买者希望降价。不动产有两次被拍卖、一次变卖共计三次拍卖机会。竞买者知道此规定，所以不参与第一次拍卖，在第二次拍卖的时候再竞拍，导致二拍成交价格高于一拍起拍价，甚至高于市场价格，造成竞买者心理失衡放弃支付竞拍尾款的悔拍现象。而在变卖程序中，因为拍卖不动产是以二拍保留价格、不降价上拍，竞买者会产生固有的拍卖不动产因两次拍卖而流拍，拍卖不动产定有严重瑕疵的错误认识而不选择竞拍。

三、司法拍卖不动产交付策略

（一）被执行人法定交付义务

法律坚持房地一体原则主要是因为土地和房屋在自然属性方面不可分离，房屋构筑和土地相关，现实生活中没有脱离土地的空中阁楼。假如权利主体不统一，行使权利双方要协商、谈判，交易成本比较高。另外，如果房、地权利主体不统一，不动产流转会受到影响。那么，房、地权属在主体方面统一对有效使用和交易安全、效益是有利的。在房、地权属分离的情况下，法院处置被执行人房屋和土地时，要使土地和房屋合并处置，从而使分离的不动产统一[6]。

（二）明确强制交付拍卖不动产依据

通过调查，产权人被执行法院使用查封措施之后，擅自使房屋出租或者抵押到第三方人的时候，执行法院要根据申请解除占有或者排除妨害。设置在查封后的租赁权无法对抗申请执行人与买受人，所以承租人因为执行法院强制去除添附损失、房屋装修等只能要求对被执行人另诉求偿。

（三）完善司法拍卖不动产执行的程序

其一，查权属。执行法院对房屋、土地等管理部门发布查询权属情况通知书，查询内容主要包括房屋是否已经办理初始产权登记、房屋和土地的权利证照是否满足规定、是否有在建工程抵押、是否有其他相关权利人的查封或轮候查封、是否具有相关财产的司法处置权等情况[7]。如果房屋没有权属登记，执行法院要了解是否归被执行人所有，是否为违章建筑。只要不动产没有过户条件，执行法院就要自行或者责令被执行人补足手续和材料。

其二，查负担。执行法院要查明房屋、土地等不动产是否设置担保物权或者被查封。权利设置合法有效，执行法院要披露在拍卖公告中，并且启动“具有瑕疵拍卖”程序。其他法院先查封不动产，执行法院要和首封法院衔接，协商不动产变现适宜的解决方式。

其三，查边界。不动产定位边界不明确，被执行人要到房屋管理、土地管理等部门查询相应材料，材料不明确或者没有登记材料的，执行法院要求勘测部门出具房屋测绘报告和土地红线图，需要的费用纳入拍卖成本。只要是不动产界限模糊，无法和相邻房屋、土地厘清，执行法院就不能够强制拍卖。

（四）结合社会机构力量，协助沟通不动产的交付

执行法院要依托当地党委、政法委的支持和社会机构、法院的配合，与各方资源整合，使异地交付问题得到解决。同级党委在接收执行法院提交的请示报告之后，要及时和不动产所在地党政机构进行对口衔接，并且通过当地部门调配人手，和执行法院结合强制清场并且移交不动产。根据《关于委托执行若干问题的规定》，在异地执行的时候，法院要和当地执行法院配合，并且保证执行人员执行装备、人身安全和执行标的物不会受到影响。

另外，因为竞买人竞价行为存在利益因素，通过买卖实现不动产市场价格，所以强制拍卖具备交易行为特征，并且纳入到国家税费征收管理范围，被执行人应缴纳营业税、城市建设维护税、土地增值税等，买受人需缴纳过户登记费，双方需缴纳印花税。关于土地增值税和营业税，即使被执行人下落不明无法联系，税务机关也不能够将税费负担转接买受人。